Правовой форум Беларуси

Гражданин у которого земельный участок находится в частной собственности заключил договор аренды на 99 лет с гражданином РФ в котором одновременно сдает в аренду жилой дом, расположенный на данном земельном участке и разрешает: осуществлять снос строений, в том числе данного жилого дома,  осуществлять строительство на данном земельном участке иного жилого дома, построек.  Договор аренды земельного участка не соответствует утвержденной типовой форме аренды земельного участка и содержит элименты смешанного договора (аренда земельного участка и аренда капитального строения). Вопрос: правомерно ли заключение данного договора.

Согласно преамбуле постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка» (http://etalonline.by/?type=text&regnum=C20800427#load_text_none_1_5) оно разработано в соответствии с пунктом 6 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (http://etalonline.by/?type=text&regnum=P30700667#load_text_none_2_2). Частью седьмой статьи 17 Кодекса Республики Беларусь о земле (КоЗ) установлено, что предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, с расположенными на них жилыми домами, зарегистрированными организациями по государственной регистрации квартирами в блокированных жилых домах, дачами, садовыми домиками, иными капитальными строениями (зданиями, сооружениями) допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
С учетом изложенного и поскольку земельный участок уже предоставлен и находится в частной собственности считаю, что заключение указанного Вами смешанного договора в рассматриваемой ситуации возможно.
Вместе с тем следует учитывать установленный статьей 5 КоЗ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), а также определенную статьей 70 КоЗ для всех землепользователей, в том числе и для собственников земельных участков, обязанность использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков.
Поэтому полагаю, что все возведенные в установленном порядке строения на данном участке должны поступить в собственность собственнику земельного участка. Арендатор при этом в силу статьи 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь будет иметь право на возмещение стоимости неотделимых улучшений. Все условия должны быть четко отражены в заключаемом сторонами договоре.

Андрей Гаев, Спасибо за ответ, ну очень помогли

В основном соглашаясь, с одной стороны, с предыдущим ответом, с др.стороны, хотелось бы высказать для обсуждения следующее мнение.
Действительно, согласно ч.7 ст.17 Кодекса о земле (КоЗ) предоставление в аренду зем.участков, находящихся в частной собственности, с расположенными на них кап.строениями допускается только вместе с этими кап.строениями.
По смыслу данной нормы вытекает два важных обстоятельства:
1. аренда кап.строений должна осуществляться по одному договору с арендой зем.участка.
Но слово «вместе» также можно толковать и в смысле «одновременно», что позволяет  передать в аренду участок и дом по отдельным договорам, но только при условии их одновременного заключения. Правда, соблюсти эту «одновременность», возможно, будет нелегко;
2. кап.строения должны передаваться именно в аренду (как и зем.участок). По поводу этого обстоятельства суть сомнения заключается в следующем.
Согласно п.21 ст.1 Жилищного кодекса (ЖК) жилой дом – кап.строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений. По п.1 ст.14 ЖК и п.2 ст.272 Гражданского кодекса (ГК) жилое помещение предназначается для проживания граждан.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что предоставление юридическим и (или) физическим лицом другому физ.лицу жилого помещения во владение и пользование для проживания на условиях возмездности должно производиться именно на основании договора найма жилого помещения (гл.35 ГК), но никак не договора аренды (гл.34 ГК). Соответственно, предоставление физ.лицом юридическому лицу жилого помещения во владение и пользование также на условиях возмездности должно производиться только на основании договора аренды. Пока мне известен лишь один акт законодательства, косвенно допускающий аренду жилья гражданином, но даже если это и так, это – больше нестандартное исключение из правила. Причем прямой запрет законодательства на передачу физ.лицу жилья в аренду мне также не известен.
Позиция о правомерности аренды жилого дома физ.лицом может быть обоснована приоритетностью норм КоЗ над ГК и ЖК (ч.2 ст.2 КоЗ, абз.3 п.1 ст.1 ГК, п.1 ст.2 ЖК). Возможен и контраргумент – мол, КоЗ указывая на каком праве должен быть предоставлен дом физ.лицу (т.е. в аренду) при аренде зем.участка, тем самым «вторгается» в сферу правового регулирования жилья (пусть и прямо связанного с землей), относящуюся уже к ЖК, а поэтому КоЗ не должен пользоваться приоритетом исходя из правила – позднейший по времени акт одного вида (ЖК) по своей силе выше акта предшествующего (КоЗ).
При принятии позиции о неправомерности аренды жилого дома физ.лицом мыслятся след.варианты:
а) толковать ч.7 ст.17 КоЗ как относящуюся только к юрид.лицам, т.е. к физ.лицам отношения не имеющей. Тогда арендодатель зем.участка, чтобы дать возможность его арендатору жить в находящемся на этом участке доме может предоставить его арендатору по договору найма жил.помещения;
б) толковать ч.7 ст.17 КоЗ в том смысле, что обязательно должны быть заключены: в части юрид.лиц –  договор аренды дома, в части физ.лиц – договор найма жил.помещения. Причем, если по юрид.лицам аренду обоих объектов вполне можно совместить в одном договоре (несмотря на отсутствие необходимости гос.регистрации договора и прав в отношении дома), то по физ.лицам совместить в одном договоре аренду зем.участка с наемом дома (несмотря на возможность по законодательству заключения смешанных договоров) вряд ли получится в силу различных регистрационных процедур по сделкам с этими объектами, что потребует заключения отдельных договоров.
Получается, что по большому счету в итоге – результат один и тот же …
в) толковать ч.7 ст.17 КоЗ вкупе с п.2 ст.14 ЖК, предусматривающим, что:
Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и четвертой настоящего пункта.
Это:
ч.2 - Жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь.
ч.4 - Использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.
Т.е. можно предоставить дом физ.лицу в аренду, но только не для целей проживания, а именно для вышеуказанных в ч.ч.2 и 4 п.2 ст.14 ЖК целей ... Во всех остальных случаях, как говорилось выше, - только договор найма ...
Согласен, что форма договора аренды, утвержденная Совмином в рассматриваемой ситуации не применяется.

