Правовой форум Беларуси

Добрый день!
          Помогите пожалуйста разобраться в моей непростой ситуации.
          В июне месяце моя семья обратилась в администрацию района с заявлением о приватизации квартиры. Эта квартира была нам выделена в соответствии с решением исполкома в 1991 г. Имеется на руках ордер, с моей мамой, как с нанимателем, заключен договор найма жилого помещения в домах ГОСУДАРСТВЕННОГО жилищного фонда.
         Через несколько недель из администрации района приходит в письмо о том, что приватизация занимаемой нами квартиры не может быть осуществлена на том основании, что квартира уже оформлена в частную собственность человеком, который до нас проживал в ней. Я стала разбираться. Начальница отдела жилищной политики "отфутболила" в ЖРЭО. В ЖРЭО только пожали плечами и сказали, что ничего не знают, по их базе квартира государственная. Обратилась в БТИ и там мне ответили, что регистрация права собственности на квартиру произведена на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры, заключенного между гражданином (который раньше в этой квартире жил) и ЖРЭО еще в 1990 г.
           Для прояснения ситуации я самостоятельно обратилась в архив в просьбой отыскать документы по квартире.
           В архиве мне дали копию решения исполкома, где говорится о том, что в 1991 г. исполком дает поручение ЖРЭО выкупить у этого человека квартиру в коммунальную собственность, выплатить ему определенную сумму денег, а квартиру распределить между нуждающимися в установленном порядке. Т.е. получилось, что человек сперва выкупил в 1990 г. у государства квартиру, в 1991 г. захотел уехать за границу и захотел свою квартиру продать, а исполком решил ее выкупить. ЖРЭО теперь утверждает, что никаких документов, подтверждающих выплату этому человеку денежных средств, у них нет. Т.е. получается, что сделка купли-продажи совершена не была. Право собственности по-прежнему остается оформленным на этого человека.
           Поняв, что хождение по кабинетам чиновников ни к чему не приводит, собираюсь подавать иск в суд о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности на том основании, что моя семья добросовестно, открыто и непрерывно владеет этой квартирой как своей собственной вот уже более 15 лет.
          Однако меня смущает один момент. В постановлении Пленума Верховного Суда РБ от 26.03.2003 № 2 "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения" я нашла норму, в соответствии с которой наличие у заявителя правомочий владения жилым помещением (напр., пользуется им по договору найма) является основанием к отказу в удовлетворении требований об установлении факта приобретательной давности.
          С моей мамой заключен договор найма жилого помещения в домах ГОСУДАРСТВЕННОГО жилищного фонда. Второй стороной по договору выступает ЖРЭО. Однако я думаю, что договор является ничтожным еще с момента его заключения, т.к. ЖРЭО  не правомочно распоряжаться чужой собственностью.
           В связи с этим у меня и вопрос: насколько верны мои рассуждения и есть ли у меня шанс выиграть дело в суде?

Рассмотрим Вашу ситуацию по сегодняшнему законодательству. Право собственности на объект недвижимости в настоящее время возникает с момента государственной регистрации в БТИ. несколько раз консультировал и помогал людям по приобретательной давности. Исходя из этого могу сказать, что в Вашей ситуации лучше всего попробовать обойтись соответствующим решением местного исполнительного и распорядительного органа. Тем более, что это их косяк. А статья 56 Закона РБ № 133-З от 22.07.02 года такое решение предусматривает.
  Исполком косится со словами (дескать, ишь, хитренькие на халяву квартиру заиметь Вы хотите), БТИ тоже сопротивляется. Но в 2-х случаях из трех, такое решение выносили и давали на руки документ. В БТИ тормозили, ждали месяц, делали запрос в Минск, получали ответ и все-таки оформляли право собственности по приобретательной давности. А суд? Так там госпошлина и т.п. (время, процесс иногда адвокат). Главное правильно сформулировать заявление в исполком (строго по ст. 235 ГК РБ) и проконтролировать такой же ответ. А то наше БТИ, не зная, чем крыть, говорило, что решение неправильное. Потом сравнили текст решения с текстом статьи по ГК и приняли.
  Если решения исполкома не добьетесь и придется идти в суд, то из-за упомянутой Вами нормы постановления Пленума ВС РБ, скорее всего придется к требованиям об установлении приобретательной давности добавлять требования о признании договора найма недействительным (ничтожным). Здесь может возникнуть 2 проблемных момента: определение основания для недействительности/ничтожности договора найма и соблюдение срока исковой давности по ст. 182 ГК РБ.

