Правовой форум Беларуси

Решением Гомельского исполкома от 19.09.2007г. многоквартирный блокированный дом признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания, подлежащим сносу.Жильцы остальных 3-х квартир в этом доме (четвертая и единственная во всем доме приватизированная-моя) получили жилье и выселены.
1.Имею ли я право приобрести в частную собственность  37\100 долей участка земли (весь участок 0,1872 га) , которые зарегистрированы за мной на праве аренды для обслуживания приватизированной квартиры в доме (пусть даже дом и признан непригодным для проживания)? Есть ли закон, который это запрещает?(Этот земельный участок не относится к земельным участкам, не подлежащим предоставлению в частную собственность) Обезопасит ли это меня от выселения (а точнее от получения коммерческого жилья), если я хочу реконструировать свою часть дома?
2. Есть ли правовые основания для возведения мною нового дома на этой земле после сноса, могу ли я получить такое разрешение, если будет отказано в реконструкции, но участок будет в моей частной собственности?Ведь так или иначе я все же нуждаюсь в улучшении жилищных условий.
3.Я не становилась специально на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, но квартиру мне предлагали(я отказалась от меньшей площади), значит, я являюсь по закону нуждающейся или мне все-таки нужно становится?
4.Могу ли я претендовать именно на этот участок  земли (выкупить его (или его долю?)по кадастровой стоимости без аукциона) для строительства нового дома (реконструкции), если он относится к  обслуживанию приватизированной квартиры в доме и является ли это весомым основанием для того, чтобы юр лицо КЖРЭУП, за счет земель которого планируется увеличение доли в праве на земельный участок,дал согласие на передачу всего участка в мое пользование, если можно приобрести изначально только долю? Ведь если не будет остальных квартир, то их не нужно будет обслуживать!

Юлия, ответ на Ваш вопрос зависит от многих обстоятельств. Если исполкомом предусматривается изъятие земельного участка для государственных нужд, то оно будет осуществлено независимо от того, находится земельный участок в собственности или в аренде. Вид права на земельный участок будет влиять только на процедуру изъятия, в том числе на определение вида и размера компенсаций. Если Ваша ситуация такова, рекомендую изучить Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (http://www.etalonline.by/#/?type=text&regnum=P30700667#load_text_none_1_2) и утвержденное им Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, пункт 10 которого определяет значение термина «государственные нужды», а также Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (http://www.etalonline.by/#/?type=text&regnum=P30900058#load_text_none_3_5).
Если изъятие земельного участка для государственных нужд не производится, то Вы можете обратиться в исполком по вопросу реконструкции либо строительства жилого дома на предоставленном Вам и иным лицам земельном участке. При этом нужно будет определиться с остальными правообладателями, кто вместе с Вами заинтересован осуществлять такие действия и, если в этом интерес есть только у Вас, прекратить в установленном законодательством об административных процедурах порядке права (доли в праве) данных лиц на земельный участок и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества. В таком случае потребуется также решать вопрос об изменении целевого назначения земельного участка, поскольку дом уже будет не блокированным, а одноквартирным, об определении размера участка в соответствии со статьей 36 Кодекса Республики Беларусь о земле и, при надобности, вида вещного права на него. Исходя из особенностей сложившейся ситуации, существенное значение могут иметь и иные обстоятельства, например, связанные с реализацией на данной территории генерального плана населенного пункта.
Поэтому рекомендую по существу вопроса официально обратиться в соответствующий исполнительный комитет, далее действовать с учетом полученной от него информации, а все спорные вопросы при необходимости решать, в том числе, в судебном порядке.

