Правовой форум Беларуси

Вашему вниманию предлагается проект постановления Совета Министров Республики Беларусь «Об изменении постановления Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433» [PDF], которым предусмотрено внесение изменений и дополнение в Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (обоснование [PDF]).

Организатор общественного обсуждения – Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

Предлагаем обсудить представленный проект на нашем форуме.

Обсуждение продлится с 28 февраля по 11 марта 2019 г.

В Постановлении Совета министров Республики Беларусь от 07.06.2018г.  № 433 Об утверждении Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее Постановление 433) не позволяет учитывать все разнообразие структуры государственного имущества РБ.
В частности Постановление 433 не содержит никаких указаний по методикам расчета при часовой аренде, которая преобладает в учреждениях образования (кабинеты, актовые и спортивные залы арендуются вне основного учебного процесса).

По Постановлению 433 расчет возмещаемой части расходов по теплоснабжению арендуемого помещения производить пропорционально доле арендуемого имущества в общей площади отапливаемого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества – пропорционально доле объема.
Определить весь объем отапливаемого недвижимого имущества проблематично, так как эта информация не содержится в техническом паспорте. Возникает необходимость комиссионного обмера высоты потолков, определения объемов каждого помещения в здании. В ведении отдела образования 55 учреждений образования, в каждом есть арендаторы. Произвести обмер всех помещений в них практически невозможно.
По Постановлению 433 затраты арендатора по теплоснабжению увеличиваются  на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования (коридоры, лестницы, санузлы, подвалы и т. д. по перечню из Постановления), пропорционально доле площади имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования. Показатель отапливаемого объема не упоминается.
То есть  в расчете возмещаемых затрат за арендуемое помещение участвует отапливаемый объем (так как в каждой школе есть актовый зал с высокими потолками), а при расчете возмещаемых затрат на места общего пользования только площадь. Но показания теплосчетчика одни на здание. Получается, что показания счетчика нужно применять к разным базам расчета (площадь и объем).
Целесообразно привести расчеты по теплоснабжению к одному показателю -  площади. Она содержится в техническом паспорте зданий и есть в приложениях к нему -  в поэтажных кальках с указанием площади каждого помещения. Это снимет невыполнимую нагрузку по обмеру объема всех помещений в объектах недвижимого имущества в ведении отдела образования. а также нивелирует возможность ошибок обмера, выявленных при проверке вышестоящими проверяющими органами.

По Постановлению 433 расчет возмещаемой части расходов по электроснабжению арендуемого помещения  производить пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества.
То есть для расчетов затрат по арендуемому помещению нужно знать перечень всего установленного энергозатратного оборудования в здании, его мощность и продолжительность работы. Это огромный перечень в рамках каждого учреждения образования.
Целесообразно определять возмещаемую часть  расходов по электроснабжению арендуемого помещения  только по самому арендуемому помещению: кол-во и мощность установленных ламп освещения, оргтехники  и т.д., и времени их работы, но установленных  только в арендуемом помещении, без определения их доли в общей мощности и продолжительности работы электроприемников во всем здании (а это 3-4 этажа). Таким образом, арендатор понесет свои фактические затраты, а для арендодателя нет необходимости громоздких расчетов, и как следствие, ошибок.

По Постановлению 433 затраты арендатора по электроснабжению увеличиваются на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования.
Проблема в том, чтобы определить эти самые затраты арендодателя на места общего пользования.  В учреждениях не установлены отдельные счетчики на коридоры, лестницы, санузлы и т.д. И их установка экономически нецелесообразна.  Если определять по аналогии с арендуемым помещением по количеству, мощности и продолжительности  работы электроприемников, то это опять же огромный объем работы.
Целесообразно распределить все расходы по электроэнергии пропорционально соотношению основной площади и мест общего пользования в общей площади здания. К части, приходящейся на места общего пользования, применить коэффициент  соотношения арендуемой площади к основной (этот коэффициент  и так активно используется при расчетах по многим пунктам Постановления 433, никаких новых расчетов выводить не придется)  и таким образом получить сумму затрат арендатора на места общего пользования.

Вызывают недоумение  и следующие предложенные методики расчета.
По Постановлению 433 расчет возмещаемой части расходов по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Вместе с тем, остальные нормативные акты, регулирующие обращение с ТКО предусматривают методику их определения согласно нормам образования.
По Постановлению 433 расчет возмещаемой части расходов по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации) – пропорционально доле работников арендатора, иных физических лиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.
То есть расчет затрат по обращению с ТКО производить от соотношения площадей, а затраты по водоснабжению и водоотведению от доли физических лиц. Но в одном и том же здании могут быть разные виды экономический деятельности с разными нормами образования ТКО и водопотреблением. Согласно предложенной методике возмещение этих затрат арендаторами будет занижено. Например, арендатор с услугами по мойке машин с работниками в 5 человек заплатит за водоснабжение меньше, чем арендатор офиса с численностью 10 человек. Или арендатор с услугами общепита, арендуя площадь 10 кв. м. заплатит за ТКО меньше, чем арендатор офиса площадью 30 м. кв. Очевидна социальная несправедливость подобных методик. Если в пункте расчета обращения с ТКО есть оговорка «если иное не предусмотрено соглашением сторон», которая позволяет условиями договора урегулировать эти несоответствия, то в остальных пунктах Постановления этого нет. Нет возможности применять свои экономически обоснованные методики расчета, согласно специфики работы и разнообразия структуры госимущества.
С учетом вышеизложенного имеет смысл дополнить Постановление 433 условием «или по соглашению сторон» во всех пунктах.

