Правовой форум Беларуси

В 2011 году супруг подарил 1/2 долю жилого дома жене, нотариально удостоверив сделку дарения. Ранее жилой дом ему был подарен его матерью.  До настоящего времени жена не обратилась в агентство по гос.регистрации и не произвела госрегистрацию сделки и перехода прав на данную долю.  В марте 2014 года жена нечаянно узнала что весь дом подарен супругом назад своей матери в начале 2014 года.  При обращении в юрконсультацию была оказана следующая консультация, что данный договор лишь бумажка, и в суде необходимо признавать право собственности на данную долю и то под вопросом. Однако стоимость госпошлины слишком велика.   Вопрос: возможно ли отменить данную сделку в суде как ничтожную и возвратить все обратное по сделке и в последствии обратиться в агенство и произвести регистрацию договора дарения  и перехода прав, ведь  сделка дарения действительно совершена в нарушение законодательства, а именно письменный договор дарения не отменен в той же форме.

Татьяна, к сожалению, я солидарен с мнением юридической консультации. Так, в соответствии с ч.3 ст.545 Гражданского кодекса РБ (ГК) договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, следовательно, его можно считать заключенным именно с момента государственной регистрации. В Вашем же случае государственная регистрация договора дарения между супругами не произошла, что фактически равносильно отсутствию данного договора. Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.166 ГК несоблюдение требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность, а такая сделка считается ничтожной.
Признание в судебном порядке права собственности на данную недвижимость по незарегистрированному в установленном порядке договору мне представляется малоперспективным (разве что, если есть иные обстоятельства, о которых я не знаю). А для признания ничтожным договора дарения от 2014 года между супругом и его матерью вообще нет никаких оснований.

Вывод: все документы нужно оформлять вовремя и в соответствии с законодательством.

Виктор Жмурко, вряд ли речь идет о недействительности сделки дарения доли супруге, о незаключенности договора может быть, но так как сроков за обращением за государственной регистрацией нет, то никакого требования о государственой регистрации никто не нарушал. А вот  что необходимо было письменно отменить договор дарения доли так это   точно по Кодексу и поэтому сделка дарения матери ничтожна с момента заключения.

Татьяна, я и не утверждаю, что данная сделка ничтожна (хотя бы в силу того, что она вообще не заключена, с этим Вы и сами согласны). Требования о государственной регистрации сделки действительно, вроде бы, никто не нарушал, сделки просто не было (так как о наличии сделки можно говорить только с момента ее государственной регистрации).
Действительно, срок обращения за государственной регистрацией сделки законодательно не определен. По общему правилу это означает, что такая регистрация должна быть произведена в разумный срок. Лично я сильно сомневаюсь, что не обращение за государственной регистрацией данной сделки на протяжении более чем двух лет можно признать разумным сроком (разве что если у супруги были на это действительно уважительные причины, а не такие, как "не было времени/было лень; не знала, что это нужно делать; доверяла мужу, а он, подлец..., и т.п").

Я попытался поставить себя на место супруга, что бы я сказал в суде при предъявлении иска, который Вы хотите предъявить? Получилось примерно следующее:
"Да, действительно, в 2011 году я хотел подарить супруге 1/2 долю жилого дома (не обещал подарить, а именно хотел подарить), мы даже обратились к нотариусу и попросили его составить договор дарения, что и было сделано. Но в последствии мы как-то передумали, и сделка не состоялась, именно поэтому договор дарения не был зарегистрирован. А потом прошло 2 года и я вообще передумал что-то дарить своей супруге и подарил весь дом своей матери. Ведь сделки дарения части дома моей супруге не было, а значит я все еще являлся владельцем данного дома и мог делать с ним все, что захочу (продать, подарить, завещать и т. п.), тем более, что данное имущество не является совместно нажитым. Так чего же Вы от меня и моей матери теперь хотите?"

Как Вы думаете, что на это скажет судья, и какое решение примет суд?