Татьяна, спасибо и Вам. Удачи!

Андрей Гаев, как Вы считаете, если Кодексом о земле разрешено строительство на арендованном земельном участке, находящимся в частной собственности, на собственника либо Арендатора будут выноситься решения исполкомами разрешения на строительство и Акты ввода в эксплуатацию. Полагаю что собственник ходить по инстанциям и вводом в эксплуатацию заниматься не будет, кроме того для государственой регистрации новых объектов нужна справка, что строительство осуществлялось за счет собственных средств и оформленные документы на собственника имущества.  Либо учитывая, что  ст. 47 КоЗ на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, не допускалось строительство, а Кодекс о земле разрешил строительство на земельных участках, находящихся в частной собственности  есть необходимость вносить изменения в административные процедуры либо может быть это чем то урегулировано.

Татьяна, Считаю, что решение исполнительным комитетом должно приниматься в отношении арендодателя – собственника недвижимого имущества, который вправе уполномочить в установленном порядке арендатора либо иное лицо представлять его интересы.
Полагаю возможным также проработку с исполнительным комитетом вопроса о передаче функций заказчика арендатору, который при его решении и будет выполнять все необходимые действия.
Вместе с тем, в любом случае право собственности на возведенное капитальное строение (здание, сооружение) должно возникнуть у арендодателя.
Лица, которые имеют право подписывать заявление о государственной регистрации, определены в пункте 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. № 17 (http://etalonline.by/?type=text&regnum=W20411015#load_text_none_1_1). В соответствии с абзацем вторым подпункта 13.5 пункта 13 данной Инструкции заявление о государственной регистрации возникновения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которого является любой юридический факт, кроме сделки,  должно быть подписано кандидатом в правообладатели, т.е. в отношении права собственности – будущим собственником.
Следует также помнить, что при прекращении существования недвижимого имущества прекратит действие и договор его аренды, который придется заключать заново в отношении вновь построенного объекта. Поэтому полагаю необходимым еще раз обратить внимание на то, что сторонам, прежде чем предпринимать какие-либо действия исходя из конкретной ситуации, следует тщательно проработать все нюансы и обеспечить правильное оформление взаимоотношений в соответствии с требованиями законодательства.

Андрей Гаев,  еще раз огромное спасибо!

Андрей Гаев, Не ясно, какие основания на возникновение у арендодателя права собственности на возведенное капитальное строение (здание, сооружение) дает ссылка на подпункт 13.5 пункта 13 “Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации” тем более, считаю, что в этом случае следует применять  подпункт 13.1:
“при  государственной  регистрации  создания   недвижимого имущества - лицом (любым из лиц), претендующим на приобретение права собственности  на  недвижимое  имущество, если иное не предусмотрено настоящей Инструкцией”.