По Постановлению 433 расходы по  работам по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущества произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов.
По этому пункту Постановления 433 у отдела образования есть обязанность выставлять к возмещению арендатору затраты по содержанию, эксплуатации, ремонту недвижимого имущества, произведенные собственными силами, то есть за счет средств внебюджета. Бюджетные организации являются плательщиками налогов в части внебюджетных средств, то есть эту рентабельность мы должны включить в свои внереализационные доходы и показать как выручку, с которой необходимо уплатить НДС и налог на прибыль. Налоговый учет бюджетных организаций существенно усложнится.
Целесообразно либо отменит данный пункт, либо разрешить бюджетным организациям перечислять эту прибыль напрямую в доход бюджета, минуя все дополнительные сложности налогового учета этих сумм.

Также видится нецелесообразным возмещение коммунальных услуг при безвозмездной передаче имущества в пользование одной бюджетной организацией другой, расчеты сложные, а по сути финансирование идет в рамках одного городского бюджета.
Бюджетная организация сформировала счет к возмещению коммунальных  другой бюджетной организации. Та в свою очередь запросила финансирование из бюджета на эти цели согласно счетам. Арендодатель-бюджетник, получив эти деньги на свой счет как оплату по выставленному к возмещению счету, отправила их обратно в доход того же бюджета, что и профинансировал эту оплату.
Эффективности в подобном круговороте бюджетных средств нет, а сложность расчетов есть.

Пункт 7.
При  почасовой  аренде  недвижимого  имущества  сумма возмещаемых  расходов  арендодателя  рассчитывается  за  час  исходя  из размера возмещаемых расходов, определенного за месяц, разделенного на среднемесячную норму рабочего времени.

В  расчет  суммы  возмещаемых  расходов  при  почасовой  аренде недвижимого  имущества  принимается  среднемесячная  норма  рабочего времени, полученная делением расчетной нормы рабочего времени для пятидневной  рабочей  недели,  установленной  Министерством  труда  и социальной  защиты  на  год,  в  котором  заключен  договор  аренды недвижимого имущества, на 12 месяцев.8.Вопросы возмещения арендаторами (ссудополучателями)расходов.

В частности, размер возмещаемых расходов арендодателя (школы) формируется месяц из учета того, что учреждение образования работает 6-дневную рабочую неделю по режиму работы 12 часов в день. То есть раньше при распределении расходов на 1 час работы учреждения учитывалось примерно около 300 часов его работы в месяц. Теперь предлагается все эти же затраты определять на час исходя из годовой нормы 167,33 часа. Затраты арендатора вырастут к возмещению примерно на половину....

Модератор новостей, `
1.Считаем необходимым возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих платежей за пользование нежилыми помещениями для установки банкоматов, кофейных и иных устройств, оборудования, работающих в автономном режиме, без создания рабочих мест в связи с тем, что контингент, пользующийся услугами вышеуказанных устройств использует все коммуникационные возможности объекта недвижимости.
2. Очень проблематично в договорах указывать размер возмещения в долях, в связи с тем что по каждому виду услуг он дифференцирован и может изменяться в связи с загрузкой, особенно при почасовой аренде.

3. Необходим ли пересчет возмещаемых расходов с сентября 2018 года.

1. В связи с необходимостью возмещения затрат по "санитарному содержанию"  (Указ  №150) и предполагаемым исключением его из абзаца второго  части первой пункта 4 Постановления № 433,  дополнить  абзац 7 части первой пункта 4  Постановления № 433  после слов  "связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества," словами "санитарному содержанию", так как определение этих терминов отлично друг от друга.
2. Указ № 150 и Постановление № 433 не содержат  требований  обязательного возмещения затрат по текущему ремонту мест общего пользования, ведь данные места не являются арендуемым недвижимым имуществом. Однако возмещение таких затрат одобрено  на заседании коллегии МЖКХ от 15.08.2018 (протокол №9). Данные разъяснения не являются законодательным документом, в связи с чем  Постановление необходимо либо дополнить пунктом следующего содержания "Затраты по текущему ремонту  мест общего пользования  не подлежат возмещению арендодателю арендатором" либо чётко прописать  необходимость возмещения данных затрат в Постановлении и   дополнить абзац 7 части первой пункта 4 Постановления № 433 после слов "связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества," словами "затраты по текущему ремонту мест общего пользования,". В настоящее время проблематично определить необходимость и обязанность возмещения таких затрат на законодательном уровне.
3. В пункт 8 проекта после слова "Положением" добавить слова  ",в том числе вопросы возмещения всех затрат и расходов, связанных с арендой  открытых площадок, расположенных за пределами капитального строения,".  Так как площадь данных площадок  не входит в размер общей площади здания (не определяется по техническому паспорту).
4. Проблематично распределить прочие затраты  и расхода арендодателя в части их возмещения арендаторами кровли и т. д. пропорционально какому-то показателю, так как   площадь кровли отсутствует в  техническом паспорте, а рабочие места  в данном случае не создаются.  В связи с чем  целесообразно дополнить  пункт 5 проекта  после слов " соглашением сторон" словами ", в том числе в процентах от суммы арендной платы."

Применение отдельных норм Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433) требуют уточнения  в связи с возникающими вопросами при реализации на практике.
1. Возмещение арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) пропорционально численности работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, осуществляется по:
• горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию (абзац 2 части первой п.4 Положения № 433);
• электроснабжению на работу лифта (абзац 3 части третьей п.4 Положения № 433).
Например, арендуемое помещение (аптека) находится в здании детской поликлиники на 1-ом этаже.
Численность работающих в поликлинике составляет 250 человек, количество пользующихся - неизвестно. Количество посещений в месяц - 10500 (данные не отражают количество физических лиц, так как 1 пациент может обратиться к 5 врачам-специалистам, это будет 5 посещений).
В арендуемом помещении - аптеки работает 2 человека, количество пользующихся этим помещением не известно. Количество чеков за месяц-3500 (данные не отражают количество физических лиц, пользующихся помещением целый расчетный месяц, так один человек, являющийся посетителем аптеки, находясь в ней 1-15 мин., не пользовался услугами целый расчетный месяц).
Определить количество лиц, посещающих поликлинику и аптеку достоверно, не предоставляется возможным.
Расчет: 1 вариант 3502/10750*100=32,6% доля возмещения Аптекой (площадь занимаемого арендатором помещения составляет  0,4% от общей площади поликлиники).
                 2 вариант (пропорционально численности работников) 2/350*100=0,8%.
Для сопоставимости показателей необходимо стремиться к одинаковой достоверности исходных данных, одинаковым методам расчета показателей.
Согласно п.7 Указаний по заполнению в формах государственных статистических наблюдений статистических показателей по труду, утвержденных постановлением Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 29.07.2008 № 92, в формах государственных статистических наблюдений заполняются следующие показатели численности работающих в организации:
•  списочная численность работников на дату, в среднем за период;
•  среднесписочная численность работников;
• средняя численность внешних совместителей, граждан, выполнявших работы по гражданско-правовым договорам.
Целесообразно использовать наиболее обоснованный показатель - среднесписочная численность работников организации.
Целесообразно закрепить в постановлении, что не учитывается численность лиц, пользующихся помещениями в случаях, где не предоставляется возможным предоставить статистические данные, а субъективные расчеты могут  снизить возмещаемую арендаторами сумму расходов, так как снизится доля работников арендатора (иных физических лиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом) в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом,  либо нереально увеличить возмещаемую сумму?

2. Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по электроснабжению осуществляется пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества (абзац 4 части первой п.4 Положения № 433).
    На практике,  в соответствии п. 1.7. Правил пользования электрической энергией, утвержденных приказом Министерства топлива и энергетики Республики Беларусь от 30.04.1996 № 28,  арендодатели (ссудодатели)  уведомляют энергоснабжающую организацию об имеющихся арендаторах (ссудополучателях) с указанием общей мощности и продолжительности работы электроприемников по каждому арендатору (ссудополучателю) (методика прямого расчета).
Энергоснабжающая организация ежемесячно предъявляет  счета-фактуры ЖКХ за потребленную  электроэнергию, в которых указаны  количество кВт•ч, тарифы  и стоимость, приходящееся на собственника помещения (арендодателя (ссудодателя)) и на каждого арендатора (ссудополучателя) по отдельности. На основании данных счетов-фактур каждому арендатору (ссудополучателю) выставляется своя сумма для возмещения.
Следует учесть, что тариф  для бюджетной организации, которой является поликлиника и для арендаторов  разный, что находит отражение в первичных документах, предъявляемых энергоснабжающей организацией.
Аналогично предоставляются данные энергоснабжающей организации и по расходу теплоэнергии.
Просим разрешить использовать методику прямого расчета, она обоснована, расчеты производятся энергоснабжающей организацией,  арендатор несет фактические затраты  по соответствующим тарифам.
Целесообразно определять возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по электроснабжению пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя).