Правовой мониторинг

• оценка эффективности норм постановления № 384;
  
• выявление и анализ недостатков правового регулирования общественных отношений, их причин, а также последствий, которые возникли в процессе применения постановления № 384;
  
• выработка предложений о совершенствовании законодательства и практики его применения, принятии мер по надлежащей реализации постановления № 384.
  

Статья 7 пункт 3: “Уменьшение размера, в том числе в результате отчуждения общего имущества совместного домовладения, или увеличение размера общего имущества совместного домовладения (далее, если не предусмотрено иное, – изменение размера общего имущества совместного домовладения), передача общего имущества совместного домовладения во владение и (или) пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, производятся по решению общего собрания участников совместного домовладения, принятому единогласно всеми участниками совместного домовладения.”

Из-за этого в рамках реализации проекта индивидуальных ЭЗС для собственников машиномест за их счет, невозможно надлежащим образом реализовать проект в поддержку Указа Президента Республики Беларусь “О стимулировании использования электромобилей” № 92 от 12 марта 2020 г.

Также заключение договоров аренды (реклама на фасаде, сдача в аренду парковочных мест на прилегающей территории) невозможно в данной формулировке закона из-за невозможности единогласного принятия решений.

В нашем случае председатель ТС “Многоуровневый паркинг-1” незаконно сам себя уволил. В этом случае у органов исполнительной власти в рамках указанного закона отсутствуют полномочия для принятия мер реагирования. В то же время в ЖК есть

“Статья 151. Способы управления общим имуществом совместного домовладения

1. Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;

уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в порядке, установленном актами законодательства;

организацией застройщиков или товариществом собственников;

иными способами в случаях, предусмотренных Президентом Республики Беларусь.”

Согласно закону №153-З

“Статья 30. Компетенция правления товарищества собственников

К компетенции правления товарищества собственников относятся:

осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) его членов;

учет членов товарищества собственников, а также обеспечение учета имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов товарищества собственников;

рассмотрение обращений членов и работников товарищества собственников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников;

созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных) членов товарищества собственников, организация их подготовки и проведения;

подготовка ежегодного отчета о работе правления товарищества собственников для представления общему собранию членов товарищества собственников;

организация финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;

другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.“

Правление ТС не может исполнять возложенные на него обязанности, по сути, функционирование ТС (в первую очередь расчет с государственными организациями, поставщиками электро-, тепло- энергии, водоснабжение и водоотведение) невозможно подать налоговую и статистическую отчетность, невозможно подать документацию в ФСЗН. Местный исполнительный комитет сочувствует, но повлиять на ситуацию не может говоря, что полномочия отсутствуют.

Пример из нашей практики. Статья 31:

“3. Председатель правления товарищества собственников обязан:

3.1. осуществлять свои функции, в том числе по управлению общим имуществом совместного домовладения и обеспечению его сохранности, в соответствии с требованиями настоящего Закона, иными актами законодательства и уставом товарищества собственников и в интересах товарищества собственников и его членов;

4. Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) председателя правления товарищества собственников в случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества совместного домовладения в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе обязательных для соблюдения технических нормативных правовых актов, может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) товарищества собственников по письменному требованию членов товарищества собственников, или ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников, или не менее двух третей членов правления товарищества собственников. Вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников при его личном отказе от полномочий может быть решен после представления ревизионной комиссией (ревизором) товарищества собственников заключения о результатах финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников.”

В нашем случае председатель не уведомив нанимателя (общее собрание) самовольно себя уволил (издал на себя незаконный приказ об увольнении), нарушил устав и закон. Дела не передал, ревизионную комиссию не собрал. Обращения в органы исполнительной власти, департамент труда не возымели никакого смысла - все разводят руками и предлагают обращаться в суд в рамках ГПК (с 2026 года КГС). А для обращения в суд у правления должны быть полномочия, которых нет (право действовать без доверенности только у председателя, который уволился).

На наш взгляд имеется коллизия правовых норм между Трудовым кодексом (право на досрочное расторжение трудового договора, когда наниматель обязан в течение 30 дней уволить по заявлению) и законодательства о совместном домовладении, в том числе ЖК (должен уведомить общее собрание, организовать его проведение, собрать ревизионную комиссию (избрать если ее нету) и она должна проверить деятельность уходящего председателя - все это обязанность уходящего председателя и эта работа занимает явно больше чем 30 дней).

