Правовой форум Беларуси

Проект правового акта: Проект Указа Президента Республики Беларусь «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» [PDF].

Прилагаемая информация: Обоснование необходимости принятия проекта Указа Президента Республики Беларусь «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» [PDF].

Организатор общественного обсуждения: Министерство юстиции Республики Беларусь.

Сроки проведения обсуждения: с 24 мая по 3 июня 2019 г.

Информация о результатах обсуждения.

Полагаю, что данный проект указа вместо того, чтобы изменить в лучшую сторону правоотношения на рынке риэлтерских услуг, приведет только к ухудшению ситуации на этом рынке, сокращению  налогооблагаемой базы, как результат, к массовому закрытию риэлтерских организаций, и, в конечном счете, пострадают потребители, т.к. услуги им будут оказывать ни за что не отвечающие черные маклеры.

Замечание по проекту Указа (риэлтерская деятельность)

"1.2. риэлтерская деятельность в Республике Беларусь осуществляется:
коммерческими организациями при наличии выдаваемого Министерством юстиции специального разрешения (лицензии) - далее по тексту абзаца 2;
государственными коммерческими организациями без лицензии.
Территориальные организации по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним вправе осуществлять риэлтерскую деятельность одновременно с деятельностью по
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним в порядке, установленном настоящим Указом"

Предлагается: абзацы 3 и 4 подпункта 1.2. - исключить

Обоснование: Противоречит Статье 13 Конституции Республики Беларусь

(абзац 1: «Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности»
абзац 3: «Государство гарантирует всем равные возможности свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности).

К сожалению, разработчик упорно не хочет прислушиваться к мнению профессионального риэлтерского сообщества относительно регулирования риэлтерской деятельности. Предложенные изменения сложно воспринимать иначе как попытку добить риэлтерские организации в принципе.  
Уход от тарификации комплексной услуги для продавца и запрет на заключение договора с покупателем на практике выльется в потерю скажем 50% выручки риэлтерских организаций, которые в плане рентабельности и так скребут по дну. В проекте есть нововведение - загадочные государственные коммерческие организации, которым не нужна лицензия для работы, нет ограничений по числу риэлтеров. Наверное Минюст мечтает, что эти загадочные государственные организации заменят существующие частные. Так зачем продолжать эту агонию? Просто запретили бы риэлтерскую деятельность для частников. Нам же надо в стране бизнес-климат создавать...
Отмените вообще государственное регулирование тарифов на риэлтерские услуги. И условия для государственных и частных организаций должны быть равными.
С прискорбием в очередной раз убедился, что регулирование, предлагаемое Министерством юстиции, это совершенно никому не нужная бюрократия, единственная цель которой создать видимость наведения порядка.
Например, ни один директор риэлтерской организации не понимает логику Минюста, не допускающего к экзамену на риэлтера никого кроме юристов, экономистов и строителей, даже сейчас, когда в указе имеется оговорка о возможных других вариантах. Казалось бы, если сдал специалист экзамен - пусть идет и оказывает услуги.  МВД, например, допускает к управлению авто не глядя на образование. А опасность общественная там выше в сотни раз, потому что ежедневно от этого зависит жизнь людей. В своем проекте Минюст решил кардинально исправить проблему - просто убрал оговорку о возможности исключений по требованиям к образованию. Чувствуется масштаб государственного мышления разработчика. Дайте уже сдавать экзамен с любым высшим образованием. Если боитесь, что вас завалят желающие, введите плату за повторную сдачу.
Или изобретение Минюста - идентификационные пластиковые карточки. Подавляющее большинство отраслей экономики работает без них и там нет никаких проблем с этим. Доверенность от организации + паспорт уж как нибудь не хуже позволяют установить личность и объем полномочий, чем карточка. Но Минюст так гордится своим изобретением, что сначала в апреле принял совершенно бессмысленое постановление №60, а теперь еще в указе в очередной раз поднимает эту тему. Правильно было бы отменить их вообще и научиться наконец пользоваться реально используемыми во всех отраслях экономики инструментами.
Или норма об указании цены объекта в договоре в белорусских рублях. Ну дедолларизация это конечно хорошо. РИэлтерским организациям то все равно в какой валюте цена. Точно источник этой проблемы начинается с агентств недвижимости? Потребители то готовы перестроиться и хотеть сумму не в долларах, а в рублях? Потому что на практике будет так: в договоре и рекламе написано что-то в рублях, а по телефону агенты будут говорить ту цену, которую им сказал продавец в долларах. Не всегда эта разница будет в пользу покупателя и он, естественно, будет недоволен. На продавца вылить недовольство он не в состоянии, значит виноватыми будут агентства. Министерство юстиции создало задел для того чтобы поток жалоб на риэлтерские организации не скудел, и можно было дальше получать свои министерские зарплаты разгребая ситуации, которые само же Министерство и создало.
Оказание услуг в другом населенном пункте только при наличии представительства - это самый шедевр. Т.е. если минское агентство хочет оказать услуги по продаже объекта в деревне Копище, которая в буквальном смысле через дорогу от Уручья, нужно иметь филиал где? В этой деревне? Значит в каждой деревне нужен филиал или достаточно в Минском районе? Как вообще можно было такую норму придумать? И не стыдно ли было ее выносить на общественное обсуждение?
Единственное приличное изменение касается доступа риэлтерских организаций к информации. Хотя посмотрим. Первоначальная редакция Указа № 15 и так содержала прогрессивную норму о предоставлении риэлтерским организациям информации. Но вот только дальнейшая реализация через постановления Совмина и Минюста на практике подкачала. Еще интересно, что эта нужная уже давно и риэлтерским организациям, и особенно потребителям норма не реализована до сих пор отдельно от всего остального проекта. Наверное это такой изящный способ торга: если риэлтеры хотят инструмент, который позволит им нормально работать, они должны согласиться на все остальные изменения, каким бы бредом их не считали. Министерство юстиции так и так не в проигрыше.