А если договора дарения не было, то нечего было и отменять, хоть в письменной, хоть в иной форме. И исходя из вышеуказанного, я не считаю договор дарения от 2014 года ничтожным (конечно же, если государственная регистрация данного договора была произведена в установленном законом порядке).

Виктор Жмурко, не думаю, что нотариус совершил бы нотариальное удостоверение договора дарения на весь дом, если бы знал, что существует договор дарения доли в доме, не спроста нотариус задает вопрос подарено ли, состоит в  обременении, обещано  ли кому  имущество,  которое даритель дарит.  Кроме того, нотариус разъясняет согласно их Инструкции что даритель теряет право собственности на подаренное имущество, а также как только стороны вышли из нотариальной конторы с удостоверенным договором,  супруг тут вообще дальше не нужен, так как   подача заявления в БТИ на регистрацию договора и переход права возлагается на одну сторону Одаряемого. Что значит он мог  передумать?  Он мог бы обратиться в суд и согласно ГК обязать вторую сторону произвести госрегистрацию, как сторону уклоняющуюся от регистрации и препятсвующую ему на отчуждение его доли.  Нет все таки где-то есть пробел, рассматривать ситуацию можно по всякому и только суд поставит точку.

Татьяна, в очередной раз внимательно проштудировав законодательство позволю себе не согласиться с некоторыми Вашими утверждениями.
Во первых, глава 32 ГК вообще не предусматривает нотариальную форму заключения договора дарения (предусмотрена устная и простая письменная формы, а также государственная регистрация договора, составленного в простой письменной форме (это наш случай). При этом, в силу п.п.2 п.2 ст. 164 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась (что, возможно, произошло в данной ситуации). Вот только беда в том, что в соответствии с законодательством для заключения сделки дарения недвижимости это было не нужно, а нужно было произвести государственную регистрацию сделки (что сделано не было). И именно исходя из этого я считаю, что и сделки собственно не было.

Во вторых, договор дарения по своей конструкции является скорее односторонней сделкой (хотя наше законодательство и считает его договором, то есть сделкой дву- или многосторонней). Такое мнение основано на том, что для совершения дарения необходимо и достаточно выражения воли (действия) только одной стороны (дарителя), а одаряемый вплоть до того момента, когда сделка будет совершена, не может на нее повлиять. Так, из текста ч.1 ст.544 ГК следует, что отказ одаряемого от дара может произойти только после заключения договора дарения, следовательно, в процессе подготовки и оформления договора одаряемый никаких прав по формированию и изменению договора не имеет, и обретает предусмотренные договором и законодательством права только после его заключения. А это означает, что именно на дарителе, а не на одаряемом, лежит обязанность надлежащего оформления договора дарения и его государственной регистрации (с чего Вы взяли, что такая обязанность лежит на одаряемом?). И если форма договора не соблюдена, либо (как в нашем случае) не произведена его государственная регистрация, то несостоявшийся даритель имеет полное право заявлять, то он собственно и не хотел осуществлять дарение (ну, или сначала вроде-бы хотел, а потом передумал, ведь желание совершить какое-либо действие - это еще не само действие). И одаряемому нечего будет на это возразить, ведь исходя из п.2 ст.543 и п.3 ст.545 ГК даже обещание дарения недвижимого имущества в будущем должно быть оформлено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

А что нотариус? А он в 2011 году просто удостоверил предоставленный дарителем текст документа, который мог в дальнейшем послужить основанием для государственной регистрации договора (или, если хотите, факта) дарения. Давать ли в дальнейшем ход этому документу (то есть, по сути, осуществлять или не осуществлять дарение) - это дело дарителя. То есть, нотариусом был удостоверен текст документа, дающего право совершить сделку, но не обязывающего это делать (ведь если я, например, написал и заверил у нотариуса заявление на поступление в университет (что не запрещено), то это вовсе не значит, что я обязан подать это заявление в приемную комиссию и осуществлять поступление). Вот если бы для совершения сделки достаточно было письменной формы, тогда права и обязанности по сделке возникли бы сразу после выхода из кабинета нотариуса, а в нашем случае это не так.