Андрей Гаев, Не понятны основания по которым по Вашему мнению “все возведенные в установленном порядке строения на данном участке должны поступить в собственность собственнику земельного участка”?
Какое отношение имеет указанный принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений, в отношении приобретения права собственности на все вновь созданное или возведенное на данном участке?
Анализ законодательства РБ показывает, что указанный принцип “единства судьбы” реализуется в тех случаях, в которых имеет место переход прав на капитальное строение и земельный участок, основанием которого является сделка. (Например статьи 17, 50, 51, 55 Кодекса РБ о земле, статья 267, 623 ГК РБ, статья 10 “Закона РБ о Гос. Регистрации”)
В данном случае, основанием возникновения права собственности на все вновь созданное на земельном участке является не сделка, а факт строительства.
Считаю, что право собственности на капитальное строение должно возникать у того лица которое осуществило строительство для себя и за свой счет, по основаниям статей 153 ЖК РБ и 219 ГК РБ.
Мне не известны требования законодательных актов РБ по которым субъекты права собственности на земельный участок и на находящееся на нем недвижимое имущество обязаны совпадать.
Напротив, примером такого несовпадения могут служить жилые дома в собственности иностранных граждан расположенные на арендуемых ими земельных участках находящихся в государственной собственности РБ.
Таким образом, я не вижу препятствий в законодательстве РБ для возникновения права собственности на построенный жилой дом у арендатора, добросовестно осуществившего строительство за свой счет.

Какое, по Вашему мнению, право приобретает арендатор на вновь построенное им капитальное строение (жилой дом) на земельном участке находящемся в государственной собственности?

Также не ясно, в каком контексте упоминается Вами обязанность использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков (статья 70 Коз)?

Сама по себе статья 5 Кодекса РБ о земле лишь перечисляет основные принципы земельных отношений смысл которых раскрывается в других статьях земельного и гражданского законодательства.
По моему мнению, суть принципа “единства судьбы” ошибочно трактуется Вами еще и как требование обязательного совпадения субъектов права собственности на земельный участок и на находящееся на нем недвижимое имущество.
К сожалению, такое толкование принципа не находит отражения в законодательных актах РБ.

Согласно части второй статьи 2 Кодекса Республики Беларусь о земле (КоЗ), части пятой пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь нормы гражданского и другого законодательства, регулирующие земельные отношения, применяются к этим отношениям, если иное не предусмотрено законодательством об охране и использовании земель.
В соответствии с частью первой статьи 12 КоЗ земли, земельные участки, не находящиеся в частной собственности и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства. Государство, являясь собственником, не является землепользователем в смысле содержания определения этого понятия, предусмотренного абзацем двадцатым статьи 1 КоЗ, а осуществляет государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в лице уполномоченных им органов. Осуществляя в пределах предоставленных законодательством полномочий изъятие и предоставление земельных участков и разрешая именно землепользователям возводить в установленном порядке капитальные строения (абзац пятый части первой статьи 69 КоЗ), государственными органами обеспечивается единство круга лиц, обладающих вещными правами на предоставленный земельный участок и на находящиеся на нем капитальные строения, что соответственно направлено на соблюдение одного из основных принципов земельных отношений – единства судьбы данных объектов. Несомненно, что в случае предоставления уполномоченным государственным органом земельного участка на ином, чем право собственности, вещном праве, например, гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, земельный участок останется в собственности Республики Беларусь, а возведенные на нем капитальные строения поступят гражданину в собственность. Более того, такая ситуация является наиболее распространенной на практике, поскольку площадь земельных участков, не подлежащих передаче в частную собственность, предусмотренных статьей 13 КоЗ, существенно превышает площадь земельных участков, которые могут быть предоставлены на этом виде праве.
Первой из предусмотренных статьей 70 КоЗ обязанностей землепользователей, к которым относятся и собственники земельных участков, является обязанность использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков, невыполнение которой влечет изъятие земельного участка. Поэтому считаю, что собственник земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома, обязан осуществить его строительство в установленном порядке.
Инструкция о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденная постановлением Комзема от 23 апреля 2004 г. № 17 (Инструкция), устанавливает не основания возникновения прав на недвижимое имущество, а порядок заполнения и подписания заявлений о государственной регистрации в его отношении.
Создание недвижимого имущества и возникновение прав на него являются самостоятельными объектами государственной регистрации (статья 4 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Заявление о государственной регистрации создания недвижимого имущества действительно вправе подписать лицо (любое из лиц), претендующих на приобретение права собственности на недвижимое имущество (часть первая подпункта 13.1 пункта 13 Инструкции). Вместе с тем такое заявление могут подписать и иные лица в случаях, предусмотренных этим подпунктом, например, заказчик строительства. Лица, наделенные правом обращаться за государственной регистрацией возникновения права собственности на вновь построенное недвижимое имущество, определены подпунктом 13.5 пункта 13 Инструкции.

Андрей Гаев, Не могли ли Вы указать какими нормами законодательства РБ должны руководствоваться государственные органы  разрешая именно землепользовате¬лям возводить капитальные строения и обеспечивая при этом единство круга лиц, обладающих вещными правами на предоставленный земельный участок и на находящиеся на нем капитальные строения? Если, по Вашему мнению в этом состоит соблюдение одного из основных принципов земельных отношений – единства судьбы данных объектов!

