Правовой форум Беларуси

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться:
Мы строили квартиру по договору купли–продажи. Заказчик стройки и  застройщик – одна организация.  Сначала заключили предварительный договор купли-продажи, в котором говорится, что квартира будет продаваться  с частичной отделкой: без покрытия полов, стены оштукатурены.  После сдачи дома в БТИ заключили основной договор купли-продажи. В окончательном договоре купли –продажи по поводу отделки говорится только, что состояние квартиры соответствует условиям договора. Квартиру получили с отделкой, как указано в предварительном договоре, за исключением штукатурки – на стенах была выполнена только шпаклевка. А в строительном проекте нашего дома покрытие пола есть, указано в каких комнатах какой вид покрытия  должен лежать, какая шумоизолирущая прослойка должна быть.  В договоре про шумоизоляцию перекрытия ничего не говорится, нигде не указано, что ее должен делать собственник квартиры, и в проданных квартирах ее нет. Также по проекту у нас лежит плитка на выступе французского балкона, а на самом деле плитки нет, сделаны просто широкие жестяные отливы, которые закрывают выступ балкона. По проекту установлены тамбурные и кухонные двери, на самом деле их нет, прописана толщина штукатурки, которой на самом деле нет. Дом сдался в декабре 2013 года, а проект в таком виде подписан в ноябре 2013года (за пять лет стройки проект менялся несколько раз). На протяжении стройки вносили деньги на строительство по договорам займа. В договоре займа говорится, что «заем предоставляется на приобретение  строительных материалов, расчетов, связанных с осуществлением проектных, строительно-монтажных, и других работ (услуг), выполняемых  Заемщиком».  «В обеспечение займа  залогом  Заемщик передает Займодавцу права на приобретаемые за счет займа материалы, проектную документацию, в сумме, не превышающую сумму займа». Проект за время стройки, несмотря на настойчивые просьбы, предоставлен ни разу не был. Всегда находились какие-то отговорки – то проект изменяется, то нет человека, который может показать, то «не можем же мы каждому распечатывать». Только спустя год после ввода дома в эксплуатацию, председателю товарищества удалось выбить некоторые части проекта. Некоторые листы: листы с экспликацией полов и ведомость отделки помещений работники ОКСа застройщика долго не хотели отдавать.  Поэтому с проектом ознакомились только сейчас, спустя год после получения ключей. Могут ли собственники квартир претендовать на шумоизоляционный слой (многие уже сделали ремонты без укладки шумоизоляции должного уровня, что причиняет дискомфорт нижним соседям), напольные покрытия, тамбурные двери, штукатурку, указанные в проекте. Допустимо ли такое несоответствие проекта действительности.  Если допустимо, то в каких документах это оговаривается? Могу ли я запросить у застройщика смету на строительство своей квартиры?

Виктория, если я Вас правильно понял, то ситуация в следующем: существует проектная документация, где указано, какой должна быть внутренняя отделка, какая и где должна быть шумоизоляция, материалы покрытия полов, и т.п. Кроме того, существует договор, в соответствии с которым между застройщиком и покупателем жилого помещения достигнуто соглашение о том, что квартира будет передана в собственность покупателю без завершения всех предусмотренных проектной документацией работ. На мой взгляд, это означает, что осуществление невыполненных строительно-монтажных работ (установка шумоизоляции, покрытия полов, и т.п.) возложено на покупателей квартир, и покупатели с этим согласились. То есть, одновременно с оформлением сделки купли-продажи квартир продавец (застройщик) обязан был передать покупателю и проектную документацию на те работы, выполнение которых в соответствии с договором возложено на покупателя, а покупатель за свой счет и своими силами обязан выполнить работы в строгом соответствии с проектной документацией. Если этого не произошло, то добиваться восстановления своих нарушенных прав Вам возможно придется в суде. Более подробно без ознакомления с документами я Вам ничего подсказать не смогу.

Виктор Жмурко, Виктор, спасибо за ответ. Вот ссылка на документы: https://cloud.mail.ru/public/03b5ef2d6228/%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%­D0%BD%D1%82%D1%8B
Квартиры были сданы со стяжками на полу. На вопрос, почему покупателей квартиры не предупредили об отсутствии шумоизоляции, инженер ОКСа ответила, "так всегда делается и все знают, что шумоизоляцию надо самим делать". Но у нас дом не типовой, а экспериментальный, построенный по технологии несъемной полистирольной опалубки, первый в городе.
В этой ситуации возникает еще вопрос: как теперь решать спор между соседями о переделке полов и установке шумоизоляции, если они добровольно отказываются переделывать полы?

Виктория, исходя из текста договора выполнить укладку шумоизоляции, а также иных работ, указанных в проектной документации и неуказанных в п.1.2.1. предварительного договора должен был продавец (застройщик). В то же время, в соответствии с п.3 основного договора Вы удостоверили, что состояние квартиры соответствует договору, в том числе и то, что все работы, за исключением поклейки обоев, покраски, облицовки, устройства покрытия полов и встроенной мебели застройщиком выполнены. При таких условиях Вы сейчас не вправе заявлять, что какие-либо работы, предусмотренные договором, застройщик в действительности не выполнил, так как передаточный акт Вы все-таки подписали.

В то же время, если Вы обнаружили, что застройщиком не выполнены какие-либо скрытые работы (например, не будучи ознакомленными с проектной документацией Вы могли в момент приемки квартиры не знать, что проектом предусмотрена установка шумоизоляции, либо не могли визуально определить, установлена ли шумоизоляция, так как не знали, как она должна выглядеть), и об этом нарушении проекта Вы узнали только сейчас. В таком случае, по моему мнению, Вы имеете право обратиться в суд с иском о защите прав потребителей, так как Вам передана в собственность продавцом квартира ненадлежащего качества. Заставить застройщика что-то переделать возможно не получится, а вот получить от него денежную компенсацию вполне вероятно.

Сметную документацию Вам могут и не предоставить, так как договором предусмотрена фиксированная стоимость квартиры, которая не зависит от издержек застройщика.

Заставить соседей что-либо переделать наверное также не получится, можно только «достать» их жалобами на шум, чтобы они сами захотели установить шумоизоляцию.

Виктор Жмурко, Виктор, спасибо большое за Ваш ответ и Ваше время. Очень расстроена, что соседей нельзя будет заставить переделать пол. Ведь у них практически во всей квартире, в том числе и жилой комнате лежит керамическая плитка сразу на стяжке, без устройства всякой шумоизоляции. Устройства своих полов они делали без проекта и согласования с исполкомом. Неужели им в этом случае разрешат оставить пол таким как есть?