Правовой форум Беларуси

Доброе время суток! Хотелось бы выслушать авторитетное мнение кого-либо из юристов, с опорой на соответственный законодательный акт, должен ли оплачивать наружную рекламу инвестор на стене здания, в котором в его собственности находится помещение?
Опишу ситуацию. Я являюсь владельцем одного из помещений в торговом центре (далее ТЦ), выступив в свое время
инвестором в строительстве этого здания. На наружной стене здания располагается наружная реклама арендаторов помещений этого торгового центра. В том числе и мой рекламный щит. Изначально, при вводе в эксплуатацию здания центра, застройщик (он же владелец 90% помещений здания) предложил мне и арендаторам на платной основе разместить свою рекламу на стене здания. Я подписал соответствующий договор с застройщиком, в котором он себя именовал Арендодателем рекламного места, а меня Арендатором рекламного места. Согласно этого договора я оплачивал в течение полгода рекламное место. Затем в ТЦ , согласно нормативам, было создано Товарищество собственников ТЦ, в котором я теперь и состою. И, согласно перезаключенному с Застройщиком договору, я оплачиваю рекламное место теперь уже Товариществу собственников ТЦ.
В связи с вышеизложенным, прошу квалифицированного ответа - должен ли был я изначально оплачивать рекламное место на стене здания ТЦ, часть которого  является моей собственностью?..
Заранее благодарен всем, кто захочет высказать свое мнение по этому поводу.

Добрый день,  Александр!

Мы постараемся максимально полно ответить исходя из предоставленной в Вашем вопросе информации.
             1) В статье 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении"  (далее – Закон РБ «О совместном домовладении») для целей указанного Закона применяются следующие основные понятия и их определения:
совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью;
общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования;
застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.

2) Исходя из содержания Вашего вопроса очевидно, что Застройщик на момент ввода ТЦ в эксплуатацию был не единственным собственником всего объекта, следовательно в ТЦ у каждого из собственников было зарегистрировано свое персональное право собственности на соответствующие изолированные помещения, а следовательно «автоматически» образовалось  и совместное домовладение, и общее имущество.

       3) В соответствии со ст.8 Закона РБ «О совместном домовладении» доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Следовательно, доля Застройщика как основного собственника в праве общей собственности на общее имущество ТЦ составляла только упомянутые Вами 90%.
Фасад здания, на котором размещаются рекламные вывески, относится к конструкции здании и согласно ст.1 Закона РБ «О совместном домовладении» относиться к общему имуществу собственников данного объекта.

      4) При сдаче общего имущества в аренду Застройщик обязан был руководствоваться не только положениям ст. 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь («Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду»), но и положениями абзаца 1 и абзаца 3 ст.9 Закона РБ «О совместном домовладении» («Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении. …  Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.»)
Таким образом, в случае, когда управление общим имуществом должно было осуществляться непосредственно самими  собственниками (число собственников в ТЦ не превышало 5 лиц), по нашему мнению Застройщик не имел права единолично принимать решение и только от своего имени сдавать в аренду общее имущество ТЦ (фасад здания) без получения единогласного решения всех собственников, в том числе без Вашего согласия.
Полагаем, что денежные средства, вырученные Застройщиком по таким договорам аренды фасада здания с Вами и с третьими лицами  на основании ст.971 Гражданского кодекса Республики Беларусь можно признать неосновательным обогащением  и на основании ст. 976 Гражданского кодекса Республики Беларусь предложить Застройщику в добровольном внесудебном порядке либо в судебном порядке  вернуть излишне полученные и незаконно присвоенные денежные средства в пользу иных совладельцев ТЦ (пропорционально долям в общем имуществе).
Вопрос о том, должны ли были конкретно Вы оплачивать право размещения своей рекламы и в каком именно размере на стене ТЦ в прошедшем периоде должен был разрешаться всеми собственниками ТЦ. С момента  создания Товарищества собственников управление общим имуществом, в том числе принятие решения о его передаче в аренду и определение условий такой аренды, осуществляется собственниками через созданное ими Товарищество собственников в порядке, предусмотренном нормами законодательства и Уставом данного товарищества.
Всех благ  и удачи в бизнесе!

Команда AvgulExpertGroup

Andrey Avgul,
Большое спасибо за подробный и обоснованный ответ! Я процитировал его совладельцу, который , на мой и ваш взгляд, незаконно взимал с меня плату за аренду рекламного места. И он согласился в добровольной форме компенсировать мне денежные средства в той сумме, каковая была мною потрачена на аренду рекламного места за это время. Респект! Удачи Вам!
С уважением, Александр!

Спасибо, Александр!
Нам очень приятно, что мы поспособствовали в решении вашей бизнес задачи, и вдвойне приятно, что она была решена так быстро.

Всех благ и удачи в бизнесе!

ваша Команда AvgulExpertGrou­p