Правовой форум Беларуси

Проект правового акта: Проект Указа Президента Республики Беларусь «О совершенствовании земельных отношений» [PDF], предметом правового регулирования которого является комплексное совершенствование законодательства об охране и использовании земель в части использования и охраны земель, условий предоставления земельных участков субъектам хозяйствования всех форм собственности, отношений собственности на земельные участки.

Прилагаемая информация: Обоснование необходимости принятия проекта Указа Президента Республики Беларусь «О совершенствовании земельных отношений» [PDF].

Организатор общественного обсуждения: Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.

Сроки проведения обсуждения: с 23 мая по 1 июня 2020 г.

Информация о результатах обсуждения.

1. Продление договоров аренды (исполкома с арендаторами земельных участков) должно быть автоматическим, если нет возражений у арендатора или исполкома. Либо, хотя бы, обязать исполкомы письменно извещать арендаторов земельных участков о завершении срока аренды. И если арендатор не ответил, либо ответил - продлять договор автоматически (или на указанный в извещении срок до следующего продления).
2. Регистрация договора по земле и регистрация недвижимости в БТИ должны быть достаточными для вступления договора в силу. Сейчас же одна из сторон сделки по продаже недвижимости должна отнести договор в исполком. Это часто забывают сделать -особенно те у кого есть в пользовании земельные участки на иных основаниях (право собственности, пользования и т.д.). Позднее, при следующих оформлениях возникаю вопросы.

Бывает что некоторые арендаторы забывают продлить договор аренды и их об этом никто не предупреждает. Бывает что подают заявление не за 3 месяца до завершения договора, а за месяц и теряют право аренды. Хотя при этом арендная плата обычно уплачивается, участок эксплуатируется - всех всё устраивает.

Вообще сейчас исполкомы заинтересованы на меньший срок оформлять договора аренды. Это даёт им возможность:
* брать плату за право аренды при каждом продлении
* создавать предпосылки коррупции - продлят или не продлят
* создавать дополнительный документооборот - показывать свою занятость, значимость

Что теряет страна:
* отвлекаются ресурсы - сами чиновники бумажной работой занимаются, арендатор ходит по кабинетами и т.д.
* ухудшается инвест-климат и лояльность бизнеса  - требуется лишние отвлечение, хождения сотрудников, руководителей, которые в это время могли бы создавать ВВП

В стране существует вопиющее неравенство условий владения и пользования земельными участками юридическими лицами. И проект Указа эту проблему не решает. Напомню, в Беларуси есть пользователи земельных участков (с уплатой земельного налога), арендаторы без уплаты за право заключения (или перезаключения на новый срок) договора аренды и арендаторы с уплатой за такое право. Плата за право заключения договора аренды земельного участка достигает 0,25 его кадастровой стоимости. Например, в Минске это могут быть суммы 1 млн. долларов и более за 1 га. Все вышеуказанные землепользователи конкурируют на одних товарных рынках при разной фискальной нагрузке. Совет по развитию предпринимательства РБ еще в 2018г. предлагал оставить лишь однократную, т.е. по итогам аукциона, плату за право заключения договора аренды. Однако власти упираются, это же доходы местных бюджетов. А как же быть с принципом свободной конкуренции? равенства субъектов хозяйствания (ст. 13 Конституции)? Мифическая выгода от зачета ранее внесенной платы за право при приватизации земельного участка ничего не значит в условиях отсутствия ее индексации (Кодекс о земле). Что стоит плата, внесенная 10 лет тому назад? Если по курсу, то в 10 раз меньше. Проект Указа не решает вопрос и фактического неравенства земельного налога и арендной платы за земельные участки равной кадастровой стоимости. Если для земельного налога с 1.01.2020г. действует предельный к=2,0 к базовой ставке, то для арендных платежей к=2,5. При этом местные органы власти отказываются пересчитывать арендную плату в сторону уменьшения и за счет снижения кадастровой стоимости земельного участка, в отличие от земельного налога. И вообще: а нам точно нужно две отрасли законодательства (налоговое, земельное), два регулятора (Минфин, ГКИ) в одном вопросе взимания платежей за землю? Предлагаю сохранить право союбственности и возмездного пользования. И то, и другое с уплатой налога в бюджет.

