Правовой форум Беларуси

Проект правового акта: Проект Закона Республики Беларусь «Об изменении Закона Республики Беларусь» [PDF].

Прилагаемая информация: Обоснование необходимости принятия проекта Закона Республики Беларусь «Об изменении Закона Республики Беларусь» [PDF].

Организатор общественного обсуждения: Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.

Сроки проведения обсуждения: с 6 до 16 июня 2019 г.

Информация о результатах обсуждения.

Модератор новостей, Предложения в проект закона Республики Беларусь «О совместном домовладении»
1. Предлагаем исключить из статьи 12 первый абзац, ограничивающий количество участников совместного домовладения (не более 10-и лиц и количество объектов не превышает 10 единиц), при котором возможно управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения.
Непонятен численный выбор (не более 10-и лиц) законодателя, поскольку добросовестные участники совместного домовладения и в большем количестве (например - 15 участников) могут эффективно непосредственно управлять общим имуществом. Установление же ограничения количества объектов не более 10 единиц и вовсе наносит тяжелейший удар по собственникам помещений, так как объектами могут быть и изолированные машиноместа. Так, к примеру, в капитальном строении с 2-мя изолированными офисными помещениями, принадлежащими 2-м различным собственникам и 9-ю машиноместами, эти двое собственники вынуждены будут создавать товарищество собственников или нанимать управляющую организацию, что, на наш взгляд, является полным абсурдом.
     Предлагаемые количественные ограничения напрямую законодательно закрепляют институт посредничества, т.е. законодательство напрямую обязывает субъектов хозяйствования пользоваться услугами посреднических организаций и запрещает собственникам в этих случаях непосредственно управлять своим же общим имуществом.

2. Предлагаем в статье 19 исключить обязанность проводить ежегодные собрания участников совместного домовладения, а предоставить участникам право их созыва для решения конкретных вопросов.

Предложения в проект закона Республики Беларусь «О совместном домовладении»
     1. Предлагаем исключить из статьи 12 предложение, ограничивающее количество участников совместного домовладения (не более 10-и лиц и не более 10-и объектов) при котором возможно управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения.
      Наличие вышеуказанного ограничения создает значительные трудности эффективного распоряжения собственным имуществом для добросовестных участников совместного домовладения. Это связано с тем, что в настоящее время в Республике Беларусь существует огромное количество капитальных строений, в которых изолированные помещения принадлежат различным собственникам, в том числе и более 10-и собственникам, и управление общим имуществом в этих капитальных строениях осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения путем заключения договоров о совместном домовладении и поручении одному из собственников осуществлять управление общим имуществом, при этом каждый собственник имеет зарегистрированную в установленном порядке долю в праве пользования земельным участком. Такое положение дел длится годами и никаких проблем у государства не возникает, так как каждый собственник является плательщиком и налога на недвижимость и земельного налога (арендной платы), как и других налоговых платежей по своей экономической деятельности. Однако при переходе права собственности на изолированные помещения к третьему лицу возникают трудности в государственной регистрации перехода права пользования долей земельного участка, так как органы государственной регистрации отказывают в регистрационных действиях на основании того, что в таких капитальных строениях должен быть выбран другой способ управления общим имуществом, т.е. должно быть создано товарищество собственников или управление общим имуществом должно осуществляться управляющей организацией, а земельный участок должен быть переоформлен на это товарищество собственников или управляющую организацию. Непонятно, почему при управлении непосредственно участниками совместного домовладения, при котором общим имуществом управляет один из собственников, право пользования земельным участком может оставаться у каждого собственника (доля в праве), а при управлении другой управляющей организацией земельный участок должен быть оформлен на эту другую организацию, которая к тому же не владеет ни одним помещением в этом капитальном строении.  На наш взгляд, наличие такого ограничения связано, с одной стороны, желанием органов государственной регистрации уменьшить количества регистрационных действий, так как значительно уменьшится количество пользователей земельными участками и одновременно с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество во многих случаях не придется осуществлять и регистрацию перехода права пользования долей в земельном участке, а с другой стороны, таким же желанием органов исполнительной власти, в частности комитетов землеустройства, избавить себя от необходимости оперативно реагировать на изменения пользователей земельными участками и вносить соответствующие изменения в договоры аренды. На наш взгляд это не может быть основанием для создания искусственных трудностей собственникам недвижимого имущества в вопросах оперативного и эффективного распоряжения им.
     Наличие же ограничения по количеству объектов (не более 10-и), принадлежащим различным собственникам, и вовсе не выдерживает никакой критики. Договариваются между собой о способе управления общим имуществом собственники, а не объекты недвижимости. В чем принципиальная разница, если в капитальном строении есть 8 объектов недвижимости, принадлежащим 2-ум собственникам или же в этом капитальном строении есть 12 объектов недвижимости, принадлежащих тем же 2-ум собственникам? Почему в первом случае эти собственники имеют право непосредственно управлять общим имуществом, а во втором – им надо создавать товарищество собственников или привлекать стороннюю организацию для управления их же общим имуществом?  
      2. Предлагаем в статье 19 исключить обязанность проводить ежегодные собрания участников совместного домовладения, так как непонятно кто конкретно должен его созывать и что будет, если никто из участников совместного домовладения не захочет его созывать. На практике такие собрания созываются по мере необходимости для решения конкретных вопросов. Сохраняя эту норму изначально подразумевается, что ее массово не будут исполнять и, по сути, нет никаких мер понудить частников совместного домовладения к ее исполнению.

