Правовой форум Беларуси

Купили квартиру. В доме имеются подвалы. За данной квартирой подвал "не закреплен" (не знаю как это правильно назвать). Хотя на одном из подвалов написан наш номер квартиры, зачеркнут и написан новый номер. Квартира долго сдавалась, хозяева жили в другом городе. При покупке нам сказали что подвал был, но жэс его забрал без предупреждения. Обратились в жэс, они написали объявление на подъезде чтобы все написали номера квартир на подвалах, пришли переписали все подвалы, нашли квартиру у которой два подвала, но в этой квартире никто не открывает дверь. Больше никаких действий от жэса не было сказали надо было у продавца спрашивать где ваш подвал. Куда далее обращаться по данному вопросу? И как правильно написать письмо или жалобу чтобы выделили нам подвал?

Галина  Крутова, по вопросу управления ( в т.ч. пользования) общим имуществом жилых домов, нужно обращаться к уполномоченному лицу по управлению общим имуществом. Судя по описанию в вашем случае это ЖЭС. Если ЖЭС не реагирует на ваши обращения, то нужно обращаться в вышестоящую организацию. Обычно этот отдел или управление ЖКХ местного исполкома или администрации района.

Статья 26. Обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений
2. Гражданам и организациям в области жилищных отношений запрещаются:

самовольное выполнение работ,
связанных с изменением архитектурно-планировочных решений зданий, жилых и вспомогательных помещений
или влияющих на несущую способность конструкций зданий,
в том числе
устройство погребов и других помещений под балконами и лоджиями,
в подвалах и технических подпольях,
на этажах многоквартирных жилых домов;
самовольные переустройство и (или) перепланировка;

т.е. устройство в подвалах и технических подпольях,погребов и других помещений - запрещено....
Что касается самовольного строительства в Вашем доме, то здесь налицо отсутствие технического обслуживания со стороны ЖЭС.

Вот для примера решение суда:РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

27 марта 2018 г.



(Извлечение)



Районный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску БУКДПОЖФ района к К. о понуждении к освобождению подвальных помещений в жилом доме,



установил:



В своем заявлении истец указал, что ответчик К. является собственником квартиры дома по ул. Г. в г. Б., расположенной в подъезде № 4 указанного дома. Право собственности на указанную квартиру у К. возникло на основании договора купли-продажи (приватизации) от 29 апреля 1997 г.

На основании решения горисполкома от 13 декабря 2006 г. БУКДПОЖФ района назначен уполномоченным лицом по управлению недвижимым имуществом на территории района г. Б., в том числе жилым домом по ул. Г. в г. Б. Кроме того, указанный жилой дом находится на обслуживании в БУКДПОЖФ района.

Ответчик К. самовольно, без какого-либо разрешения, захватил подвальные помещения, расположенные в подъездах № 3 и 4 жилого дома по ул. Г. в г. Б., при этом установил собственные замки во входные двери и подвальные помещения и поместил личное имущество.

С июня 2017 года жильцы жилого дома по ул. Г. в г. Б. стали обращаться в ЖЭУ БУКДПОЖФ района, городской исполнительный комитет по вопросам правомерности пользования ответчиком К. подвальными помещениями, расположенными в подъездах № 3 и 4 указанного дома. Сотрудниками БУКДПОЖФ района была произведена инвентаризация подвальных помещений, в ходе которой были выявлены самовольно выполненные устройства хозяйственных помещений (кладовок), чем изменено архитектурно-планировочное решение здания и прегражден свободный доступ к инженерным системам теплоснабжения.

8 августа и 7 сентября 2017 г. комиссией ЖЭУ БУКДПОЖФ района проведено обследование подвального помещения, расположенного в подъезде № 3 жилого дома по ул. Г. в г. Б. На момент обследования было установлено, что самовольно устроенная кладовка в подвальном помещении, где проходит инженерная система теплоснабжения, не демонтирована, дверь закрыта на замок, доступ представителям службы ЖКХ и обслуживающих предприятий ограничен. Освободить самовольно занятое помещение ответчик К. отказался.

8 августа 2017 г. мастером ЖЭУ БУКДПОЖФ района была предпринята попытка вручения ответчику К. уведомления об освобождении самовольно занятых подвальных помещений в срок не позднее 25 августа 2017 г. Уведомление ответчику К. было вручено, однако от подписи в получении он отказался.

9 октября 2017 г., 23 января 2018 г. истец направлял письма в адрес ответчика К. с просьбой освободить подвальное помещение, расположенное в подъезде дома по ул. Г. в г. Б., которое является тепловым пунктом. Срок – не позднее 1 февраля 2018 г. Данные уведомления ответчику К. были вручены под роспись, однако до настоящего времени указанное подвальное помещение не освобождено, он категорически отказывается делать это.

22 сентября 2017 г. К. обращался в районный суд с исковым заявлением к БУКДПОЖФ района об устранении препятствий в осуществлении права владения и пользования подвальным помещением, расположенным в подъезде дома по ул. Г. в г. Б. Решением районного суда от 8 ноября 2017 г., вступившим в законную силу 21 ноября 2017 г., в иске К. отказано.