Проектом  Указа предусмотрено разделение риэлтерских организаций в зависимости от формы собственности, а также наделение государственных риэлтерских организаций (территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) особым статусом, устанавливающим более льготные условия оказания риэлтерских услуг по сравнению с коммерческими риэлтерскими  организациями.
По всему  тексту проекта Указа четко прослеживается лоббирование интересов государственных коммерческих организаций, в то время как интересы негосударственных коммерческих организаций не учтены.
Согласно требованиям Директивы Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 № 4 "О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь" в целях дальнейшей либерализации белорусской экономики, повышения ее конкурентоспособности и создания благоприятных условий для динамичного и устойчивого развития должно быть обеспечено дальнейшее развитие добросовестной конкуренции субъектов предпринимательской деятельности независимо от формы собственности.
Вместе с тем, проект Указа предусматривает более льготные условия осуществления деятельности государственными риэлтерскими организациями, что повлечет создание недобросовестной конкуренции и неравноценных условий для участников рынка негосударственной формы собственности, ухудшает положение участников рынка, представляющих малый и средний бизнес, особенно в регионах.
Предлагается исключить подп.1.2 п.1 Указа 15.

Проектом Указа предусматривается сохранение тарифной системы регулирования риэлтерской деятельности при оказании риэлтерских услуг физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении объектов жилищного фонда, земельных участков, садовых домиков, гаражей, машино-мест.
Предлагается подпункт 1.3-1 п.1 Указа № 15 и абзац четвертый раздела «Совет Министров Республики Беларусь» приложения 1 к Указу Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011 г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» исключить.
Обоснование:
Предлагаемая редакция подпункта 1.3-1 п.1 Указа № 15 является «полумерой» и не решает проблему существования тарифного регулирования, которая сегодня стала препятствием на пути развития рынка услуг и драйвером роста теневого сегмента (рост с 30 до 50%% за последние два года).
За период существования тарифного регулирования действующее законодательство претерпело существенные изменения, в том числе - направленные на упрощение процедур отчуждения недвижимого имущества для физических лиц.
Существующая тарифная система мешает развитию риэлтерской деятельности  в малых и средних городах республики, где  качественная риэлтерская услуга населению фактически недоступна.
Предлагаемая редакция предусматривает сохранение тарифов в отношении объектов жилищного фонда, земельных участков, садовых домиков, гаражей, машино-мест. Вместе с тем, сопровождать сделки по отчуждению земельных участков в садовых и дачных товариществах, садовых и дачных домиков, жилых домов в сельской местности или за пределами 30 км зоны от областных центров для профессиональных риэлтерских компаний в условиях существующей системы тарификации экономически не целесообразно. Работа в данном сегменте ведется на «сером рынке», без предоставления каких-либо гарантий потребителям и без уплаты соответствующих налогов и сборов.
Считаем необоснованным опасение, что отмена тарифов приведет к увеличению стоимости риэлтерской услуги, поскольку риэлтерская услуга не является обязательной (монопольной) при продаже или покупке объектов недвижимости. Возникновение конкуренции между риэлтерскими организациями на основе договорных цен не позволит риэлтерским организациям увеличивать стоимость оказываемых услуг и повлечет необходимость постоянного повышения качества риэлтерских услуг.
Кроме того, при подготовке проекта Указа, на наш взгляд,  не учтены требования п.5 ст.42 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах» (далее – Закон о НПА), согласно которому для подготовки проекта нормативного правового акта в зависимости от его содержания следует осуществить прогноз последствий принятия (издания) нормативного правового акта, в том числе оценить регулирующее воздействие проекта нормативного правового акта на условия осуществления предпринимательской деятельности, соответствие проекта нормативного правового акта социально-экономическим потребностям и возможностям общества и государства, а также целям устойчивого развития.