Понятно, что сама по себе “Инструкция о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденная постановлением Комзема от 23 апреля 2004 г. № 17” не устанавливает основания на возникновение прав на недвижимое имущество, но в Вашем ответе это прозвучало как основание невозможности возникновения права собственности у арендатора на  возведенное им капитальное строение (жилой дом).
Почему за гос. регистрацией  своей собственности не может обратится арендатор - кандидат в  правообладатели?

Андрей Гаев, относительно Ваших рассуждений о Государстве, которое при этом не является землепользователем, можно провести следующую аналогию и в случае аренды земельного участка находящегося в частной собственности гражданина:
В силу договора с арендатором, собственник (арендодатель) осуществлять хозяйственную и иную деятельность на земельном участке в течении срока договора аренды не может. Поэтому, согласно абзацу двадцатому статьи 1 КоЗ арендодатель, являясь собственником, на период аренды не является землепользователем.
В этом случае, землепользователем т.е. лицом осуществляющим хозяйственную и иную деятельность на земельном участке, находящемся в частной собственности гражданина, согласно вышеуказанной статьи становится арендатор.
Со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями…..

Арендатор, повторюсь, в области использования и охраны земель государство в лице уполномоченных им органов осуществляет государственное регулирование и управление.
Полагаю, что при решении поднятого Вами вопроса государственные органы руководствуются Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (Указ № 667), Кодексом Республики Беларусь о земле, в частности, абзацами первым и пятым части первой статьи 69, абзацами первым и вторым части первой статьи 70 и иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 7 Указа № 667 гражданин в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении ему земельного участка, за исключением случаев, указанных в частях второй и двенадцатой этого пункта, обязан в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них. В течение одного года со дня такой государственной регистрации он должен приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка). При этом под началом строительства понимается осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории на земельном участке, предоставленном для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).
Гражданин обязан в установленные сроки выполнить все иные предусмотренные законодательством либо в соответствии с ним условия отвода земельного участка. Конкретные условия указываются в решении об его изъятии и предоставлении (пункт 31 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667, статья 35 Кодекса Республики Беларусь о земле).
С учетом изложенного считаю, что гражданин, который в соответствии с условиями отвода предоставленного ему земельного участка осуществляет в установленном порядке строительство капитального строения, и является после завершения его возведения при обращении в организацию по государственной регистрации кандидатом в правообладатели.

Перечисленные Вами документы не обеспечивают единство круга лиц, обладающих вещными правами на предоставленный земельный участок и на находящиеся на нем капитальные строения.
Другими словами не содержат указаний разрешающих строительство только собственнику земельного участка. Действие статей 69 и 70 КоЗ распространяется на любого землепользователя, которым согласно абзацу двадцатому статьи 1 КоЗ может являться и арендатор, не обладающий вещными правами на земельный участок.

Арендатор, строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном в частную собственность для этой цели, является не только правом, но и прямой (в соответствии с указанными ранее нормами законодательства, а также условиями отвода земельного участка) обязанностью его собственника, которую он и должен выполнить в установленном порядке в определенные нормативными правовыми актами сроки.
В отношении права аренды хотелось бы отметить, что в отличие от гражданского законодательства, которое относит его к обязательственным правам (глава 34 раздела IV «Отдельные виды обязательств» Гражданского кодекса Республики Беларусь), право аренды земельного участка в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, которое имеет приоритет над гражданским при регулировании земельных отношений, является наряду с правом собственности и иными предусмотренными данным специальным законодательством правами одним из видов вещных прав на земельные участки (подпункт 1.1 пункта 1, части седьмая, тринадцатая пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2006 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», статьи 3, 35 Кодекса Республики Беларусь о земле и т.п.).

Андрей Гаев, Спасибо за Ваши быстрые ответы!
Указанные Вами ссылки на нормативные документы, относятся к земельным участкам находящимся в государственной собственности. Хочу Вам напомнить, что тема нашего форума: “Договор аренды земельного участка - земельный участок в частной собственности”.
Надо полагать, что в этом случае к нашей теме имеет отношение только подпункт 1.4 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2006 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», согласно которому предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Учитывая эти обстоятельства, право аренды возникшее по договору с гражданином собственником земельного участка, трудно назвать вещным.
С учетом всего вышеизложенного мной на форуме, хотелось бы понять Вашу позицию к следующему:
1. У арендатора, как землепользователя возникает право на застройку земельного участка.
2. Арендатор приобретает право собственности на построенное для себя и за свой счет капитальное строение (жилой дом).