Ранее решением суда от 21 июля 2011 г., оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам областного суда от 26 сентября 2011 г., К. обязан был освободить подвальное помещение подъезда дома по ул. Г. в г. Б. Этим же решением суда разрешен вопрос о судебных расходах. По вступлении указанного решения суда в силу оно было исполнено принудительно, с привлечением судебных исполнителей ОПИ района и сотрудников милиции. Позднее, в 2013 году, ответчик К. повторно самовольно занял указанное подвальное помещение, которое занимает до настоящего времени.

С 2 февраля 2018 г. сотрудники ЖЭУ БУКДПОЖФ района неоднократно предпринимали попытки к ограничению ответчику К. доступа в подвальные помещения подъездов жилого дома по ул. Г. в г. Б. Однако, несмотря на предпринимаемые попытки, ответчик К. занимался самоуправством, спиливал решетки на окнах, установленные в подвальных помещениях, демонтировал запорные устройства, установленные на металлической двери. По указанным фактам истец вынужден был обратиться с соответствующими письменными обращениями в адрес УВД горисполкома.

БУКДПОЖФ района предприняло всевозможные действия для урегулирования возникшей ситуации в части незаконного демонтажа кладовок в добровольном порядке, однако выполнить данные работы ответчик К. категорически отказывается.

БУКДПОЖФ района является предприятием коммунальной формы собственности, предметом деятельности которого является обеспечение надежной сохранности жилищного фонда. Деятельность БУКДПОЖФ района направлена на обеспечение жителей данного дома коммунальными ресурсами и сопутствующими жилищно-коммунальными услугами, в том числе и на поддержание надлежащей работоспособности инженерных систем и коммуникаций, в то время как ответчик К., ограничивая доступ в подвальные помещения, препятствует предприятиям ЖКХ на должном уровне поддерживать надлежащую работоспособность инженерных систем и коммуникаций жилого дома по ул. Г. в г. Б.

На основании изложенного просит обязать ответчика К. освободить подвальные помещения, расположенные в г. Б. по ул. Г., а именно в подъезде № 3 (подвальное помещение технического назначения, вдоль стены которого проходят коммуникационные инженерные системы указанного жилого дома) и в подъезде № 4 (подвальное помещение технического назначения – тепловой пункт), взыскать с ответчика понесенные по делу судебные расходы.

Представители истца Х. и Г. в судебном заседании на исковых требованиях настаивали по основаниям, указанным в иске.

Ответчик К. в судебном заседании иск не признал, указав, что причиной обращения истца в суд с настоящими требованиями явилось неприязненное отношение к нему из-за его многочисленных обращений в различные инстанции, по результатам которых должностные лица БУКДПОЖФ района были привлечены к дисциплинарной ответственности.

Заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования БУКДПОЖФ района подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с подп. 3 ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 286 ГК права, предусмотренные ст.ст. 282–285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с п. 33 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) общее имущество – помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Согласно п. 53 ст. 1 ЖК совместное домовладение – правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:

непосредственно участниками совместного домовладения;

организацией, управляющей общим имуществом;

уполномоченным лицом;

организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

По делу установлено, что жилой дом по ул. Г. в г. Б. представляет собой здание многоквартирного пятиэтажного дома, введенное в эксплуатацию 30 ноября 1976 г. и имеющее единую сеть инженерных коммуникаций.

Согласно сведениям, представленным филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», указанный дом имеет статус совместного домовладения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривалось сторонами, договор на управление общим имуществом между собственниками квартир и БУКДПОЖФ района не заключался.

Решением городского исполнительного комитета от 13 декабря 2006 г. назначены уполномоченными лицами по управлению недвижимым имуществом совместных домовладений, находящихся на балансе и обслуживании БУКДПОЖФ Ленинского района и БУКДПОЖФ Первомайского района, собственники которых не реализовали свое право на осуществление управления этим имуществом: в Ленинском районе – БУКДПОЖФ Ленинского района в лице исполняющего обязанности директора Д., в Первомайском районе – БУКДПОЖФ Первомайского района в лице директора О.

Утверждение ответчика К. о том, что решение горисполкома от 13 декабря 2006 г. утратило силу в связи со вступлением в силу нового ЖК, противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, БУКДПОЖФ района является уполномоченным лицом по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, расположенного в г. Б. по ул. Г.

Ответчик К. является собственником квартиры дома по ул. Г. в г. Б., расположенной в подъезде № 4 указанного дома. Право собственности на указанную квартиру у К. возникло на основании договора купли-продажи (приватизации) от 29 апреля 1997 г.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик К. занимает нежилые помещения, расположенные в подвальных помещениях подъездов № 3 и 4 дома по ул. Г. в г. Б., что не оспаривается самим ответчиком и подтверждено им в судебном заседании.

В силу подп. 16.9 п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 мая 2013 г. № 399 (в ред. от 22 декабря 2017 г.), гражданам и организациям в жилом доме запрещается самовольное выполнение работ, связанных с изменением архитектурно-планировочных решений зданий, жилых и вспомогательных помещений или влияющих на несущую способность конструкций зданий, в том числе устройство погребов и других помещений под балконами и лоджиями, в подвалах и технических подпольях, на этажах многоквартирных жилых домов.

