Правовой форум Беларуси

Два юридических лица планируют заключить между собой договор лизинга недвижимости (капитального строения или изолированного помещения). Подлежит ли данный договор государственной регистрации в ситуации: 1) когда лизинг с выкупом недвижимости; 2) когда лизинг - без выкупа? Мне известны три точки зрения. Первая - не подлежит, независимо от того, предусмотрен выкуп или нет. Обоснование - п.2 ст.580, ст.596 ГК, Декрет от 19.12.2008 № 24. Вторая - подлежит, но только, если предусмотрен выкуп. Обоснование - п.3 ст.9 закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", а также - якобы смешанный характер договора (аренда + купля-продажа). Третья (полностью противоположная первой) - подлежит в обоих случаях. Обоснование - п.6 Положения о лизинге, утв. постановлением Совмина от 04.06.2010 №865. Лично склоняюсь к первой точке зрения. Слышал, что регистраторы (в силу данного им "сверху" разъяснения) придерживаются второй. Буду рад услышать Ваши мнения. Возможно кто-нибудь уже сталкивался на практике данной ситуацией?

Могу сказать немного. На практике сталкивался лишь с договорами лизинга движимого имущества (оборудования). Ваш вопрос заинтересовал. Выкроил немного времени, посмотрел нормативку. Выскажу свое мнение. На мой взгляд, вторая позиция с разделением условий договора по принципу аренда+купля-продажа более соответствует нормам законодательства. Это подтверждается и ст. 580 ГК РБ. С той разницей, что п. 2 статьи отсылает к законодательным актам, а далее идет п. 3, который говорит, что при наличии условия купли-продажи объекта аренды - форма договора должна соответствовать форме договора купли-продажи такого имущества. Понимаю конечно, что форма и требование о госрегистрации договоров разные вещи. Но отсутствие госрегистрации по ст. 166 ГК РБ влечет ее ничтожность.
Кроме упомянутого Вами Декрета № 24, есть еще и действующее Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156. Не знаю, конечно, насколько постановление СовМина является разъяснением "сверху".
В общем просмотрел те НПА, что Вы упомянули, и даже больше. Да и положение о лизинге, как вы правильно заметили, не противоречит второй точке зрения.
  По результатам прочтения выработалось стойкое мнение, совпадающее со вторым вариантом. Хотя на практике, сталкивался от БТИ с обратным. Отказались регистрировать договор совместного строительства объекта недвижимости.

Поддерживаю вторую указанную Вами точку зрения на основании пункта 3 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
По вопросу определения субъектов, осуществляющих подписание заявления о государственной регистрации в отношении объекта недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, прав на данный объект, а также договора лизинга может быть также полезен пункт 7 рекомендаций Госкомимущества по вопросам, возникающим в практической деятельности территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, от 30 июля 2011 г. (http://etalonline.by/?type=text&regnum=U011e0696#load_text_none_2_4).

Спасибо за высказанные мнения. Высказав мнение, что лично сам склоняюсь к первой позиции, позволю себе привести ее обоснование.
1) Лизинг – разновидность аренды и в силу прямого указания ст.596 ГК на отношения по лизингу субсидиарно применяются общие положения об аренде (статьи 577-595 ГК). Согласно п.2 ст.580 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Иное установлено Декретом от 19.12.2008 № 24 - договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест независимо от срока аренды, субаренды, об изменении или расторжении этих договоров, не подлежат государственной регистрации.
2) Считаю, что раз Декретом не оговорено иное, то он действует в отношении всех договоров аренды (в т.ч. лизинга) вне зависимости то того, предусмотрен выкуп или нет. Полагаю, необходимо исходить из неписанного принципа нормотворческого процесса – знания нормотворческим органом, издающим новый акт законодательства, ранее принятого законодательства, в том числе принятого и иным нормотворческим органом. Следовательно, законодатель должен был знать про возможность выкупа и если бы желал сделать исключение в Декрете для договоров аренды (лизинга) с выкупом – это было бы сделано.
3) Позиция о том, что договор аренды (лизинга) с выкупом является смешанным представляется ошибочной. Согласно п.2 ст.391 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). Таким образом, если законодательство предусматривает какие-либо виды договоров и стороны заключили договор, соединяющий в себе элементы этих договоров, то именно такой договор и будет смешанным. Например, смешанным будет договор, по которому одна сторона обязуется заключить некоторые сделки с третьим лицом от своего имени, но за счет другой стороны (элемент комиссии), а также оказать этой другой стороне, например, информационные и консультационные услуги, не связанные с заключением сделок (элемент договора возмездного оказания услуг). Но в нашем случае так называемый элемент купли-продажи – выкуп объекта аренды (лизинга) непосредственно предусмотрен законодательством (ст.595 ГК, п.3 Положения о лизинге, утв. постановлением Совмина от 04.06.2010 №865) в качестве одного из элемента (разновидности) самого договора аренды (лизинга). Т.о. элемент выкупа входит (охватывается) конструкцией договора аренды (лизинга), образуя его определенную (с т.зр. научной классификации) разновидность. Соответственно, считаю, что нельзя называть какой-либо договор смешанным, элементы которого совпадают (охватываются) конструкцией, предусмотренной законодательством, как и в нашем случае. С таким же успехом можно было бы назвать и договор купли-продажи с условием о доставке товара продавцом покупателю также смешанным – с элементами как купли-продажи, так и перевозки. Вместе с тем обязанность доставки товара покупателю (если она предусмотрена условиями договора или непосредственно вытекает из законодательства) является элементом договора купли-продажи, поскольку возможность установление такой обязанности в договоре купли-продажи прямо допускается нормами ГК о купле-продаже (ст.428 ГК).
4) Обоснование пунктом 3 ст.9 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» является неубедительным, т.к. с т.зр. норм Декрета не важно, происходит ли переход права собственности на объект аренды (лизинга) или нет.
5) Перечень административных процедур, утв. постановлением Совмина от 17.02.2012 № 156 предусматривает гос. регистрацию договора лизинга с выкупом (п.17.50), ничего не говоря при этом про «обычную» аренду с выкупом, видимо, подразумевая гос. регистрацию и такого договора в качестве «иной сделки, не указанной в Перечне, которые являются или могут стать основанием для возникновения, перехода, или прекращения права, или ограничения (обременения) права» (п.17.71).
Если требование постановления № 156 обосновывается «смешанным характером» договора, то она, исходя из вышесказанного, представляется необоснованной. Также можно сказать, что постановление решило вопрос в пользу гос.регистрации данных договоров в неоднозначной ситуации, а именно – наперекор (в разрез) буквальному толкованию норм Декрета № 24. При этом требование о гос.регистрации сделок может быть установлено только законодательным актом (п.1 ст.131 ГК), постановление Совмина к которым, как известно, не относится.
6) Обоснование пунктом 6 Положения о лизинге, утв. постановлением Совмина от 04.06.2010 №865, тем более не обосновано, т.к. согласно этому пункту, «предмет лизинга, права на него и (или) договор лизинга, подлежащие государственной регистрации в соответствии с законодательством, регистрируются уполномоченной государственной организацией по заявлению лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга». Однозначно видно, что данная норма не устанавливает требования о регистрации договоров лизинга, а устанавливает лишь какая из сторон (в случае, если такая регистрация необходима) подает заявление. Кроме того, данное положение, опять таки, не является законодательным актом.

Сколь юристов, Уважаемый Гошенька, столько и мнений. Должны же мы оправдывать это выражение. Не буду спорить и доказывать иную точку зрения. Для этого необходимо более глобально изучить нормативку. К сожалению времени на это не достаточно. Хочу лишь высказаться дополнительно по п. 3 Вашего сообщения.
  На мой взгляд, если бы нормотворец хотел показать, что договор лизинга - не смешанный договор, то не выделял бы в качестве существенного условия в структуре цены договора лизинга выкупную стоимость наравне с лизинговыми платежами (п.п. 2 и 4 Положения о лизинге).
  Точно так же и относительно договора купли-продажи. На мой взгляд, если стоимость доставки вошла в стоимость товара - это не смешанный договор. Если договор купли-продажи наравне с обязательствами по передаче товара и стоимостью товара, содержит отдельные существенные условия доставки товара и ее стоимость - это смешанный договор состоящий из конструктивных элементов договоров купли-продажи и перевозки.