Спасибо, Андрей, за интерес, проявленный к моей проблеме и за Ваш весьма полезный ответ!
Но я вот сижу и думаю, что наверно перед тем, как обратиться с заявлением в исполком по поводу приобретательной давности мне все равно придется обращаться с иском в суд о признании договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда недействительным, а то исполком ведь тоже не дремлет и может отказать в вынесении решения на том основании, что владею и пользуюсь квартирой на основании договора. Но вот меня беспокоит один момент, что если суд признает договор найма недействительным, а исполком будет артачиться при вынесении решения, не выселят ли за это время мою семью вообще на улицу?

Не за что, Julia. Решайте проблемы по мере их возникновения. Причем идти надо по пути наименьшего сопротивления. На мой взгляд, убедить исполком в том, что это была его ошибка и попытаться ее исправить совместными усилиями легче, чем убедить суд в уважительности причин пропуска исковой давности. Тем более, что любой суд - это конфликт, а ответчиком будет именно исполком в лице его уполномоченных органов.
  В таких делах очень много нюансов. Например, стоит ли квартира на балансе исполкома или организации ЖКХ. Кто платил все эти годы налог на недвижимость и т.д. и т.п.
  Очень много зависит от того, что Вы сами хотите. В описанной Вами ситуации намного легче (будет меньше препятствий со стороны чиновников) убедить исполком дооформить квартиру (пусть даже через их обращение в суд) и дать Вам ее приватизировать. Чем Вы будете пытаться на ровном месте получить бесплатно в собственность квартиру. Ведь некоторые чиновники будут смотреть на это, как на причинение ущерба государству за который кому-то надо отвечать. Боясь попасть в список отвечающих - будут создавать определенные препятствия.
  А выселение? Риск всегда остается. Но суд примет такой иск только от правомочного собственника (пользователя). А кто может со 100 % уверенностью назвать это лицо (не важно, гражданин или юр.лицо)?
  Сейчас у моих знакомых в суде дело, чуть-чуть схожее с Вашей ситуацией. Наблюдаю за развитием их спора, по возможности помогая.

Андрей Бычек,
Андрей, подскажите, пожалуйста, какое может иметь отношение к делу на каком балансе стоит квартира, а также кто платил налог на недвижимость? Где эти сведения можно узнать?
Понимаете, я бы и рада была, чтобы исполком дооформлял все документы и моя семья могла квартиру спокойно приватизировать. Но у меня сложилось такое впечатление, что чиновники от исполкома решать мой вопрос абсолютно не хотят и занимаются "футболом". Меня "футболят" в ЖРЭО, чтобы они разбирались в этой проблеме, а в ЖРЭО "футболят" в исполком. Так и бегаю от одного чиновника к другому вот уже четыре месяца. И по архивам сама бегаю, собираю документы по крупицам, т.к. чиновникам лень самим делать запросы.
ЖРЭО вообще "шедевральный" вариант решения проблемы предложил: поставить квартиру на учет как бесхозяйное имущество. И этот вариант вроде поддерживают в исполкоме. И тогда катавасия с переоформлением права коммунальной собственности  растянется на годы. Меня такой вариант развития событий абсолютно не устраивает. Вот и ищу все возможные варианты по решению проблемной ситуации конечно же в МОЮ пользу.
В новом ЖК я как раз нашла статью,  в соответствии с которой иск о признании договора найма жилого помещения недействительным можно предъявлять в течение ТРЕХ лет со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания договора найма недействительным. Как раз мой случай, только меня слегка пугают последствия признания договора найма недействительным.
Андрей, подскажите пожалуйста, а Ваши знакомые тоже "разруливать" свою проблемы с исполкома начали? Как у них весь этот процесс протекал? Как они предпринимали действия? И на какой стадии находится сейчас их дело в суде? Скоро ли предвидится вынесение решения? Просто хотелось бы мне тоже знать, какай позиция у судей по такой категории дел.
Огромное спасибо!

Андрей Бычек,
Андрей, а Вы действительно считаете, что в данной ситуации можно говорить о приобретательной давности?
Ведь в силу статьи 235 ГК гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Я бы сакцентировала внимание на словах "КАК СВОИМ СОБСТВЕННЫМ". С моей точки зрения, для соблюдения данного условия у гражданина на протяжении периода владения должно быть понимание того, что недвижимое имущество принадлежит ему на праве собственности (например, приобретение квартиры по договору купли-продажи, который в силу определенных обстоятельств (не известных гражданину) является ничтожным). Поэтому факт пользования недвижимым имуществом по договору найма (пусть даже в дальнейшем оказалось, что этот договор ничтожен), не позволяет говорить о том, что имело место владение недвижимым имуществом "как своим собственным", даже если такое владение было добросовестным, открытым и непрерывным на протяжении 15 лет.