Конечно же, точку в этом деле поставит суд (если истец в суд обратится), я всего лишь описал наиболее вероятный вариант разрешения данной ситуации и попытался аргументировать свою точку зрения, а дальше - решать Вам.

Виктор Жмурко, в соответстии с Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" ст.67 документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.
Статья 164 ГК гласит, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
указанных в законодательных актах.
 Поэтому нотариальное удостоверение договора дарения обязательно в силу закона.  
Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 166. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации гласит:
2. Если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. (хотя что подрузумевается  данной статьей не очень понятно).
 В нашем случае она ,т.е. сделка,  действительна. В очередной раз не согласна, что удостоверенный договор это бумажка.  
Также из практики судов, если договор дарения удостоверен, но не зарегистрирован в БТИ, и вдруг даритель умирает, как правило в суде Одаряемый признает за собой право собственности, и в наследственное имущество  данное имущество не поступает, хотя наследство открывается ранее чем решение суда.  Нас спасет только суд и правильно выбранное основание.

Татьяна, я вновь позволю себе не согласиться с Вами.
С Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", а также с иными нормативно-правовыми актами по данной тематике, я ознакомился еще до того, как давать Вам ответы. Вы дословно процитировали п.1 ст.67 данного Закона, но советую еще раз внимательно прочитать данную правовую норму и обратить внимание на слово "либо", стоящее между словами "нотариально удостоверены" и "удостоверены регистратором". Данная правовая норма как-раз указывает на то, что нотариальное удостоверение договора дарения не обязательно в силу закона, и указывает на альтернативную возможность удостоверения документов регистратором (который нотариусом никак не является). Кроме того, в данной правовой норме речь идет о удостоверении документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки, а вовсе не замене госрегистрации нотариальным удостоверением. Таким образом, данная сделка не требует нотариального удостоверения, а значит и последствия ее несоблюдения наступить не могут.
В нашем случае сделка дарения между супругом и супругой недействительна, так как не соблюдено условие о государственной регистрации сделки, что и делает ее недействительной (ничтожной, не состоявшейся, как Вам будет угодно).

Что касается судебной практики. Действительно, в случае внезапной и преждевременной смерти дарителя одаряемый может обратиться в суд и признать в судебном порядке факт совершения дарения. Действительно, суд может признать факт совершения дарения исходя из доказательств, однозначно свидетельствующих о направленности воли дарителя на совершение дарения (коими могут быть в том числе и наличие нотариально удостоверенного текста договора дарения, датированного временем незадолго до смерти дарителя (то есть в течение разумного срока для надлежащего оформления факта дарения).

Мне интересно, как Вы собираетесь в суде доказывать направленность воли дарителя на совершение дарения, когда с момента оформления подлежащего госрегистрации (но не зарегистрированного!) договора дарения прошло более 2 лет, даритель жив и здоров, более того, своими действиями (а именно совершением сделки дарения со своей матерью) как раз таки доказал нежелание (и отсутствие направленности воли) совершить дарение части дома своей супруге?

Чтобы правильно разрешить ту или иную правовую ситуацию необходимо быть полностью независимым, не быть ни на чьей стороне, а только на стороне Закона. Нужно иметь возможность поставить себя на сторону одной стороны конфликта, затем на строну второй стороны конфликта, а потом взглянуть на ситуацию как-бы "сверху", так, как будто вы судья и в исходе конфликта у Вас нет никакой заинтересованности, только тогда можно найти правильный выход из ситуации, который никто не сможет оспорить.

Я считаю, что в Вашей ситуации нужно искать другие моменты и нюансы, которые могут Вам помочь (может, например, в то время, когда владельцем дома являлся супруг, производился капитальный ремонт данного строения или его перестройка (что делает его совместной собственностью супругов), может изначально дарение данного дома супругу его матерью было фиктивным, а в действительности дом был приобретен супругами в период брака, и т.п.), а не тупо верить, что нотариально удостоверенная бумажка не может быть просто бумажкой (увы, иногда и такое случается).