БУКДПОЖФ района обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Из объяснений представителя истца Х. следует, что в подвальных помещениях указанного многоквартирного дома находятся сети инженерных коммуникаций. В спорном нежилом помещении, находящемся в подъезде № 3 указанного дома, имеется инженерное оборудование теплового узла, лежак систем отопления и подающая с запорной арматурой, предназначенные для отопления кухонь с 1-го по 5-й этаж данного дома. В нежилом помещении площадью 40 кв. м, находящемся в подъезде № 4 указанного дома, расположен тепловой пункт, проходит трубопровод горячего водоснабжения, циркуляционный стояк системы горячего водоснабжения, стояк системы отопления, имеющие запорную арматуру, вследствие чего необходим постоянный открытый доступ к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Доступ в указанные нежилые помещения, занятые ответчиком К., перекрыт путем установления им дверей, ключи от которых, по утверждению самого же ответчика, находятся только у него. Кроме того, жильцы указанного дома обеспокоены тем, что в указанных подвальных помещениях ответчик К. хранит запрещенные предметы, оттуда доносится очень странный, специфический запах.

Факт нахождения в указанном многоквартирном доме по ул. Г. в г. Б. сетей инженерных коммуникаций подтверждается показаниями свидетеля К.

То, что в одном из спорных нежилых помещений ответчиком К. произведены работы, препятствующие доступу к сетям инженерных коммуникаций, подтверждается показаниями свидетеля Б.

Доводы ответчика К. о том, что им переданы ключи от подвального помещения подъезда № 4 дома по ул. Г. в г. Б., опровергаются показаниями свидетелей В. (начальника ЖЭУ БУКДПОЖФ района) и П. (мастера того же ЖЭУ).

Показания свидетелей Б., К., В. и П. суд признает достоверными, поскольку они последовательны, непротиворечивы, согласуются между собой и с исследованными судом письменными доказательствами. Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется, так как судом не установлено, что свидетели прямо или косвенно заинтересованы в исходе дела.

Как усматривается из актов, составленных сотрудниками ЖЭУ БУКДПОЖФ района, собственник квартиры дома по ул. Г. в г. Б. К. самовольно захватил подвальное помещение, расположенное в подъезде № 3 указанного дома, и помещение теплового пункта, расположенное в подъезде № 4 данного дома, установил двери в указанные подвальные помещения, которые имеют запорные замки, складировал личные вещи, что также подтверждается фотографиями, представленными представителем БУКДПОЖФ района Х., и не оспаривалось самим ответчиком в ходе судебного разбирательства.

В адрес ответчика К. неоднократно направлялись требования об освобождении самовольно занятых подвальных помещений.

Из установленных выше обстоятельств и приведенных норм закона следует, что спорные нежилые помещения как общее имущество многоквартирного жилого дома находятся во владении ответчика К., который препятствует доступу сотрудников обслуживающих организаций для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем требования БУКДПОЖФ района, представляющего законные интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, являются законными и обоснованными.

В соответствии с ч. 2 ст. 172 ЖК предусмотрено, что часть общего имущества с письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения может быть отчуждена либо передана во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам, в случае если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения.

В обоснование своего права пользования спорными помещениями ответчик К. сослался на протокол опроса собственников квартир дома по ул. Г. в г. Б., датированный 8 октября 2013 г., по которому две трети от общего количества участников совместного домовладения выразили свое согласие о передаче в пользование К. помещения теплового пункта технического подвала.

Вместе с тем, как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривалось сторонами, в указанном протоколе от 8 октября 2013 г. содержатся подписи не собственников жилых помещений – квартир, а членов их семьи, в связи с чем указанный документ не может быть принят судом во внимание.

Доводы ответчика К. о том, что БУКДПОЖФ района не является надлежащим истцом, не вправе предъявлять ему настоящие требования, опровергаются установленными обстоятельствами по делу.

Поскольку иные доводы в обоснование возражений по иску К. не привел, а заявленные доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, суд находит исковые требования БУКДПОЖФ района подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 135 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ГПК) стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает за счет другой стороны возмещение всех понесенных ею судебных расходов по делу, хотя бы эта сторона и была освобождена от уплаты их в доход государства. Если иск удовлетворен частично, то указанные в данной статье суммы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По делу установлено, что истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением от 27 февраля 2018 г.

Таким образом, с К. в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 руб. 50 коп.

Руководствуясь ст.ст. 302–304, 306 ГПК, суд



решил:



Обязать К. освободить подвальные помещения, расположенные в г. Б. по ул. Г.: подъезд № 3 – подвальное помещение технического назначения, вдоль стены которого проходят коммуникационные инженерные системы; подъезд № 4 – подвальное помещение технического назначения – тепловой пункт.

Взыскать с К. в пользу БУКДПОЖФ района расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 (семьдесят три) руб. 50 (пятьдесят) коп.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в областной суд через районный суд в десятидневный срок.


С уважением....