Предлагаю исключить пункт 4 статьи 7 проекта или уточнить, что такое случаи несоразмерного пользования совместным домовладением или коммунальными услугами.
Вполне адекватной является норма. закрепленная в пункте 1 статьи 7 проекта - расходы по эксплуатации общего имущества несутся пропорционально доле в общей собственности.
На практике существование изложенной в пункте 4 нормы приводит к нарушению прав собственников с небольшой долей, например, владельцы трехкомнатных и четырехкомнатных квартир, пользуясь тем, что при голосовании у них всегда преимущество, так как количество голосов пропорционально доли в общем имуществе, принимают решения о распределении расходов по эксплуатации общего имущества поровну между всеми квартирами.
Эти расходы складываются. в том числе, из непокрытых обязательными коммунальными платежами расходов на эксплуатацию лифтов, на санитарную уборку мест общего пользования.
В итоге владельцы однокомнатных квартир с 1 проживающим жильцом платят за эти и иные услуги одинаковую сумму с трех-четырехкомнатными квартирами с 3-5 жильцами.
Таким образом, именно наличие данной нормы пункта 4 и приведет к несоразмерному пользованию коммунальными услугами. Владельцы однокомнатных квартир в данной ситуации абсолютно беззащитны и ввиду незначительной доли голосов при голосовании пропорционально доли в имуществе не в состоянии защитить свои права.