Виктор Жмурко,  я все равно остаюсь при своем мнении, Вы меня не убедили, так как  плохо владеете вопросами государственной регистрации.   Внимательно  почитав закон о госрегистарции и нормативные документы по регистрации недвижимого имущества заявление  на регистрацию договора (сделки) в органы госрегистарции может быть подано:    Дарителяем либо  Одаряемым, есле данный вопрос не прописан в договоре , то по Инструкции №17  две стороны вместе (как правило нотариусы всегда прописывают  подачу заявления на Одаряемого либо Покупателя) .  Я не  спроста ранее в своих ответах  ссыласлась на то, что после совершения нотариального удостоверения сделки, Даритель больше не имеет никокого отношения к договору, так как Одаряемый самостоятельно обращается в органы БТИ (в нашем случае именно так прописано в договоре) .   И кроме того, есть Пленум Верховного суда который конкретно обратил внимание на 166 статью ГК и предложил при рассмотрении дел по данной статье  о недействительности договора (ничтожности) вначале разобраться договор считается незаключенным либо недействительным, есле он считается незаключенным, суды отказывают в признании его недействительным. Повторюсь по ГК в данном случае договор незаключен. И заключить его окончательно не дали, нарушив права Одаряемого (нет сроков обращения за госрегистрацией).  А предложение о признании  данного имущества совместной собственностью, это уже  другая история.
Все равно спасибо Вам за дискуссию. На этом переписку я прекращаю.

Татьяна, Вам также спасибо за интересную тему. Если Вам будет не сложно и будет такая возможность, пожалуйста, напишите чем закончится эта история.

Удачи!

Татьяна,

Несмотря на то, что обсуждение ситуации, по-видимому, закончено, хотел бы изложить свое видение.
1. По поводу незаключенности/ничтожности договора дарения между супругами.
Нормы ГК о сделках порождают массу вопросов (начиная уже с самих понятий "сделка", "договор"), в т.ч. и по данной ситуации. С одной стороны, договор без гос.регистрации следует считать незаключенным (п.3 ст.403, п.3 ст.545 ГК), а с другой стороны – ничтожным (п.1 ст.166 ГК), хотя эти моменты, вроде бы, должны считаться взаимоисключающими, т.е. нельзя признать ничтожным то, что не существовало ...
Лично я, все же, полагаю логичным считать такой договор незаключенным, хотя, насколько мне известно, в силу прямого указания п.1 ст.166 ГК чаще всего такой «договор» квалифицируется как ничтожный.
2. О форме договора.
Нотариальная форма для договора дарения недвижимости – не обязательна, т.к. есть альтернатива – удостоверение проекта такого договора вместо нотариуса регистратором (п.1 ст.67 Закона от 22.07.2002 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").

Вывод был бы верен, если бы действительно существовал закон или иной законодательный акт, который в безальтернативном порядке устанавливал бы нотариальную форму для договора дарения недвижимости.

Совершенно верно. Причем удостоверение проекта договора и регистрация договора – различные процедуры. Первая – это, по большому счету, то, что делает нотариус, но это (удостоверение проекта договора регистратором) не придает договору нотариальную форму.

3. По поводу последствий нотариального удостоверения проекта договора.
3.1. Несмотря на такое удостоверение проект договора остается таковым и не «превращается» в собственно договор, соответственно, он еще не порождает у сторон в отношении предмета договора тех последствий, на которые была нацелена воля сторон.

Никакой «утери» права собственности не происходит. Даритель как был так и остается собственником недвижимости до того момента, пока на это имущество не будет зарегистрировано право собственности одаряемого (ст.8 Закона от 22.07.2002 "О государственной регистрации …"). Скорее всего, нотариус имеет в виду и разъясняет сторонам о конечных (!) последствиях заключения и исполнения данной сделки – мол, имейте в виду, стороны, что итогом сделки будет переход права собственности к одаряемому.  