Юлия,
в дополнение к предыдущему ответу хотела бы сказать еще следующее.
В вопросе есть кое-какие неточности, поэтому нельзя сказать с уверенностью можете вы выкупить в собственность земельный участок или нет и можете построить дом или нет.
В частности, Вы пишите, что Вам "принадлежит 37\100 долей участка земли (весь участок 0,1872 га) , которые зарегистрирован­ы за мной на праве аренды для обслуживания приватизированн­ой квартиры в доме"
Можно сделать вывод, Вам предоставлена доля в праве на земельный участок для "обслуживания зарегистрированной квартиры в блокированном жилом доме". Если да, то для изменения вида права на земельный участок потребуется согласие остальных сособственников квартиры (применяется на аналогии статья 249 ГК), а строить новый жилой дом без изменения назначения земельного участка нельзя, т.к. целевое назначение - обслуживание квартиры,  а не строительство дома.
Если же Вам предоставлены 37/100 долей в праве аренды на земельный участок для "строительства и обслуживания жилого дома", то выкупить Вашу долю в праве в собственность нельзя, т.к. возникновение общей долевой собственности с Республикой Беларусь законодательством не предусмотрено.

Здравствуйте!Андрей Гаев, благодарю за ответ! В нашем случае встает вопрос о выселении в связи с решением о непригодности, дома сносят и горисполком продает участки с аукциона под строительство частных домов, уже заложены первые фундаменты. Мой главный вопрос, могу ли я реконструировать этот или строить новый дом на месте этого именно на этом участке.Если я отказываюсь от переезда в коммерческое жилье и имею право как нуждающаяся получить участок для строительства дома, зачем мне получать его за городом где-то, если вот он? Меня интересует вопрос, есть ли какие-либо правовые основания для отказа мне в желании реконструировать или строить? И правильно ли я поняла ваш ответ, что если КЖРЭУП не собирается реконструировать остальную часть дома и она будет снесена, то в случае, если я получу разрешение на реконструкцию или строительство, это служит основанием для отказа от долей на земельный участок от КЖРЭУП в мою пользу?Потому что пока существуют остальные три квартиры (пусть даже нежилые), нам указывают на то, что для их обслуживания КЖРЭУП тоже нужен земельный участок, обеспечивающий беспрепятственный проход и обслуживание остальной части строения.Хотя тут тоже у нас как-то непонятно, мой договор аренды на землю заключен с горисполкомом, а когда встал вопрос об остальных долях, нас стали отсылать в сторону КЖРЭУП.Цитирую:
С целью изменения доли в праве на предоставленный земельный участок, Вам необходимо получить согласие землепользователя за счет которого планируется увеличение доли в праве на земельный участок(КЖРЭУП)

Людмила Матюнова! Благодарю за ответ! Вношу уточнения! Земля в аренде для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, регистрировалась в момент приватизации квартиры (всего их четыре и только моя приватизированная). Сейчас остальные квартиры в ведении КЖРЭУП, они выселены. Собственница квартиры я, прописаны еще мой муж, ребенок и брат (брат получил участок под строительство дома как нуждающийся в улучшении жилищных условий) Да, мой главный вопрос, имею ли я право получить разрешение на изменение целевого назначения участка для реконструкции или строительства. Мы являемся нуждающимися в улучшении жилищных условий, вот уже есть участок, на котором расположена наша часть дома, можем ли мы остаться здесь, если все это не под нужды государства, а государство предоставляет квартиры людям как помощь. Можем ли мы отказаться от такой помощи, уже 7 лет ее ждем, у таких дел длинный срок, мы готовы сами себе помочь. И поэтому встал вопрос о том, что если приобрести землю, даст ли это нам право здесь строиться, или и приобретение земли необязательно? Наше главное желание строить дом на этом участке.

На самом деле вид права на земельный участок (собственность либо аренда) в Вашей ситуации ничего не меняет. Основная проблема для Вас, как писал Андрей Гаев, это "изменение" статуса блокированного жилого дома на одноквартирный жилой дом и прекращение прав остальных сособственников. После решения данных вопросов вы сможете получить разрешение на реконструкцию жилого дома и изменение целевого назначения земельного участка. Но данный вариант возможен только при условии, как писал Андрей Гаев, при отсутствии ограничений, связанных с реализацией на данной территории генерального плана населенного пункта, гос нуждами и др.
Учитывая все изложенное, также рекомендую обратиться в местный исполком для уточнения всех нюансов.  