Статьи 30 и 31 Закона не дают однозначного ответа о принципах подчиненности. В нашем случае, правление товарищества на заседания правления ТС ставило задачи председателю правления ТС в рамках Закона и устава ТС. Председатель от исполнения отказывался считая, что он не должен выполнять решения правления ТС (зафиксированные надлежащим образом в протоколах заседаний правления ТС)

“Статья 30. Компетенция правления товарищества собственников

К компетенции правления товарищества собственников относятся:

осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) его членов;

организация финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;”

Являются ли решения правления ТС обязательными для исполнения председателем ТС (и иными работниками товарищества), даже если непосредственно председатель против (проголосовал “нет” в протоколе).

Если ТС, образованное не в жилом доме, длительное время не может избрать председателя председателя (не набирается кворум на общем собрании, не набирается большинство голосов и прочее) - может ли такое ТС воспользоваться статьей 186 Жилищного кодекса, и обратиться в местный орган исполнительной власти для назначения председателя, организации и проведения общего собрания и голосования, чтобы назначить временное лицо (временного председателя от исполкома) и можно было провести общее собрание и выбрать председателя простым большинством голосов (без соблюдения кворума).

“Статья 186 Жилищного кодекса:

4. В случаях, если председатель правления организации собственников не избран (не переизбран – когда срок действия его полномочий истек) в установленном законодательством порядке, если в совместном домовладении не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации собственников или если истек срок действия полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, а также в случаях невыполнения председателем правления организации собственников требования о необходимости прохождения согласования, отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании местные исполнительные и распорядительные органы инициируют через правление организации собственников, а в случае отсутствия правления приступают к организации проведения общего собрания членов организации собственников в течение десяти календарных дней со дня получения соответствующей информации.

Общее собрание членов организации собственников, назначенное в соответствии с частью первой настоящего пункта, рассматривает вопрос о сложении полномочий председателем правления организации собственников и (или) избрании (переизбрании) председателя правления организации собственников, а также о предоставлении полномочий избранному председателю общего собрания на расторжение трудового договора с председателем правления организации собственников, сложившим полномочия, и (или) заключение срочного трудового договора (за исключением контракта) с вновь избранным (принятым на работу) председателем правления организации собственников.

Отсутствие на общем собрании кворума, предусмотренного пунктом 4 статьи 166 настоящего Кодекса, не является препятствием для принятия решений по вопросам повестки дня при условии присутствия на нем не менее двух членов организации собственников.

Решения по вопросам повестки дня считаются принятыми, если за их принятие проголосовали члены организации собственников, обладающие не менее чем половиной голосов членов организации собственников, принявших участие в общем собрании. При наличии нескольких кандидатов на должность председателя правления организации собственников избранным считается кандидат, получивший наибольшее количество голосов членов организации собственников, принявших участие в общем собрании.

В случае неизбрания председателя правления организации собственников местный исполнительный и распорядительный орган в пятидневный срок назначает уполномоченное лицо.”

Нормы, аналогичной статье 86 ЖК, в Законе о совместном домовладении в явном виде нет.

Может ли товарищество собственников, образованное не в жилых зданиях, воспользоваться нормой из статьи 186 ЖК или данная статья распространяется только на ТС в жилых помещениях? Согласно статье 2 ЖК РБ, зона действия Кодекса в том “совместное домовладение”

В рамках действующего Закона "О совместном
домовладении" невозможно принять решение о передаче общего имущества товарищества в аренду, т.к. установлено требование о том, что такое решение принимается единогласно всеми членами товарищества (ч. 3 п. 3 ст. 27 Закона).

На практике такое решение принять невозможно.

Складывается ситуация, что в товариществе имеются свободные площади, помещения для хранения шин, фасад может быть использован для размещения вывесок, на прилегающей территории могут быть установлены летние террасы, которые могут принести прибыль не только в товарищество, но и служить на благо участников совместного домовладения.

Но из-за невозможности общим собранием принять решение о передаче общего имущества в аренду площади пустуют.

Предлагаем снизить кворум для принятия таких решений по аналогии с ЖК либо уменьшить его до: не менее половины членов товарищества собственников, принявших участие в общем собрании членов товарищества собственников, обладающих более чем половиной голосов членов товарищества собственников, принявших участие в этом собрании.

Товарищество собственников по решению
общего собрания организует видеонаблюдение мест общего пользования, установку шлагбаумов в паркингах, дополнительное освещение и т.д.

Однако, члены товарищества собственников отказываются производить оплату ссылаясь на п. 5 ст. 9 Закона, согласно которой любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительной услуги и не оплачивать их. Однако п. 5 ст. 27 Закона устанавливает, что решение общего собрания является обязательным для всех. Возникает коллизия норм права