Правовой форум Беларуси

Добрый день. Месяц назад был куплен дом в деревне с участком. Недавно выяснилось из разговора с соседями, что напротив дома до войны располагалось кладбище. Хозяин дома об этом знал, но утаил данный факт, хотя в разговоре с ним до покупки обсуждалось важность критерия отсутствия кладбища поблизости.  Кроме того, при вскрытии внешней обшивки дома были выявлены серьезные недостатки сруба, позволяющие признать дом аварийным. Могут ли эти обстоятельства быть причинами расторжения договора купли-продажи и какие действия с нашей стороны необходимо предпринять.

В соответствии со ст.180 Гражданского кодекса, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица. Вместе с тем, поскольку условие об отсутствии кладбища скорее всего не вписано в договор, то доказать в суде, что действительно имел место обман довольно сложно (даже если продавец признает договоренность, то нужно смотреть, в каком состоянии кладбище сейчас¬ – то есть оно было «до войны», соответственно, когда Вы покупали дом, то явно его не наблюдали, факт наличия кладбища нужно будет доказывать именно Вам).
Что касается дефектов дома. При продаже некачественного товара (жилого дома) ответственность за дефекты, даже в случае положительной приемки, лежит на продавце, если эти дефекты «передавались» вместе с товаром. Наличие дефектов нужно снова же доказывать Вам (если дело дойдет до суда, то все издержки, связанные с этим процессом, в случае положительного для Вас решения, будут взысканы с продавца). Жилые дома с дефектами делятся на 2 категории: пригодные для проживания, но не соответствующие техническим требованиям, и не пригодные для проживания. Первичное обследование на предмет отнесения к той или иной категории проводится организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и/или предоставляющими жилищно-коммунальные услуги (органы ЖКХ по месту нахождения дома) по заявлению собственника.
Если дом будет отнесен к одной из указанных категорий, то, в силу статей 528 и 445 Гражданского кодекса, у продавца можно требовать: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; или же возможно отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (дефекты должны быть существенными – дом не пригоден для проживания).
Начните с обследования дома органами ЖКХ. Если дело дойдет до суда, то будьте готовы, что Вас могут попросить профинансировать проведение строительной экспертизы (поскольку наличие дефекта необходимо доказать Вам).