Арендатор, к рассматриваемой теме имеет отношение все упомянутое мною ранее. Полагаю, что нормы законодательства следует рассматривать в их совокупности, не «отрывая» друг от друга. Законодательство об охране и использовании земель и иное законодательство не содержат ограничений при отнесении к вещным правам права аренды как вида права на земельные участки в зависимости от нахождения их в государственной или частной собственности.
В обсуждаемой ситуации считаю, что арендатор не может осуществлять строительство жилого дома, поскольку это прямая обязанность собственника земельного участка в соответствии с законодательством и условиями отвода данного участка.

Андрей Гаев, как я понимаю, у Вас нет законных оснований на большую часть заявлений сделанных Вами в этом форуме! Попробуйте обосновано опровергнуть хотя бы одно моё утверждение, без применения общих враз типа: “Полагаю, что нормы законодательства следует рассматривать в их совокупности, не «отрывая» друг от друга. Законодательство об охране и использовании земель и иное законодательство не содержат ограничений при отнесении к вещным правам права аренды как вида права на земельные участки в зависимости от нахождения их в государственной или частной собственности.”
Хочу заметить, что даже отнесение права аренды к вещному праву в нашем споре ничего не меняет и роли не играет. Жду Ваших обоснованных утверждений!

Это право и обязанность любого землепользователя, а не собственника земельного участка! Арендатор, тот же землепользователь!

Арендатор, форум – это не юридическая консультация, а место, где каждый может обсудить интересующую тему и высказать свое собственное мнение. Поскольку доводы в обоснование своей позиции со ссылкой на конкретные нормы законодательства мною неоднократно приводились ранее в рамках данной темы, считаю возможным дополнительно привести содержание слова «обязанность» согласно Толковому словарю (С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова). Это – круг действий, возложенных на кого-н. и безусловных для выполнения.
В настоящее время мною высказано все, что хотелось. Правильного применения законодательства и удачи!

Позволю себе слегка присоединиться в обсуждению и высказать свое видение ситуации …
Как представляется, позиция Андрея о том, что законодательство обеспечивает единство круга лиц, обладающих вещными правами на зем.участок и на находящиеся на нем кап.строения, обосновывается: 1) принципом «единства судьбы зем.участка и кап.строения; 2) целевым назначением зем.участка.
1.
1.1. Данный принцип действительно, как заметил Арендатор, реализуется Кодексом о земле (КоЗ) в отдельных нормах о конкретных сделках с зем.участками. Только тогда, когда КоЗ прямо говорит о единстве их судьбы, этот принцип надо соблюдать (ч. 7 ст.17, ч. 3 ст.50, ч.ч.4 и 8 ст.51, «невнятная» ч.2 ст.52, ч. 1 ст.55 КоЗ, ст.267 ГК и т.д.). Так, например, КоЗ (ч.7 ст.17) требует при сдаче в аренду зем.участка одновременно сдать в аренду и находящиеся на нем кап.строения. Но вот при сдаче в аренду только кап.строения одновременную сдачу с ним в аренду зем.участка КоЗ уже не требует. В этой ситуации данный принцип «не спасают» и п.п. 1 и 2 ст.623 ГК, т.к. право аренды может предоставляться, но это необязательно.
1.2. Также, полагаю, принцип «единой судьбы» имеет место тогда, когда зем.участок и кап.строение существуют юридически. В нашем случае кап.строение еще только создается, поэтому говорить о судьбе можно только после его создания (гос.регистрации). Вопрос определения в чьей собственности (собственника участка или арендатора) будет находиться кап.строение в момент его создания (гос.регистрации) – это не вопрос о принципе «единой судьбы». Вот когда кап.строение будет существовать юридически, тогда уже «вступит» в силу этот принцип и только тогда ему надо будет следовать (одновременное отчуждение, одновременная ипотека и т.д.). Это в ФРГ кап.строения – «часть» (составляющая) участка (и все что юридически «делается» с участком автоматом распространяется на строение) у нас не совсем так. Из КоЗ и др.актов прямо не вытекает, что кап.строение, создаваемое на арендуемом и находящемся в частн.собственности участке, обязательно должно поступить в собственность собственника участка. Иначе КоЗ об этом прямо указал бы, как это сделано, например, про ипотеку в отношении создаваемого кап.строения на участке, находящемся в ипотеке (ч.2 ст.50). Но вместо этого ч. 9 ст.17 КоЗ, полагаю, допускает нахождение кап.строения в собственности арендатора. Иначе в наличии этой нормы не было бы смысла. По п.3 ст.623 ГК также допустима ситуация, когда собственники участка и кап.строения – разные лица.
Немного в сторону: показателен пример «соблюдения» Госкомимуществом принципа «единой судьбы» в свете толкования им в свое время пп.1.4 п.1 Указа от 23.09.2011 № 431 – вместо вполне объективной и логичной идеи о возможности ипотеки кап.строения и права аренды зем.участком независимо от внесения платы за получение его в аренду, разъяснялось обратное – если такая плата не взималась, то кап.строение берется в ипотеку без права аренды зем.участком.
2.
2.1. Ознакомление с КоЗ и др.актами лично у меня создает впечатление того, что нормы актов «заточены» на простую и обычную ситуацию – если участок для строительства дается одному лицу, то именно оно и будет строить на нем (с поступлением кап.строения в свою собственность). Вполне возможно, законодатель и исходил из этого, а также и стремился к этому – обеспечить единство собственника участка и возводимых на нем кап.строений. Но, то, как законодатель реализовал свою идею (если таковая была) то не сказал бы, что из прочтения норм это вытекает явно и однозначно. Соответственно, считаю допустимым, когда кап.строение строиться арендатором участка с поступлением этого строение в свою (арендатора) собственность. Статьи 69 и 70 КоЗ к определению того, кто будет собственником кап.строения отношения не имеют.
2.2. Другое дело, будет ли расценен факт того, что собственник «допустил» возникновение права собственности на кап.строение не у себя, а у арендатора – нецелевым использованием зем.участка? Это уже отдельный вопрос – что именно считать нецелевым. Полагаю, что принцип целевого использования землю включает два момента: а)  чтобы участок не пустовал в принципе; б) чтобы участок использовался на ту цель, на которую он был предоставлен. Но кто именно (лично собственник участка или его арендатор) «исполнит» этот принцип – для государства не важно. В любом случае (не)целевое использование участка не влияет на определение собственника строения при его возведении арендатором. Если государство ответит на заданный вопрос положительно, то это повлечет проблемы для собственника зем.участка, но не повлечет "недействительности" права собственности арендатора на строение ...