Начнем с последнего. Уважаемая Анна. Если бы понятие "как своим собственным" было в законодательстве - тогда другое дело. А вот что Вы или я, или кто-то еще вкладывает в понятие, не закрепленное законодательно - сугубо личное дело каждого.
  А если по существу. Скажите, если Вы владеете имуществом на праве собственности, кто несет затраты по его содержанию? Ладно, а если речь идет о квартире. В государственной неприватизированной квартире Вы будете делать капитальный ремонт (евроремонт, замена окон и дверей, замена сантехники и т.п.)? По незнанию разве что.
  А могут действия гражданина по капитальному ремонту В ТЕЧЕНИЕ 15 лет свидетельствовать о том, что он относится к квартире, как к своей собственной. Думаю, да. Тем более, если гражданин предпринимает действия не только по капитальному ремонту, но и за свой счет поддерживает квартиру и оборудование в ней в работоспособном состоянии.

Анна,

Анна, спасибо за интерес, проявленный Вами к моей проблеме!
Я нашла обзор судебной практики судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ за 2011 г. и там содержится одна интересная вещь:
"Удовлетворяя требования Б. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, суды первой и кассационной инстанций мотивировали свой вывод тем, что с весны 1992 г. и до 2011 года истица добросовестно, открыто и непрерывно владела домом с ведома его собственника Ч., умершего 27 декабря 1997 г. Поэтому в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) приобрела на дом право собственности.
На судебные постановления по данному делу принесен протест об отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК лицо - гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В силу положений п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 2 "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения", разрешая дела о приобретательной давности, судам следует иметь в виду, что наличие у заявителя правомочий владения жилым помещением (например, имеет долю в праве собственности на жилое помещение, пользуется им по договору найма) является основанием к отказу в удовлетворении требований об установлении факта приобретательной давности.
Разрешая заявленный Б. спор о доме, суды не уточнили сущность и основание ее требований. То есть надлежаще не выяснено, просила Б. признать право собственности на дом по тем основаниям, что в 1994 году купила его у Ч., или установить факт приобретательной давности в связи с тем, что она отказалась от заключения договора купли-продажи и с 1992 года на протяжении более пятнадцати лет владела домом Ч. как своим собственным. При этом не принято во внимание, что если Б. считала себя собственником дома на основании договора купли-продажи, то с учетом разъяснений, содержащихся в п. 10 названного выше постановления Пленума, не могли быть удовлетворены ее требования о признании права собственности на дом в силу приобретательной давности.".
Т.е., насколько я понимаю, акцент делается на том, что владение как своим собственным означает владение не по договору. И из этого вытекает, что у владельца и не должно быть понимания, что недвижимость ему принадлежит на праве собственности.
А еще, на мой взгляд, владение имуществом как своим собственным означает, что владелец помимо использования имущества несет бремя содержания и иных обязанностей, характерных для собственника (например, уплачивает все необходимые налоги и другие денежные суммы, ремонтирует имущество и т.п.).

Julia. По расходам я так и писал.
  А вот по Вашему предпоследнему абзацу предыдущего поста. Немножко наоборот. Владение при отсутствии договора и несение бремени содержания имущества означает владение как своим собственным.
   А по обзору судебной практики. Ничего нового он не дает. Приведенный Вами пример говорит только о нарушении судом первой инстанции своей обязанности по уточнению и конкретизации исковых требований истца.
  На чьем балансе квартира - может свидетельствовать о наличии или отсутствии собственника. Это в свою очередь может говорить о сроке приобретательной давности 15 лет или 15 лет + 3 года исковой давности. Естественно сведения о балансе и налоге на недвижимость надо начинать уточнять у последнего собственника по данным БТИ. И затем дальше по цепочке правообладателей.
  Исковая давность - когда лицо узнало либо должно было узнать. Дело знакомых еще на рассмотрении. Они пришли за приватизацией, а им от ворот поворот. Они в БТИ, а там квартира числится за ликвидированным по реорганизации юрлицом. Они проверять передаточный акт, а там квартира правопреемнику не передавалась.Они к правопреемнику запрос (налоги, баланс и т.п.). А правопреемник дописывает в передаточный акт квартиру (это через почти 10 лет, заверяет только своей печатью), подает в документы в БТИ и регистрирует квартиру за собой. БТИ перед эти говорило, что запросит весь пакет по реорганизации и самое главное протоколы инвентаризации с квартирой, и передаточный акт, заверенный обоими юрлицами. На деле БТИ принял акт, составленный задним числом и подписанный только одной организацией. В суде признаются в этом. До суда предложили знакомым новый договор найма на 1,5 года по которому им должны ежемесячно платить примерно 100 долларов белорусскими + коммунальные платежи. А общем ставка как за коммерческое жилье, хотя к нему квартира не относится. Когда люди сказали, что у них есть другой договор найма (бессрочный, с оплатой по госрасценкам), потребовали выселиться. Затем подали иск в суд о признании старого договора найма недействительным и выселении. Знакомые предъявили встречный иск о признании регистрации права собственности недействительной.
  В ОБЩЕМ САНТА-БАРБАРА...