При подготовке проекта нормативного правового акта должен осуществляться всесторонний и объективный прогноз предполагаемых последствий принятия (издания) нормативного правового акта. Прогнозирование последствий принятия (издания) нормативного правового акта - исследование, направленное на проведение оценки возможности достижения целей принятия (издания) нормативного правового акта, вариантов развития общественных отношений, обусловленных его принятием (изданием), а также в случае, если нормативный правовой акт не будет принят (издан).
При прогнозировании осуществляются оценка финансово-экономических, социальных, экологических последствий принятия (издания) нормативного правового акта, оценка регулирующего воздействия проекта нормативного правового акта на условия осуществления предпринимательской деятельности, а также оценка иных последствий, которые возникнут в результате принятия (издания) нормативного правового акта (п.1 ст.45 Закона о НПА). Вместе с тем, в обосновании проекта Указа такое прогнозирование последствий для предпринимательской деятельности, а именно – риэлтерской деятельности, не осуществлено.
В дополнение можно отметить, что неоднократно в рамках общественных обсуждений, а также на протяжении всего времени подготовки проекта Указа представители профессионального сообщества вносили обоснованные предложения об упразднении тарифного регулирования риэлтерской деятельности. Однако данные предложения не принимаются, но и для их сохранения не предоставляется достаточного обоснования. Считаем, что такой подход к подготовке проектов нормативных правовых актов, в целом не соответствует требованиям Закона о НПА.

проектом Указа предусмотрено дополнение Правил нормой (п.4-1),  предусматривающей, что для оказания риэлтерских услуг за пределами населенного пункта места нахождения риэлтерской организации должны создаваться обособленные подразделения.
Предлагается пункт 4-1 из проекта Указа исключить.
Обоснование:
Лицензионными требованиями не установлен порядок осуществления риэлтерской деятельности на определенной территории. При этом риэлтерская организация, местонахождение которой расположено, например, в областном центре в настоящее время вправе сопровождать сделки в отношении объектов недвижимости (земельные участки, дачи, садовые домики), расположенных в любых населенных пунктах республики.
Согласно Закону Республики Беларусь «Об административно-территориальном устройстве Республики Беларусь» населенный пункт – это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, место постоянного жительства граждан, имеющая необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, наименование и установленные в соответствующем порядке границы.
В случае закрепления предлагаемой нормы п.41 в Указе № 15 и с учетом положений Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (п.1 ст.14), а также исходя из содержания части второй п.12, предлагаемой проектом Указа,  риэлтерские услуги, например, в поселке Мачулищи Минского района (который находится за пределами  населенного пункта – г.Минска) сможет оказывать только соответствующая территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, что потребует дополнительных государственных инвестиций и связанных с этим рисков в набор и развитие персонала и соответствующей инфраструктуры, так как для частного бизнеса создание обособленного подразделения в подобном населенном пункте экономически нецелесообразно.
Данное положение значительно ухудшает правила деятельности коммерческих риэлтерских организаций, приводит к созданию дополнительных необоснованных  препятствий в деятельности субъектов хозяйствования. Риэлтерские организации будут вынуждены отказывать потребителям в оказании услуг.
В результате принятие предлагаемого подхода создаст дополнительные неудобства и угрозу имущественным правам потребителей, которые будут вынуждены самостоятельно или через сомнительных посредников осуществлять сделки с недвижимым имуществом, расположенным на территории других населенных пунктов.