По поводу права аренды как вещного права. Полагаю, что если право аренды включает такую составляющую, как владение, т.е. возможность фактического обладания вещью (определять условия «доступности» др.лиц к этой вещи), то такое право является вещным. Это т.н. владельческая аренда (в отличие от пользовательской аренды, содержание которой исчерпывается только пользованием, и, соответственно, не являющейся вещным правом). То, что ГК прямо не называет право аренды в целом (т.е. в отношении всех вещей) вещным, а КоЗ определяет таковым только право аренды зем.участком, полагаю, не означает, что право аренды иными вещами (кроме зем.участков) не является вещным. По ГК перечень вещных прав не закрытый, а суть  и характер владельческой аренды, полагаю, позволяет говорить о ее вещном характере. Отнесение аренды (гл. 34) в раздел IV «Отдельные виды обязательств» также на это не влияет - просто договор аренды (а вернее, факт исполнения арендодателем своей обязанности по передаче вещи арендатору) является основанием возникновения этого вещного права. Аналогично, как и возникновение право собственности на вещь у покупателя при купле-продаже (также отнесенной в раздел "Отдельные виды обязательств") ...
В отношении зем.участков право аренды прямо названо вещным – пп.1.1 п.1 Указа от 27.12.2007 № 667, нормы которого относятся, полагаю, и к зем.участкам в частн.собственности, и к зем.участкам в отношениях с физ.лицами, а также ч.2 ст.3 Кодекса о земле (вкупе с нормами иных статей, прямо называющих право аренды зем.участком вещным).
Хотя вообщем-то, наверно, вопрос о вещности права аренды на существо ведущейся дискуссии не влияет …

Гошенька, блестяще всё прокомментировали! Спасибо за Ваше присоединение к нашей теме! Я всё понял, кроме того каким образом КоЗ определяет право аренды вещным?
В ч. 2 ст. 3 Кодекса о земле 2008 г. перечень прав, на которых земельные участки могут находиться у землепользователей, замыкают право временного пользования и право аренды (субаренды), причем законодатель не называет соответствующий перечень перечнем вещных прав.

