Правовой форум Беларуси

Юридическое лицо А (арендодатель) предоставило в аренду юридическому лицу Б (арендатор) кап.строение по договору аренды на определенный срок. Через некоторое время (до истечения срока аренды) юридическое лицо А (арендодатель) продает арендуемое кап.строение юридическому лицу В (покупатель). Обязательства по договору купли-продажи исполнены, право собственности юрид.лица В на кап.строение зарегистрировано. Вопрос: происходит ли смена арендодателя в договоре аренды - с юридического лица А на юридическое лицо В? Гражданский кодекс предусматривает, что в этом случае аренда сохраняет свою силу. В одном из писем ВХС 2005-2006 г.г. разъясняется, что такая смена происходит, во другом письме - что арендодателю вместе с продажей необходимо осуществлять уступку своих прав как арендодателя покупателю этой недвижимости. В действующем постановлении Пленума ВХС по аренде более осторожный подход - что с момента перехода права собственности к покупателю ему же переходит и право на получение арендной платы. В отношении отдельных видов (разновидностей) договоров в аналогичной ситуации законодатель прямо указывает, что - да, происходит ... Лично пока склоняюсь к такой же точке зрения. Буду рад услышать Ваши мнения.

Пожалуй соглашусь с там что прописано, хотя и осторожно в постановлении Пленума......
письмо письмом а пленум собственно правовой акт..............как то так

Спасибо за высказанное мнение. Но все же … каков будет Ваш ответ по существу вопроса? ...
Следует ли такую позицию Пленума трактовать в том смысле, что «смена» арендодателя имеет место быть? Или, говоря иными словами, такая позиция есть результат, пусть и «молчаливой», но констатации того факта, что эта смена происходит? Интересно, почему Пленум не высказался об этом прямо: а) все-таки есть определенные сомнения на этот счет и Пленум указал только о том, в чем он нисколько не сомневается (а именно, что право на получение аренд.платы переходит к новому собственнику), а что касается в целом смены арендодателя, то мудро отдал толкование данного нюанса на откуп практике …. либо б) из-за того, что это настолько очевидно (смена арендодателя), что и не стоило и разъяснять об этом … Вот только, что касается второго («б») не сказал бы, что это настолько явно и очевидно, что не заслуживало бы соответствующего разъяснения, особенно, учитывая, что по др. вполне ясным моментам в арендных отношениях Пленум нисколько не смущается давать «разъяснения» и без которых можно было бы обойтись …

Лично склоняюсь, что смена происходит. Обоснование:
а) аренда, как ограниченной вещное право, устанавливается в описанной ситуации договором, поэтому без договора аренда не может существовать. Исходя из названия и п.1 ст.588 при смене собственника объекта договор аренды продолжает действовать. Арендодателем вещи может быть только собственник (обладатель иного вещного права на нее) – ст.579 ГК. У старого собственника никаких вещных прав на проданный им объект не остается, следовательно, новым арендодателем объекта неизбежно становится новый собственник. Кроме того, предыдущий собственник объективно не может уже исполнять свои права и обязанности арендодателя (кап.ремонт, принятие объекта по окончании аренды и т.д.). Позиция о том, что арендодателем остается прежний собственник ведет к признанию существования «непонятного» договора аренды: прежний - объективно уже не может реализовать (исполнить) свои права и обязанности; новый – не может юридически, кроме права на получение платы; с кем заключать доп.соглашения (при необходимости), кому возвращать объект после аренды и т.д. – не понятно.

б) исходя из принципа аналогии – первая применительно к ссуде (п.1 ст.654 ГК). Правда, ГК говорит о переходе к новому собственнику объекта ссуды только прав, не упоминая про обязанности, но, представляется, что это сделано потому что ГК исходит из того, что у ссудодателя после исполнения обязанности по передаче объекта в ссуду ссудополучателя больше никаких обязанностей не остается (так ли это или нет – вопрос отдельный).
Вторая аналогия – применительно к договору франчайзинга. Так, согласно п.1 ст.910-8 ГК переход от правообладателя к другому лицу какого-либо исключительного права на объект интеллектуальной собственности, входящего в предоставленный пользователю лицензионный комплекс, не является основанием для изменения или расторжения договора франчайзинга. Новый правообладатель становится стороной этого договора в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему к нему исключительному праву на объект интеллектуальной собственности. Третья аналогия (в определенной части) - при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка (ч. 1 ст.55 Кодекса о земле).

Не буду расписывать нормы законодательства. Просто выскажу свое мнение.
  1) Смена собственника объекта недвижимости происходит, и это неоспоримо.
  2) Смена арендодателя фактически произошла, но для юридического закрепления требует, на мой взгляд соответствующего оформления. В противном случае, останется непонятный договор - вроде действующий, но с бывшим арендодателем, не имеющим прав распоряжаться объектом недвижимости. Каким образом оформлять? Законодатель не дает четкого ответа на этот ответ. Нет четкого ответа и в правоприменительной практике. Т.е. все это отдается на откуп обоих сторон правоотношений аренды, т.к. они должны действовать благоразумно, осмотрительно и добросовестно. В ряде случаев происходит оформление расторжением прежнего договора аренды и заключением нового на тех же условиях, в ряде случаев - переменой лиц в обязательстве, в ряде случаев - подписанием дополнительного соглашения к прежнему договору (наименее приемлемый, на мой взгляд).
  Ну, а уж если арендатор отказывается от юридического оформления - прямая дорога в суд с соответствующим иском о понуждении.