3.2.
Очень сомневаюсь, что «по Кодексу» Вы сможете обосновать эту позицию. Наоборот, анализ определенных норм ГК показывает, что собственник может заключить одну за другой несколько сделок, например, той же купли-продажи принадлежащей ему вещи – с лицами А, Б и В и в конечном итоге передать вещь кому-либо одному (например, В). И наличие более ранних договоров с лицами А и Б ему помехой не будет – даже с точки зрения законодательства.
С недвижимостью, правда, это может быть сложнее. Если на этапе нотариального удостоверения это вполне возможно (прямых препятствий для того, чтобы нотариус удостоверил несколько сделок одним лицом в отношении одной и той же своей вещи в пользу разных лиц, на данный момент не вижу), то на этапе гос.регистрации договора это может и не получиться, т.к. регистратор может усмотреть в заключении второй и последующих сделок нарушения прав первого покупателя и отказать в регистрации (такое основании по Закону от 22.07.2002 имеется) … Тем не менее, главное – это то, что продавец, заключив с одним лицом договор купли-продажи своей вещи, до передачи вещи вполне может заключить второй такой же договор с другим лицом и передать вещь именно ему, а не первому. Конечно, продавец, возможно, будет привлечен возмещению первому покупателю убытков и т.п., но сути это не меняет.
В нашем случае длительное безосновательное (исходя из данных автором вопроса условий ситуации) не обращение одаряемого за гос.регистрацией не дает основания для взыскания с дарителя убытков.

Согласен.

3.3.
Скорее – наоборот.

Даритель, как сторона договора, имеет к нему самое непосредственное отношение. Другое дело, что к вопросу о его гос.регистрации – возможно, что и так (хотя я бы не утверждал столь категорически).

4. Вывод – считаю, что основания для оспаривания «обратного» дарения супругом доли в пользу своей матери отсутствуют, равно как отсутствуют и основания для взыскания с дарителя в пользу одаряемого каких-либо убытков за такой «поступок».

5. О смерти дарителя
Полагаю, такая практика сложилась от того, что обязанности дарителя, обещавшего дарение, в случае его смерти переходят к его наследникам, хотя лично я не совсем согласен с такой практикой признания права собственности (но это уже отдельная тема для обсуждения).

Виктор Жмурко,  наша история с договором дарения закончилась, Вам еще интересен результат?

Да, буду признателен за ответ.

Виктор Жмурко, Вынесено решение о признании договора дарения сыном матери домовладения ничтожным, отменена госрегистрация даного договора и права, признано право собственности за женой 1/2 доли в праве на домовладение на основании  договора дарения мужу жене 1/2 доли.
      По ходу суда - нотариально удостоверенный договор это не бумажка как  описывалось выше это документ, который лег в основу данного решения, договор дарения содержит ссылку о том, что даритель передает дар с момента подписания договора, а это передаточный акт, имущество считается уже переданным и находится во владении и пользовании Одаряемого. Договор Дарения необходимо отменить в той форме, в которой он заключен. Госрегистрация это административная процедура, сроков обращения за ней нет, последствий не регистрации тоже нет.  Кроме того, в суде установлено, что нотариус владея информацией о наличии неотмененного договора дарения, вынес бы постановление об отказе в удостоверении нового  договора дарения.

Татьяна, я Вас поздравляю! Остается надеяться, что данное судебное решение не будет изменено в порядке обжалования, так как в плане его законности на мой взгляд есть вопросы.

Спасибо за интересное обсуждение темы. Было очень занятно. В процессе обсуждения несколько раз склонялся то в одну сторону, то в другую. В итоге поделюсь своим мнением, хотя я не юрист и далеко не профессионал в подобного рода вопросах. Но, как сторона не заинтересованная, я бы стал на сторону Виктора. Думаю, что если бы суд услышал его доводы, то ситуация решилась бы по-другому. А  Татьяне -респект.
И все-таки, человеческий фактор в суде играет не последнюю роль.