Источник: http://forumpravo.by/forums/?forum=8&topic=874 – Правовой форум Беларуси

Людмила Матюнова, если остальные жильцы уже получили жилье и выселены, кто является сособственником? Андрей Гаев, вы тоже написали, цитирую: При этом нужно будет определиться с остальными правообладателя­ми, кто вместе с Вами заинтересован осуществлять такие действия и, если в этом интерес есть только у Вас, прекратить в установленном законодательств­ом об административны­х процедурах порядке права (доли в праве) данных лиц на земельный участок и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества.
Помогите, пожалуйста, разобраться! Как я уже писала, нам был дан ответ, что бесхозными квартирами заведует КЖРЭУП. Правильно ли я понимаю, что на данный момент эта организация является сособственником? И действительно ли реконструкция мною дома дает право прекратить доли в праве на земельный участок этой организацией (конкретно в нашем случае)? Я запуталась, потому что в другом форуме в сообщении от Андрея Гаева я прочитала, цитирую:Частью десятой статьи 69 КоЗ установлено, что изменение капитального строения (здания, сооружения) либо его части в результате их реконструкции не является основанием для изменения размера долей землепользовате­лей в праве на земельный участок, на котором расположено это капитальное строение (здание, сооружение).

Источник: http://forumpravo.by/forums/?forum=8&topic=737 – Правовой форум Беларуси

Юлия, если генеральным планом населенного пункта не предусмотрено иное (по сравнению с существующим) целевое использование земельных участков, Вы вправе обратиться в исполком за реконструкцией имеющегося либо строительством нового жилого дома на используемом участке.
Вместе с тем, исходя из приведенной Вами информации, права КЖРЭУП на находящиеся в его ведении квартиры и доли в праве на земельный участок земельный участок до настоящего времени не прекращены. Поскольку Вас адресуют именно к КЖРЭУП, а не к проживавшим в остальных квартирах гражданам, именно данное предприятие, скорее всего, является землепользователем и обладателем вещных прав на остальные квартиры в блокированном жилом доме, т.е. таким же правообладателем, как и Вы на свое имущество. Данное обстоятельство, кстати, можно выяснить, заказав в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок и на расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества согласно подпункту 22.17 пункта 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 (http://www.etalonline.by/?type=text&regnum=P31000200#load_text_none_2_2).
Если КЖРЭУП является правообладателем и не собирается реконструировать принадлежащее ему недвижимое имущество, сначала необходимо в установленном порядке прекратить права данного предприятия на это имущество. Не решив этот вопрос, Вы не сможете решить все остальные.
Указанная Вами ссылка на часть десятую статьи 69 Кодекса Республики Беларусь о земле имеет несколько иное значение. Если, скажем, один из сособственников жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, осуществил реконструкцию, в результате чего размер его доли в праве на жилой дом увеличился, то это никак не влияет на размер его доли в праве на земельный участок, т.е. она не изменится и останется такой, как и до реконструкции дома.
Повторюсь, в рассматриваемой ситуации имеют значение многие обстоятельства, которые в том числе влияют на порядок прекращения прав КЖРЭУП на недвижимость.
Я рекомендовал и рекомендую Вам обращаться официально в исполком. В случае отказа в решении поднятого Вами вопроса должны быть указаны его основания со ссылками на соответствующие нормы законодательства. При необходимости за оказанием профессиональной юридической помощи Вы можете обратиться к квалифицированному специалисту.

Юлия, в Вашем случае дополнительно что-то еще написать сложно по той причине, что я не вижу ваших документов, а только моделирую ситуацию сама. Ваш случай не является классическим, поэтому вариантов решения существует несколько, полагаю, но в любом случае они зависят от местных органов власти, т.к. потребуются решения исполкома и для изменения назначения и для реконструкции и для решения вопроса с КЖРЭУП. Указанная Вами часть статьи 69 КоЗ в данной ситуации не совсем применима, т.к. Вам необходимо решать вопрос прекращения общего долевого права на дом и возникновения индивидуального, т.е. Вашего.