Андрей бычек:
"Если бы понятие "как своим собственным" было в законодательств­е - тогда другое дело. А вот что Вы или я, или кто-то еще вкладывает в понятие, не закрепленное законодательно - сугубо личное дело каждого."


Здравствуйте, Андрей!
Я, конечно же согласна с Вами, что законодательство Республики Беларусь не дает расшифровки, что следует понимать под "своим собственным" имуществом. Может быть, какой-то определенный вывод можно было бы сделать по результатам изучения судебной практики, но, к сожалению, у меня нет возможности ее изучить.

Вместе с тем приведу для размышления нормы из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

"15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

ДАВНОСТНОЕ ВЛАДЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ ДОБРОСОВЕСТНЫМ, ЕСЛИ ЛИЦО, ПОЛУЧАЯ ВЛАДЕНИЕ, НЕ ЗНАЛО И НЕ ДОЛЖНО БЫЛО ЗНАТЬ ОБ ОТСУТСТВИИ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У НЕГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ КАК СВОИМ СОБСТВЕННЫМ ОЗНАЧАЕТ ВЛАДЕНИЕ НЕ ПО ДОГОВОРУ. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).".

То есть если лицо, приобретая имущество во владение, не было убеждено, что у него возникает право собственности на данное имущество, суды Российской Федерации ставят под сомнение наличие даже такого признака, необходимого для возникновения права собственности в силу приобретательной давности, как добросовестное владение.

Есть вопрос - исполком просит уточнить какие именно фактические данные подтверждают факт открытого, добросовестного и непрерывного владения недвижимостью? Боятся видимо, ни разу не выносили таких решений, хотя адм. процедуры предусмотрена Указом 200.

Горисполком упирается капитально, практики принятия таких решений нет. Спрашивают а какие конкретно фактические данные подтверждают добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом в течение 15 лет?
Предоставляю копии платежек за услуги ЖКХ, газ, электроэнергию. А им все мало.... Я им свидетелей данные, а они - не имеем права опрашивать.... Во как.

Доброго всем времени суток. Буду признательна за уточнение - какой номер процедуры по Указу № 200 - 1.1.22 ? Из действующих нормативных актов "в помощь" удалось найти только Решение Минского городского исполнительного комитета от 2 августа 2007г. № 1711 "О некоторых вопросах по подтверждению приобретательной давности на недвижимое имущество". Заявление в исполнительный комитет должно быть установленной формы? Быть может кому-либо повезло зарегистрировать право собственности на основании приобретательной давности?

Татьяна Киселёва,

Представляется, что это адм.процедура по пункту 22.8 перечня, утв. Указом № 200, – «Принятие решения, подтверждающего приобретательную давность на недвижимое имущество».

Гошенька, , благодарю Вас за ответ. Меня же подвела собственная невнимательность - ввёл в заблуждение пункт 22.4.6. (дальше просто перестала искать), где среди перечня документов, предоставляемых в территориальную организацию по государственной регистрации, указана постановление суда (в случае установления факта приобретательной давности на основании постановления суда).
Может быть есть случаи установления факта приобретательной давности по решению исполкома? Очень хочется знать алгоритм действий, может быть увидеть образец заявления. Мы пока в режиме подготовки документов. Чувствую себя первооткрывателем. Искренне надеюсь, что решение исполкома по данному вопросу будет положительным и до суда дело не дойдёт.