На сегодняшний день существует несправедливая процедура по  самовольной постройке на прирезанном земельном участке, т.е. участке, имеющем небольшую  площадь (до 2-3 соток), примыкающем к земельному участку, полученному на праве собственности или пожизненного наследуемого владения для обслуживания жилого одноквартирного дома и хозпостроек.
         Пример: В сельском населенном пункте на земельном участке, предоставленном в пользование для обслуживания и строительства жилого одноквартирного дома и хозпостроек, гражданином (собственником  жилого дома) произведена реконструкция существующего сарая. Так вышло, что часть сарая вышла за границу предоставленного в пользование  участка и оказалась на самовольно занятом участке, относящемся к  землям  населенного пункта. При этом самовольно занятый участок примыкает к законному участку (т.е. является смежным), площадь его невелика и с точки зрения логики, обычаев землепользования и правильных геометрических  фигур должен был выделяться в пользование совместно с основным участком (так называемая в народе «прирезка»).
       Согласно п. 3 ст. 223 Гражданского кодекса в данном  случае возможен  только один вариант -местным исполнительным и распорядительным органом принимается  решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
      Т.е. сначала нужно снести самовольную постройку, а потом обращаться в государственные органы  о выделении данного участка в пользование для реконструкции существующего  сарая и снова проведение реконструкции.
       Очевидно, что самовольная постройка принадлежит собственнику дома (пристроена часть к существующей хозпостройке),  ее строительство не нарушило требования градостроительных норм, не нарушило права других граждан, юридических лиц и государственных органов, для ее размещения необходим участок небольшой площади, примыкающий к уже предоставленному (прирезка), но не хватает норм законодательства, в соответствии с которыми можно принять самовольную постройку в эксплуатацию и произвести ее государственную регистрацию в установленном порядке.

Хотелось бы внесения поправок в законодательство, чтобы иметь возможность распоряжения земельными участками, которые находятся в частной собственности, внесения свободно и легко на законных основаниях необходимых изменений.  
А именно: моя бабушка получила в частную собственность земельный участок в свое время, в 90-е годы... Есть Государственный акт, приватизированны земли как для обслуживания дома, так и для ведения подсобного хозяйства. После ее смерти, естественно всё отошло наследникам в равных долях. Получается не справедливо, у нас всё в частной собственности, но мы не можем просто и понятно разделить участок, поменять целевое использование земли, построиться раздельно каждый и жить свободно, и спокойно на землях наших предков.... Зато, когда государству надо эти земли продать с аукциона, всё легко делается - и такие же участки по соседству после смерти людей, у которых нет родственников, например - распродаются государством по частям, легко меняется и целевое использование земли для этого. Почему мы, законные наследники, не можем сделать тоже самое... Ведь это выгодно всем - мы бы вносили необходимы регистрационные платежи в государственный бюджет при проведении всех разрешительных действий и могли бы потом спокойно распоряжаться своей собственностью...  Учитывая, что наши семьи разрастаются, необходима и дополнительная жилплощадь... А мы не можем законно всё сделать для того, чтобы жить и работать на нашей земле...

Буду благодарна за комментарии....

Перевод земельных участков с целевым назначением  для ведения личного подсобного хозяйства (далее-ЛПХ) в целевое назначение под строительство и обслуживание жилого дома в настоящее время весьма актуален , особенно для участков земли находящихся в частной собственности. В одной из первых редакций Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007г №667 запрета на изменение целевого назначения земельного участка не было. Причина внесения изменений  на запрет изменения целевого назначения не понятна. Выделение земельных участков под строительство в населенных пунктах в сельской местности зачастую весьма ограничено. При этом в черте населенного пункта имеются участки , находящиеся  в частной собственности физических лиц для ведения личного подсобного хозяйства     , которые граничат с жилыми застройками. Учитывая тот факт , что многие участки земли достались на правах наследования родственникам , которые хотели бы разделить их между собой , возникает проблема изменения целевого назначения. Многие граждане Республики Беларусь , получившие в наследство земельные участки для ведения ЛПХ , работали и продолжают работать на данной земле. Решение данной проблемы позволило бы закрепить людей на деревне , инициировать частную застройку , снизить нагрузку государственных органов на решение вопросов о перспективности населенных пунктов. Вопрос перевода земельных участков из ЛПХ под строительство и обслуживания жилого дома довольно успешно решен в Российской Федерации. Данная норма содержится в статье 8 Земельного Кодекса РФ , позволяющая осуществить такой перевод с соблюдением определенных требований.
Считаю целесообразным дополнить проект Указа нормой о возможности изменения целевого назначения земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Беларусь.

Модератор новостей,
1. Возможно, это не вопрос именно данного проекта, но все же.
Давно пора навести порядок в системе вещных прав в гражданском праве, и в части земельных участков – особенно.
Хотя бы в части аренды – насколько вообще нужна аренда зем.участков? Возможно, и нужна, но в каких-то узком сегменте отношений. Например, сейчас много участков находится в аренде у организаций под обслуживание кап.строений. Аренда априори предполагает срочность, т.е. заканчиваться через некоторый определенный срок.
Срок аренды истекает (каждые 3 или 5 лет, неважно) и он продляется, потом снова продляется и т.д. А может ли срок не быть продлен со стороны исполкома? Может. Но результат какой – что делать собственнику многоэтажного кап.строения стоимостью миллионы долларов? Продавать, сносить - на основании чего, в связи с чем, да и кому это выгодно. Получается, что аренда все равно будет продлеваться. Но кап.строения на зем.участке строятся, по логике, «на века», не на год-два. Зачем тогда нужна в этом случае краткосрочная аренда?

2. По п.4 проекта указа.
2.1. Представляется, что здесь имеет место грубая ошибка, основанная на теоретическом заблуждении.
Указано, что «доля в праве на зем.участок» может предоставляться (находиться) «на разных видах права». Др. словами, получается, что «доля в праве» принадлежит «на праве», т.е. имеет место «право» на «право» - предмет давнего теоретического спора.
2.2. Однако вполне логично и разумно исходить из того, что право (доля в нем) на зем.участок принадлежит субъекту не на каком-то праве, а в силу правоспособности субъекта. Т.е. это право «привязывается» (принадлежит) субъекту с помощью именно правоспособности, а не некоего «промежуточного» права.
2.3. Допустим, что это не так и проектируемая норма верна и логична. Субъекту предоставляется доля в праве аренды зем.участком. На каком праве тогда эта доля будет предоставляться субъекту? Если на праве собственности, то у нас получится право собственности на «долю в праве аренды». Допустим у субъекта не доля, а целое право аренды – получаем «право собственности на право аренды». Может быть не собственности, а также аренды? Тогда получим «доля в праве аренды» принадлежит субъекту на «праве аренды».
Очевидно же, что это абсурд. И если это не так, то почему же тогда сейчас на зем.участок устанавливается и регистрируется у регистратора просто «право аренды», а не «право собственности» (иное право) на «право аренды»?
2.4. Аналогичное положение и в ситуации с долями в праве собственности на вещь. Вместе с тем, вышеуказанная ошибка применительно к праву собственности допущена в новой редакции Жилищного кодекса.

Модератор новостей,
Продолжение.
3. По п.7 проекта указа в части того, что сведения об условиях отвода зем.участка и срок строительства указываются в договоре об отчуждении зем.участка.
3.1. Вполне возможно, что даже «технически» эти условия будет проблематично описать в договоре.
3.2. Если это сделано в целях информирования приобретателя зем.участка об условия его использования и сроке строительства, то такое информирование возможно и без включения их в договор, а факт ознакомления с ними можно просто зафиксировать в договоре.
 
4. По п.1 Положения об аренде зем.участков.
4.1. Указано про аренду «доли в праве на зем.участок». Не совсем понятно, что имеется в виду: а) часть участка, выделенная в натуре; б) собственно доля в праве на участок. Если первое, то это, по сути, новый участок и ни о какой доле речь идти не может. Кроме того,  требуется корректировка фразы в норме.
4.2. Если второе, то здесь также имеет место некорректность.
В аренду предоставляется не доля в праве, а участок, как вещь, т.е. материальный объект окружающего мира. Именно на такой (материальный) объект устанавливается аренда (право владения и (или) пользования). Просто право владение и пользование (т.е. аренда) устанавливается не в 100%, а ином процентной выражении. Т.о. имеет место доля в праве или долевое право. Другими словами, у арендатора в аренде находится весь участок – каждым квадратным сантиметром его площади арендатор владеет и может пользоваться. И такими же правомочиями в отношении всей площади участка обладает и др. арендатор(-ы). Аналогичное положение и в ситуации с долями в праве собственности на вещь. Т.о. нельзя сказать, что этот конкретный квадратный метр участка – одного арендатора, а этот метр – второго. Каким метром участка кто из арендаторов будет пользоваться – уже вопрос соглашения между ними (ст.250 ГК), но не вопрос установления долевой аренды.

Модератор новостей,
Продолжение.
5. По п.2 Положения об аренде зем.участков.
5.1. Имеет место смешение договора и административного акта – двух разных видов юр.фактов.
Заключение договора согласно наиболее распространенному взгляду представляет собой результат совершения двух 1-сторонних сделок (оферты и акцепта). В рассматриваемой ситуации предлагается заключать договор по конструкции «1-сторонняя сделка (заявление – оферта) + административный акт (решение гос.органа – акцепт)».
С т.зр. классического учения о юрид.фактах в праве (в т.ч. гражданском) сделки (в т.ч. договоры) вместе с  адм.актами, судебными актами и юридическими поступками – это разные виды юрид.фактов, входящих в группу «юридические действия».
5.2. Т.о. проектируемый пункт предлагает реализовать в законодательстве «мини-революцию» с позиции учения о сделках и юридических фактах, причем без необходимого теоретического обоснования, а только, видимо, с позиции логики практического удобства (упрощение документооборота).
5.3. Как вариант, с т.зр. доктрины гражданского права, предлагаемая ситуация все равно может быть квалифицирована следующим образом:
а) принятие решения гос.органом будет продолжать считаться адм.актом, который всего лишь оформляет (как и сейчас) выражение внутренней воли гос.органа – его желание заключить договор аренды;
б) направление гос.органом решения оференту будет являться акцептом, т.к. представляет собой волевое 1-стороннее действие;
в) договор будет счиаться заключенным по классическому воззрению – совершением двух 1-сторонних сделок, объективно выражающемся в обмене двумя документами (заявление + решение).
Т.о., по сути, ситуация с заключением договора с позиции доктрины принципиально не измениться.
Если нет принципиальной разницы, зачем тогда вносить подобный «сумбур»?
Кроме того, явно возникнет ряд др. вопросов – как включить в такой «договор» иные условия, не предусмотренные законодательством, а также их изменить в последующем, как подтверждается факт предоставления участка арендатору и его возврат и т.д.
5.4. Между тем, если следовать вышеуказанной практической логике, то:
а) в любом случае имеет место выражение воли двумя субъектами (инициатор заключения договора и гос.орган);
б) в любом случае имеет место два документа (заявление инициатора и решение гос.органа);
в) в таком случае, что мешает исключить принятие решения, как адм.акта, но оставить заключение «классического» договора. Как вариант, можно допустить упрощение с т.зр. допущения такого способа заключения договора, как обмен двумя текстовыми документами (в настоящее время обмен запрещен, требуется составление одного документа);
г) по пункту «в» выражение внутренней воли гос.органа (его желания заключить договор) не потребуется (как это делается сейчас), а его волеизъявление будет выражаться в подписании и направлении инициатору некоего второго текстового документа (акцепта).

Модератор новостей,
6. По п.3 Положения об аренде зем.участков.
6.1. Не совсем понятно, зачем такие сложности – с залогом для гос.органа. При просрочке внесения платы необходимо будет обращаться в суд об обращении взыскания на предмет залога, возбуждать исполнительное производство, выставлять продажу «права аренды» на торги и пр.
6.2. В ч.3 ссылка на срок согласно ч.1, видимо, неверна, т.к. в ч.3 речь идет о внесении платы после, а не до принятия решения (и, соответственно, заключения договора аренды).

7. В Положении об аренде зем.участков два пункта под номером «3».

8. По п.7 Положения об аренде зем.участков.
8.1. Абз.2 ч.2 (судебный порядок расторжения договора), по сути, совпадет с абз.3 п.8 (расторжение в 1-стороннем порядке) либо имеется разница? Если разницы нет, то необходимо определить один (судебный) порядок расторжения договора. Очевидно, что гос.орган-арендодатель не будет обращаться в суд, если у него есть право на 1-сторонний отказ.
8.2. Требуется ли гос.регистрация прекращения аренды при расторжении договора судом, по соглашению сторон или в 1-стороннем порядке – причем как по основаниям, предусмотренным самим Положением, так и др. законодательством или договором?

9. По п.8 Положения об аренде зем.участков.
Каким образом оформляется такой отказ: вынесение решения+уведомление арендатора?
Допустим, у арендатора также будет право в 1-стороннем порядке отказаться от исполнения договора – каким образом такой отказ будет оформляться?

10. По п.9 Положения об аренде зем.участков.
10.1. В ч.2 речь идет именно о соблюдении 3-месячного срока, указанного в ч.1? Воспринимается так, что для предотвращения прекращения аренды достаточно уведомить и позднее.
10.2. По ч.2: возможно, с т.зр. п.3 ст.395 ГК будет логичней указать, что прекращаются не «договорные отношения», а что это влечет окончание срока действия договора аренды и, как следствие, прекращение обязательств сторон по договору, а также прекращение права аренды.
Также, возможно, стоит указать, что обязательства, в которых выражается применение мер гражданской ответственности (неустойка, проценты по ст.366 ГК, убытки) в этом случае не прекращаются.
10.3. По ч.2: каковы последствия для сторон в случае надлежащего уведомления арендатором арендодателя по ч.2 и несвоевременного принятия последним решения о продлении срока действия договора аренды – договор продляется автоматически на неопределенный срок (п.2 ст.592 ГК)?
10.4. По ч.3: указание на «их» имеет в виду указанные в ч.3 «отношения» и «право аренды» либо только «отношения». Однако гос.регистрация «правоотношений» не производится в принципе.