Проектом Указа предусмотрен запрет оплаты одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой  в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации (п.30-1 Правил).
Вместе с тем к договорам оказания риэлтерских услуг применяются правила главы ГК  «Возмездное оказание услуг».
Предлагается: исключить предлагаемую реакцию п.30-1 Правил.
Обоснование:
В обосновании к проекту Указа вопрос взимания двойной оплаты за оказание одних и тех же риэлтерских услуг одной и той же риэлтерской организацией отнесен к проблемным вопросам и недостаткам, которые планируется решить проектом.
Вместе с тем, исходя из анализа видов риэлтерских услуг, определенных Правилами, а также постановлением № 386, покупателю и продавцу оказываются разный перечень риэлтерских услуг.
В данном случае, риэлтерская организация, организуя взаимодействие обоих сторон, относится к лицам, уполномоченным на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок, на основании договоров на оказание возмездных услуг, и не нарушает запрет на двойное представительство, установленный п.3 ст.183 ГК.
Исходя из содержания предлагаемой проектом Указа редакции пункта 30-1, риэлтерская организация должна будет заключить с обоими потребителями договор на оказание риэлтерских услуг, но оплата возможна только по одному из заключенных договоров.  
В соответствии со ст.733 ГК по договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В этой связи предлагаемая проектом Указа редакция не соответствует требованиям ГК. Более того, очевидно возникновение конфликта между сторонами сделки при определении  стороны, не обязанной платить.

На мой взгляд, данный проект откровенно лоббирует интересы Территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества и не соответствует реалиям текущего момента развития рынка недвижимости в Беларуси, ограничивает конкуренцию.
Сохранение жесткой тарификации риэлтерских услуг для такой IT страны как РБ, уже неоправдано и выглядит архаичным, несоответствующим запросам и интересам потребителей рудиментом.
Конкуренция на рынке приводит к существенному изменению условий работы агентств недвижимости с потребителями. Совершенствуются системы обратной связи, предоставления рекламы, растет конкурентность предлагаемых услуг и опций для клиента. Разнообразие объектов, предлагаемых к продаже, требует разного количества трудозатрат по его реализации. Объект может продаваться два года, а может три дня. Подготовка документов также разнится от объекта к объекту.
Для иностранных потребителей стоимость риэлтерских услуг вообще недорога. Они готовы оплачивать и больше. Но мы не можем им этого предложить. А почему?
Хотелось бы отметить, что рынок недвижимости нуждается в большем количестве полномочий для АН в рамках проверки историй объектов недвижимости. Последняя ситуация с противодействием ЦИТ Мингорисполкома в выдаче сведений по лицевым счетам, наглядное тому подтверждение.
Очень незначительное влияние на самоорганизацию рынка недвижимости имеют профессиональные союзы АН. А они в состоянии сделать профессию "риэлтера" в Республике Беларусь достойной и уважаемой.  Хотелось бы, что и их мнение учитывалось при разработке нормативных документов.
Считаю данный проект Указа не соответствующим объему возложенных на него задач и противоречащим интересам участников рынка недвижимости. Тарифы пора отменять!

Проектом Указа ужесточаются требования к риэлтерским организациям, а именно устанавливается обязанность риэлтерской организации иметь кассовое оборудование и платежный терминал в каждом месте оказания риэлтерских услуг (абзац восьмой п.4 Указа № 15).
При этом в обосновании к проекту Указа не приводится никаких аргументов в пользу такого решения.
Предлагается сохранить абзац восьмой п.4 Указа № 15 в действующей редакции.
Обоснование:
Оказание риэлтерских услуг не означает одновременное проведение финансовых операций, поскольку оплата риэлтерских услуг происходит после их оказания и за фактически оказанные услуги. Расчеты по договору на оказание риэлтерских услуг происходят в обособленном подразделении риэлтерской организации - филиале и (или) ином расположенном вне места нахождения юридического лица обособленном подразделении юридического лица, статус которого определен законодательством, учредительными либо иными организационно-распорядительными документами этого юридического лица.
В то же время под местом оказания риэлтерских услуг понимается  помещение, используемое на законных основаниях для оказания риэлтерских услуг коммерческими организациями, имеющими лицензии.
Для установки  в каждом месте оказания риэлтерских услуг кассового оборудование и платежного терминала требуются значительные затраты, связанные не только с покупкой оборудования, но также и с установкой охранных сигнализаций и устройств согласно требованиям законодательства о профилактике правонарушений. Данные требования еще больше усложняют развитие малого и среднего бизнеса, в том числе – в регионах.