Татьяна Киселёва,

К сожалению практическим опытом поделиться не могу из-за отсутствия такового. Что касается адм.процедуры 22.8, то могу добавить, что она осуществляется по принципу "одно окно" - согласно п.154 перечня, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 194 "О внедрении в постоянную эксплуатацию первой очереди программного комплекса "Одно окно" по обращениям граждан".

Уважаемая Татьяна Киселева.
  Да, я несколько раз помогал людям в обращении в исполком для получения решения по приобретательной давности. Все исполкомы и БТИ этого боятся. Но в двух случаях в Минской и Гомельской областях такие решения в течение 2-х последних лет принимались. Формы заявления нет, но к его написанию надо относиться внимательно.

  Уважаемый Алексей Рымша. Понимаю, что так поздно ответ Вам ничего не даст. Но оплата платежей, и самое главное земельного налога (его компенсация есть в жировках) свидетельствует о том, что вы открыто, добросовестно и непрерывно владели. Кроме того, Вы несли затраты по поддержанию помещения в исправном состоянии, возможно меняли окна как в своем собственном помещении. Или утепляли наружные стены....

Андрей Бычек, прошу прощения, но возможно ли показать Вам подготовленное заявление о принятии решения? Не знаю, правда, как здесь оформлять личные сообщения.

Здравствуйте,

у знакомых похожая ситуация, в 1992 году по месту работы выделили квартиру, однако решения исполкома не было, договор найма предприятие не оформило, квартира в БТИ не зарегистрирована, в архиве только нашли документ 1976 года о передаче квартиры в местное ЖКХ как служебной.

Когда обратились за приватизацией, отказали в связи с отсутствием вышеназванных документов. Более того, узнав суть дела, в ЖКХ заявили, что намерены всю проживающую там семью выселить.

Вот сейчас думаем, гадаем, могут ли они по приобретательной давности оформить право собственности. Ведь согласно справке 1976 года квартира числится за ЖКХ, хотя жили последние 22 года в ней мои знакомые, даже в лицевом счете они указаны как владельцы, и прописаны там с 1992 года.

Здравствуйте, у меня тоже вопрос по этой теме:
Я опекун несовершеннолетней 2000г. рождения, мать ее умерла,  моя подопечная и ее мать  проживали и прописаны в квартире , собственником которой является дедушка подопечной. Он гражданин РФ, в этой квартире не проживает , и не прописан, живет в РФ с новой семьей.примерно с середины 90гг.
Коммунальные платежи за квартиру вносила сначала мать моей подопечной,примерно с 1998г до 2011 а после ее смерти  с 2011 по 2014 мы. Также в квартире при жизни матери был произведен ремонт. Имущество, находящееся в квартире описано органами опеки в пользу несовершеннолетней. Сейчас в квартире никто не проживает.
Дедушка никакого участия в судьбе   девочки не принимает. В настоящее время ребенок проживает в семье опекуна.
Разрешения на сдачу квартиры собственник не дает. отношения с ним сложные.
В связи с этим вопрос:  Возможно ли по праву приобретательной давности оформить право собственности на мою подопечную (сейчас ей 14 лет). Каковы шансы в суде?

подскажите пожалуйста как быть мне: поступило заявление на приватизацию квартиры от А, зарегистрированной в квартире с 18.03.1999 года, нанимателя жилого помещения. Вроде всё нормально, пошла в БТИ, взять выписки, а оказалось что квартира зарегистрирована за физическим лицом Б. (Б когда-то приватизировал квартиру, потом по решению суда приватизация была отменена и квартира выделена А). При отмене приватизации предприятие-балансодержатель не обратилось в БТИ. В 2000 году по решению РИК  это предприятие передало квартиру на наш баланс, никто у нас не смотрел за кем регистрация, так всё и тянулось. Эта организация прекратила своё существование. Обращалась в РИК для того, чтобы они зарегистрировали эту квартиру в коммунальную собственность района, сказали делать всё самой, я к юристам - отправили к директору, я к директору - отправил в РИК, я в РИК - ничего умнее не придумали как дать доверенность на представление интересов. Вернулась на первоначальный круг, только уже с доверенностью, что делать и куда обращаться не знаю, как писать исковое заявление тем более. Если можете подскажите, дали срок до 01.08.2015г.

Андрей Бычек,  Андрей если можно подскажите пожалуйста какой размер госпошлины по приобретательной давности если через суд решать вопрос.

Какие документы могут подтвердить право приобретательной давности