Здравствуйте, уважаемые юристы! Мы все еще не разобрались в нашей ситуации, но за это время предпринимали определенные шаги, писали обращения и были на приемах в кабинетах государственных органов. Первый путь по которому мы попробовали пойти, пошли к архитектору своей Администрации и высказали желание получить разрешение на реконструкцию дома. Поступил отказ (устный), аргументированный тем, что пока мы не являемся собственниками или арендаторами всего участка о реконструкции не может идти речь. Мы попробовали обратиться в горисполком с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка под строительство нового дома или реконструкцию имеющегося и получили отказ с описанием всех необходимых  для этого документов, которые мы не предоставили, один пункт был: разработанная в установленном  порядке проектная документация на объект строительства, реконструкции (при наличии). И снова получился замкнутый круг. Как разрабатывать проект реконструкции, строительства, если на него нет разрешения. Мне удалось попасть к начальнику землеустроительной службы области и он высказал свое мнение, что ЕДИНСТВЕННЫЙ путь по которому я могу пойти, чтобы остаться на этом месте и получить весь участок- это купить у государства остальную долю дома. Оказалось, действительно, ни в каком письменном виде мы не выступали с таким желанием. Писали, что готовы купить участок, что хотим заключить договора найма на остальные квартиры, в общем, просто не знали, как нам пробиться....И до этого момента, никто даже не говорил, что все-таки у нас есть такая возможность. Выступили с таким заявлением в Горисполком, написали, что хотим приобрести остальные "нежилые" квартиры (оказалось, мы употребили этот термин не к месту), обращение было передано в Администрацию, нам от Администрации был дан ответ, что объектами сделок по отчуждению жилых помещений могут быть жилые помещения соответствующие санитарным нормам, и по факту нежилыми они еще не являются. Нас вызвали на личный прием к главе нашей Администрации, он, юрист по образованию, высказал нам свое видение ситуации, по его мнению, нам нужно обратиться в Горисполком с конкретной формулировкой о переводе трех выселенный квартир в нежилые. И что вся загвостка в решении, принятом в 2007 году  Горисполкомом о непригодности и подлежащем сносе дома. Что нам следует обратиться с обращением, в котором мы просим изменить решение в отношении своего дома, так как намерены его реконструировать. В случае, если статус 3 выселенных жилых квартир будет изменен на нежилые, они будут, скорее всего, продаваться с аукциона и мы будет участвовать в нем наравне в остальными. Администрация считает, что принятие таких решений компетенция Горисполкома. Уважаемые юристы, прокомментируйте, пожалуйста, сложившуюся ситуацию! Действительно ли все эти меры, которые описал глава Администрации необходимы. Неужели, действительно, продать эти пусть уже с новым статусом нежилые квартиры могут только с аукциона и у нас нет каких-то первоочередных прав, чтобы выкупить остальную часть дома.

Вам все правильно ответил юрист в исполкоме: государство продает с аукциона то, за что планирует выручить зорошие деньги. если вы пойдете по пути прризнания нежилыми и покупки через аукцион - никто не может гарантировать вам что вы их купите по той цене как хотели но купить их полностью у вас при наличии средств есть 100% шансов.

Алеся, спасибо большое за вашу информацию! А есть какая-то альтернатива?

Андрей Гаев, здравствуйте! Мне очень интересно узнать подробнее об административной процедуре прекращения долей в праве незаинтересованных в реконструкции лиц? Как можно с вами связаться, чтобы обсудить возможности получения платной консультации по этому вопросу?

Юлия, спасибо за внимание, однако консультации, тем более платные, давать не могу. За оказанием юридической помощи рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на рассмотрении подобных вопросов.