Проектом Закона Республики Беларусь «Об изменении Закона Республики Беларусь» предлагается изложить Закон Республики Беларусь от 8 января 1998 г. № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон) в новой редакции (далее – проект Закона).
Статья 1
Термины «Общее имущество совместного домовладения» и «совместное домовладение»
1. Определение совместного домовладения как «правоотношения собственников недвижимого имущества» порождает ряд проблем, о которых будет сказано далее. В Обосновании проекта Закона сказано: «Совместное домовладение в Федеративной Республике Германии является объединением собственников жилых и нежилых помещений в соответствии с Законом о жилой собственности и постоянном праве на жительство. Совместное домовладение обладает частичной правоспособностью, не является субъектом гражданских прав, а также не является полным юридическим лицом. При этом является особого вида объединением». Более предпочтительным представляется рассматривать совместное домовладение в качестве «особого вида объединения».
2. Исключение из определения термина «общее имущество совместного домовладения» указание на «право землепользования», а также исключение из определения термина «совместное домовладение» указания на то, что правоотношения собственников объектов недвижимого имущества включают земельный участок, «отрывают» правоотношения «совместного домовладения» от правоотношений, связанных с земельным участком, на котором располагается «общее имущество совместного домовладения», ущемляет права и законные интересы участников совместного домовладения и порождает вопросы о земельном участке, на котором расположено «общее имущество совместного домовладения», в частности:
1) кому и для каких целей предоставлен земельный участок, на котором расположено «общее имущество совместного домовладения»?
2) кто является землепользователем указанного земельного участка?
В обосновании Проекта сказано: «товарищество собственников создается непосредственно в капитальном строении (здании, сооружении). В случае нахождения на одном земельном участке нескольких капитальных строений (зданий, сооружений), в каждом из которых будут созданы товарищества собственников, земельный участок будет предоставлен на долевом праве. Соответственно товарищества собственников будут иметь права и нести обязанности, установленные законодательством об использовании и охране земель для землепользователей». При этом земельный участок, на котором располагаются «несколько капитальных строений (зданий, сооружений)» предоставляется для «строительства и обслуживания» объекта ранее создания товариществ собственников. Из чего можно сделать вывод, что на одном земельном участке могут находится несколько капитальных строений (зданий, сооружений), в которых имеются самостоятельные совместные домовладения. Кому в таких случаях предоставляется земельный участок – кто является землепользователем?
Упоминаемые в определении термина «общее имущество совместного домовладения» (п. 4 ст. 1 проекта Закона) «отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию капитального строения (здания, сооружения)» могут располагаться не только на земельном участке, но и на землях общего пользования. Так, согласно первого предложения ч. 5 ст. 46 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее – КоЗ) «Не требуется также изъятие земельных участков из земель общего пользования населенных пунктов и предоставление этих участков для проведения работ по благоустройству… на землях общего пользования населенных пунктов, осуществляемых без изменения вида и (или) категории земель». Перечень «работ по благоустройству», как и перечень «элементов благоустройства» законодательством не определен. К таким объектам на практике относятся те, что указаны в абз. 5 подп. 5.1 п. 5 и подп. 5.6 п. 5 Правил благоустройства и содержания населенных пунктов, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.11.2012 № 1087 (далее – Правила): ограждения, малые архитектурные формы (беседки, оборудование спортивных и детских площадок, скамейки, урны и другое), шлагбаумы. Также к «элементам благоустройства» можно отнести проезды и автомобильные парковки, которые размещаются на землях общего пользования и для размещения которых не требуется отвод земельного участка, в отличие от автомобильных стоянок (ч. 1 п. 4 и абз. 2 п. 5 Правил организации (строительства), эксплуатации автомобильных стоянок и автомобильных парковок и пользования ими, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.01.2007 № 9). Является ли такое имущество «общим имуществом совместного домовладения»?
3. Согласно п. 1 ст. 5 проекта Закона «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом совместного домовладения осуществляются по соглашению участников совместного домовладения в пределах, установленных законодательством о совместном домовладении». Каким образом будет осуществляться «владение, пользование и распоряжение» земельным участком, на котором располагается «общее имущество совместного домовладения»?
4. Согласно п. 1 ст. 5 проекта Закона «Участник совместного домовладения пользуется общим имуществом совместного домовладения согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения». Каким образом участник совместного домовладения будет пользоваться земельным участком, на котором располагается «общее имущество совместного домовладения»?
5. Согласно ч. 1 п. 7 проекта Закона «Участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения». Кто и в каком порядке обязан нести расходы по содержанию и благоустройству земельного участка, на котором расположено «общее имущество совместного домовладения»?
Вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора)
В п. 12 ст. 1 проекта Закона содержится определение следующего термина: «Членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии».
С целью исключения злоупотреблений со стороны председателя правления товарищества собственников (далее – ТС), членов правления ТС, членов ревизионной комиссии (ревизора) и возникновения вследствие этого конфликтных ситуаций и социальной напряженности, предлагается в проекте Закона определить локальный нормативный правой акт ТС, которым регламентируются случаи и порядок выплаты указанных вознаграждений, а также орган, который его утверждает.
Статья 6
В п. 3 ст. 6 проекта Закона не определено, в каком порядке осуществляется «Расчет доли участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения…», что может приводить к спорам, которые упоминаются в п. 7 ст. 6 проекта Закона.
Статья 11
Согласно ч. 3 п. 1 ст. 11 проекта Закона «В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого капитального строения (здания, сооружения) решение о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения». Застройщик может принять решение об управлении общим имуществом совместного домовладения товариществом собственников (абз. 5 п. 1 ст. 10 проекта Закона), что будет противоречить п. 4 ст. 10 проекта Закона, не устанавливающих каких-либо исключений.
Предлагается ч. 3 п. 1 ст. 11 из проекта Закона исключить.
Статья 16
1. В п. 2 ст. 16 проекта Закона упоминается «либо направляется иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения». Что именно понимается под «решением участников совместного домовладения»? В каком порядке должно быть принять данное «решение», каким документом оформлено, кем подписано, где и в какие сроки должно хранится?
2. В п. 7 ст. 16 проекта Закона упоминается «и хранится постоянно». Кто именно и где именно должен «постоянно хранить»?
Статья 17
1. В п. 1 ст. 17 проекта Закона упоминается «либо иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения». Что именно понимается под «решением участников совместного домовладения»? В каком порядке должно быть принять данное «решение», каким документом оформлено, кем подписано, где и в какие сроки должно хранится?
2. Согласно п. 6 ст. 17 проекта Закона «Инициатор общего собрания, проводимого в форме письменного опроса, на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать календарных дней с даты окончания письменного опроса, проводит подсчет голосов, оформляет и подписывает протокол об итогах письменного опроса, который хранится постоянно». При таких условиях любой «инициатор» может «подсчитать», «оформить и подписать «протокол» с любыми результатами «голосования» и оспорить подобные «результаты голосования» не представляется возможным из-за отсутствия направленных «инициатору» «решений участников совместного домовладения». Для исключения злоупотреблений в Законе должно быть установлено требование о хранении направленных «решений» и срок их хранения «инициатором».
Статья 19
1. В ч. 2 п. 3 ст. 19 проекта Закона содержится следующая норма: «При направлении указанного заявления посредством электронного уведомления заявление считается полученным, если отправителем зафиксировано (получено) электронное уведомление о подтверждении его получения инициатором общего собрания». При этом:
1) термин «электронное уведомление» не определен законодательством, в т.ч. Приказом Департамента по архивам и делопроизводству Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.10.2015 № 39 «Электронный документооборот: термины и определения»;
2) какие-либо требования к содержанию и порядку направления «электронных уведомлений» отсутствуют;
3) у инициатора общего собрания отсутствует обязанность регистрировать полученные «электронные уведомления»;
4) термин «зафиксировано» является неопределенным и многозначным. Чем именно (каким способом) «зафиксировано»? При этом «зафиксировано» и «получено» – не одно и тоже;
5) у инициатора собрания отсутствует обязанность подтверждать каким-либо способом отправку «электронных уведомлений»;
6) порядок и форма «фиксации» отправителем электронного уведомления о подтверждении его получения инициатором собрания не определены.
Возможные проблемы реализации данной нормы на практике очевидны – разборки, споры, скандалы, обвинения в подлоге, фальсификациях и т.д.
2. Требование ч. 4 п. 6 ст. 19 проекта Закона в части «протокол об итогах письменного опроса подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса» на практике невыполнимо.
3. В ч. 5 п. 6 ст. 19 проекта Закона не указано, где именно  «Бюллетени для голосования хранятся в течение пяти лет, протоколы об итогах письменного опроса – постоянно».
Статья___«Права и обязанности участников совместного домовладения»
Проект Закона содержит ст. 35 «Права и обязанности членов товарищества собственников», при этом аналогичная статья, регламентирующая права и обязанности участников совместного домовладения отсутствует. Между тем, права и обязанности членов ТС производны от прав и обязанностей участников совместного домовладения. Например, согласно п. 2 ст. 35 проекта Закона член ТС обязан «соблюдать требования законодательства о совместном домовладении» и «проводить за свой счет ремонт занимаемого им объекта недвижимого имущества». Данные обязанности являются, прежде всего, обязанностями участников совместного домовладения.
Предлагается дополнить проект Закона статьей ___«Права и обязанности участников совместного домовладения», а также четко разделить права и обязанности участников совместного домовладения и права и обязанности членов ТС.
Статья 20
В п. 5 ст. 20 проекта Закона содержится следующая норма: «В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом капитальном строении (здании, сооружении) оно может быть создано одним лицом – застройщиком».
Создание ТС одним лицом до ввода объекта строительства в эксплуатацию (при отсутствии совместного домовладения) противоречит правовой природе ТС. Создание подобным образом ТС противоречит требованиям ч. 2 п. 1 ст. 21 проекта Закона. У созданного подобным образом ТС отсутствуют учредители (п. 2 ст. 21 проекта Закона), члены ТС (первое предложение п. 5 ст. 20 и п. 2 ст. 32 проекта Закона), органы управления (п. 2 ст. 25 проекта Закона) и такое ТС не может быть зарегистрировано (п. 1 ст. 24 проекта Закона).
Предлагается второе предложение п. 5 ст. 20 из проекта Закона исключить.
Статья 26
В ч. 2 п. 10 ст. 26 проекта Закона не указано место постоянного хранения «бюллетеней для голосования» и «протоколов общего собрания».
Статья 27
Трудовые отношения в ТС
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 30 проекта Закона с председателем правления ТС заключается трудовой договор (контракт), в п. 2 ст. 30 проекта Закона упоминаются «штатного расписания товарищества собственников» и «принятие на работу и увольнение работников товарищества собственников»
Правила внутреннего трудового распорядка
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 194 Трудового кодекса Республики Беларусь 1999 г. (далее – ТК) трудовой распорядок для работников определяется «правилами внутреннего трудового распорядка».
Согласно ст. 195 ТК «Правила внутреннего трудового распорядка устанавливаются нанимателем с участием профсоюзов на основании типовых правил внутреннего трудового распорядка, утверждаемых Правительством Республики Беларусь или уполномоченным им органом». Согласно п. 4 Типовых правил внутреннего трудового распорядка, утвержденных Постановлением Министерства труда Республики Беларусь от 05.04.2000 № 46 «На основании настоящих Типовых правил внутреннего трудового распорядка наниматель с участием профсоюзов устанавливает свои правила внутреннего трудового распорядка».
Кем должны быть разработаны и в каком порядке утверждены Правила внутреннего трудового распорядка ТС?
С целью исключения злоупотреблений со стороны председателя правления ТС, других работников ТС и возникновения вследствие этого конфликтных ситуаций и социальной напряженности, предлагается в проекте Закона определить порядок разработки и утверждения Правил внутреннего трудового распорядка ТС. Ввиду важности данного документа для деятельности ТС, предлагается его утверждать общим собранием членов ТС. Соответственно, предлагается дополнить ч. 1 п. 1 ст. 27 проекта Закона следующим абзацем:
«утверждение Правил внутреннего трудового распорядка товарищества собственников».
Дополнительные выплаты стимулирующего и компенсирующего характера
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 27 проекта Закона «К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относятся … утверждение… форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников». Данная норма не согласована с нормой ч. 1 ст. 63 ТК: «Формы, системы и размеры оплаты труда работников, в том числе и дополнительные выплаты стимулирующего и компенсирующего характера, устанавливаются нанимателем на основании коллективного договора, соглашения и трудового договора».
Соответственно, предлагается в ч. 1 п. 1 ст. 27 проекта Закона после слов «форм и систем оплаты труда» добавить слова «в том числе  дополнительные выплаты стимулирующего и компенсирующего характера».
Положение о премировании
Согласно ст. 196 ТК «Наниматель вправе поощрять работников. Виды поощрений работников за труд определяются коллективным договором, соглашением или правилами внутреннего трудового распорядка, а также уставами и положениями о дисциплине».
В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 19 ТК трудовой договор должен содержать в качестве обязательных сведений и условий условия оплаты труда (в том числе размер тарифной ставки (оклада) работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты).
Одним из основных инструментов мотивации труда работников является премирование, устанавливающее прямую взаимосвязь размеров оплаты труда с результатами труда коллектива, отдельных работников.
Согласно подп. 11.4 п. 11 Примерной формы трудового договора, утвержденной Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 27.12.1999 № 155, в трудовом договоре при установлении условий выплаты премии указываются виды и показатели премирования, размеры премий по каждому показателю, а также условия, при которых премия уменьшается или не выплачивается в соответствии с действующим у нанимателя положением о премировании.
С целью исключения злоупотреблений со стороны председателя правления кооператива, других работников кооператива и возникновения вследствие этого конфликтных ситуаций и социальной напряженности, предлагается в проекте Закона определить порядок разработки и утверждения Положения о премировании работников ТС, в котором регламентировать сроки начисления, расчетный период, срок выплаты, получателей премии, минимальные и максимальные показатели, необходимые для начисления премии, а также иные условия ее начисления. Например, премиальные выплаты могут быть произведены за:
- результаты финансово-хозяйственной деятельности ТС;
- экономию топливно-энергетических и материальных ресурсов.
Ввиду важности данного Положения, предлагается его утверждать общим собранием членов ТС. Соответственно, предлагается дополнить ч. 1 п. 1 ст. 27 проекта Закона следующим абзацем:
«утверждение Положение о премировании работников товарищества собственников».
Статья 30
Согласно п. 4 Инструкции по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утвержденной Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.01.2009 № 4 «Организация и ведение делопроизводства в организациях осуществляются на основе самостоятельно разрабатываемых инструкций по делопроизводству в соответствии с требованиями настоящей Инструкции».
В виду важности данной Инструкции для деятельности ТС, предлагается п. 2 ст. 30 проекта Закона дополнить следующим абзацем:
«утверждение Инструкции по делопроизводству товарищества собственников».
Статья 34
1. Из нормы абз. 2 ст. 34 проекта Закона не ясно, о каком именно земельном участке идет речь – кому и для каких целей он предоставлен?
2. Товарищество собственников, являясь землепользователем (абз. 3 п. 1 ст. 33 проекта Закона), обязано не только обеспечивать «организацию обслуживания земельного участка в случаях, предусмотренных законодательными актами» (абз. 2 ст. 34 проекта Закона), но и осуществлять в границах предоставленного земельного участка следующее мероприятие по охране земель: «благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки» (абз. 3 ч. 1 ст. 70 и абз. 2 ч. 1 ст. 89 КоЗ).