Арендатор,

Полагаю, право аренды зем.участком определяется вещным исходя из толкования соответствующих статей Кодекса о земле:
- действительно, ч.2 ст.3 КоЗ просто перечисляет права, прямо не называя их вещными, но (!);
- анализ норм согласно абз.7 ч.1 ст.27, ч.3 ст. 28, абз.5 ч.2 ст.35, ч.1 ст.62, ст. 74 и других статей КоЗ, полагаю, однозначно подразумевают права, перечисленные в ч.2 ст.3, т.е. в том числе и аренду. Также некоторые из этих норм «дублируются» в Указе № 667 от 27.12.2007.
О каких вещных правах говорится в этих статьях? Думаю, что однозначно – о тех, которые были перечислены в ч.2 ст.3 КоЗ. Но эти статьи одновременно говорят (указывают, называют) о «вещных» правах – значит (поскольку речь идет о правах, указанных в ч.2 ст.3 КоЗ) эти права (указанные в ч.2 ст.3 КоЗ) являются вещными (соответственно, включая и аренду).
Кроме того, исходя из подпункта 1.1 пункта 1 Указа № 667 от 27.12.2007 также следует вещность права аренды зем.участком:
- в абзацах 2 – 4 подпункта перечисляются права, на которых зем.участки могут принадлежать юрид.лицам, физ.лицам, в т.ч. ИП;
- далее абзац 5 этот же пункта говорит о том, что вид вещного права, на котором может быть предоставлен зем.участок, определяется в соответствии с законодательными актами в зависимости от целей его использования и с учетом требований настоящего Указа.
О каких видах вещных правах говорит абзац пятый? Не вызывает сомнений, что о тех, которые выше  были только что перечислены в абзацах 2 – 4 этого же подпункта. Ну а поскольку абзац 5 уже упоминает «вещные», то эта «вещность» и относится именно к этим, вышеперечисленные в абзацах 2 – 4 подпункта, правам. Т.о. можно сказать, что права, перечисленные абзацах 2 – 4 подпункта, почти что напрямую признаются (называются) законодателем вещными (соответственно, включая и аренду).

Арендатор,

Как я понимаю, Вы не юрист, но тем не менее, учитывая проявленный интерес к законодательству о земле,  - интересно было бы услышать Ваше мнение по изложенному мною в начале темы (сообщение от 21.11.2013) мнению, касательно соотношения требования ч.7 ст.17 Кодекса о земле об одновременной аренде зем.участка и жилых домов на них с нормами Гражданского и Жилищного кодексов о найме жилых помещений. Видите ли Вы здесь спорный (проблемный) вопрос?

Гошенька, поскольку отсутствует запрет законодательства на передачу физ.лицу жилья в аренду, считаю возможным заключение и гос. регистрация такого договора.

Гошенька, хочу добавить, что в случае аренды земельного участка на котором расположен жилой дом с нежилыми служебными строениями, вызывает сомнение в правильности заключение договора найма еще и в отношении этих хозяйственных построек.

Арендатор,

Понимаю Вашу точку зрения. И тем не менее … Дело в том, что законодательство состоит не только из дозволяющих и запрещающих норм – так делать можно, а вот так – нельзя ... Зачастую ответ на тот или иной вопрос приходится искать путем толкования (выявления сути и смысла) и сопоставления норм друг с другом и т.п. Да, законодательство не содержит прямого запрета на передачу жилого помещения физ.лицу именно в аренду. Но …
Согласно п.1 ст.49 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Согласно п.2 данной статьи нанимателем может быть только гражданин.
Соответственно, если по планируемому к заключению договору предусматривается, что:
а) одна сторона предоставляет др.стороне жилое помещение;
б) это жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания;
в) владение и пользование – платное (за плату);
г) и эта другая сторона – гражданин (физ.лицо),
то таким договором должен быть только договор найма жилого помещения.
По п.1 ст.14 ЖК и п.2 ст.272 Гражданского кодекса (ГК) жилое помещение предназначается для проживания граждан.
Анализ иных актов законодательства также подтверждает, что законодатель в ситуациях предоставления гражданину жилья во владение и пользование за плату всегда говорит именно о договоре найме, но не аренды.
Заметьте также, что даже хотя высшие должностные лица государства зачастую в своих выступлениях (на совещаниях) говорят «арендное жилье», «аренда жилья», нормативные акты, в т.ч. и издаваемые этими лицами, все равно называют такое «положение вещей» именно наймом жилья (договором найма жилья). Просто, возможно, в устной речи слова «арендное жилье» более удобны для произношения (чем, например, «наемное жилье», «съемное жилье», «нанимаемое жилье»), а, возможно, это также более понятно большей части людей либо это своего рода стереотип (пользуюсь своим – это собственность, пользуюсь чужим – это аренда) и т.д. … Но это уже, конечно, отдельный нюанс ...
Вообщем-то, вполне можно сказать, что по своей сути (т.е. в принципе, по существу) наем жилья – это частный (специальный) случай аренды (в советское время обособившийся от аренды и превратившийся теперь в самостоятельный вид договора).
Для сравнения можно также привести такой пример: «договор возмездного оказания услуг» (гл.39 ГК) и «договор комиссии» (гл.51 ГК). Предметом и того и другого является (говоря в принципе) оказание услуг. Просто, видимо, в свое время услуги по заключению одним лицом от своего имени, но за счет другого лица определенных сделок (т.е. комиссионные услуги) обособились в отдельную договорную конструкцию – договор комиссии. Соответственно, если лица заключили договор, по которому одно лицо обязалось от своего имени, но за счет другого лица заключить определенную(ые) сделку (сделки), то такой договор даже если он и будет называться «договором возмездного оказания услуг» или соответствующим образом будут названы стороны этого договора («заказчик» и «исполнитель», а не «комитент» и «комиссионер»), изменена другая терминология, то данный договор все равно будет квалифицирован как «договор комиссии», но никак не «договор возмездного оказания услуг». Аналогично – и с наймом жилья …
Поэтому со своей стороны на данный момент считаю, что с применением ч.7 ст.17 Кодекса о земле есть проблемный вопрос …
Что касается хозяйственных строений (если это именно капитальные строения, как об этом говорится в ч.7 ст.17 КоЗ), то думаю особых проблем тут не должно быть – жилой дом брать в наем, хоз.строения – уже в аренду (т.к. это – нежилые помещения, а договор найма в отношении нежилых, по своему определению, заключен быть не может). Да, сложнее станет документооборот, но … ничего не поделаешь – так велит законодательство …
В любом случае, Арендатор, - спасибо за Ваше высказанное мнение )))

Гошенька, c точки зрения Гражданского кодекса Республики Беларусь все хозяйственные постройки являются принадлежностью главной вещи — жилого дома и связаны с ней единым назначением. Поскольку главная вещь и принадлежность составляют единое целое, которое предусматривает их использование по одному назначению, они рассматриваются как одна сложная вещь. Поэтому регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (так в настоящее время называется БТИ или БРТИ) подлежит только главная вещь (жилой дом), а принадлежности указываются в соответствующем разделе технического паспорта.
Кроме того, Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39, определяет хозпостройку как служебное строение. Так, служебным строением признается капитальное строение (здание, сооружение), которое по отношению к основному строению имеет второстепенное значение на земельном участке и является принадлежностью основного строения. К числу служебных строений относятся сараи, бани, гаражи (индивидуального пользования), навесы и т.п.
Учитывая эти обстоятельства возникает вопрос. В том случае когда служебное строение не является самостоятельным объектом недвижимости, каким образом можно арендовать хозпостройки не арендуя при этом основное капитальное стоение (жилой дом)?
Как Вы считаете возможен ли такой вариант, когда в аренде участок и жилой дом с хозпостройками и дополнительно заключен договор найма жилого дома?

Полагаю, Арендатор, Вы несколько смешали понятия «сложные вещи» (ст.134 ГК – образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению) и «главная вещь и принадлежность» (ст.135 ГК – одна вещь обслуживает другую и связана с ней общим назначением). В первом случае считается, что имеет место одна вещь (сложная), во втором – имеет место две вещи – главная и обслуживающая вещь (принадлежность). В нашей ситуации дом с пристройками – это все-таки, полагаю, не сложная вещь, а вещь с принадлежностью. По общему правилу, принадлежность следует судьбе главной вещи, но соглашением сторон можно определить иное. Поэтому, полагаю, принадлежности можно будет взять в аренду (в нашем случае) – дабы не нарушать требование ч.7 ст.17 Кодекса о земле …
По поводу двух сделок (найма и аренды) … полагаю, Арендатор, что договор аренды дома заключить нельзя, последствия – ничтожность сделки по ст.169 ГК. Это, если придерживаться высказанного мною ранее мнения о невозможности заключения договора аренды жилья, в котором арендатором будет выступать гражданин.  На данный момент мне пока ближе данная позиция … Как вариант опровержения этой позиции – доказать, что норма ч.7 ст.17 Кодекса о земле (в части указания на возможность аренды гражданином жилого дома) «сильнее» соответствующих норм ГК и Жилищного кодекса …

Гошенька, cпасибо за Ваши разъяснения по поводу понятий «сложные вещи», «главная вещь и принадлежность», но смысл моих рассуждений в следующем:
В соответствии с требованиями ч.7 ст.17 Кодекса о земле предоставление в аренду земельных участков допускается только вместе с капитальными строениями при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
Согласно п. 3 статьи 8  Закона РБ ”О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” таким документом является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. В свидетельстве, как я уже упоминал ранее, указывается только главная вещь (жилой дом). Таким образом, документы, удостоверяющие права на служебные строения в общем случае (когда они являются принадлежностью гл. вещи) отсутствуют и предоставление их в аренду в отрыве от главной вещи, в силу вышеуказанных требований считаю невозможным.
С другой стороны, если следовать определениям статьи 1 того же Закона РБ ”О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” служебные строения в общем случае вообще не являются капитальными строениями поскольку их размеры не описаны в документах  единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним….