Правовой форум Беларуси

Во втором абзаце п.4 Положения о порядке определения размера арендной платы на рынках слова "облисполкомами" заменить словами "районными, городскими (городов областного подчинения) исполкомами".

По аналогии с абзацем первым п.4 Положения о порядке определения размера арендной платы на рынках

Предлагаем включить в Проект Указа Президента Республики Беларусь «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» некоторые нормы из ранее действующего Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518"О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом":

«амортизационные отчисления и расходы на капитальный ремонт не возмещаются ссудополучателями - бюджетными организациями при безвозмездном пользовании недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении других бюджетных организаций;

соответствующие расходы на эксплуатацию, текущий ремонт недвижимого имущества, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, не возмещаются ссудополучателями - бюджетными организациями здравоохранения, образования, физической культуры и спорта, культуры, социальной защиты  при безвозмездном пользовании недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении других бюджетных организаций, для обеспечения финансируемой из бюджета деятельности.»

Установить понижающий коэффициент за арендуемые площади медиаторам и организациям, обеспечивающим проведение медиации.
Безвозмездно предоставлять медиаторам поомещения в зданиях судов, в помещениях, где располагаются органы ЗАГС для проведения информационных встреч со сторонами.

В республиканский бюджет подлежит перечислению 25 % суммы арендной платы (размер средств, подлежащих перечислению в республиканский бюджет, определяется после исчисления и вычета начисленного налога на добавленную стоимость).
Хотелось бы, чтобы данные расходы учитывались при налогообложении прибыли.

Местными исполнительными и распорядительными органами предлагается для хранения велосипедов «использовать пустующие подвальные, полуподвальные, цокольные помещения, а также объекты гражданской обороны, которые сегодня не востребованы в других направлениях бизнеса. Согласно законодательству, такая недвижимость может предоставляться без аукциона и по минимальной ставке аренды, а также в безвозмездное пользование – под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест. Важно, чтобы помещения не простаивали, а приносили пользу и людям, и экономике города», при этом в таких помещениях предлагается «предоставлять услуги по хранению велосипедов», также выполнять их ремонт (Инициатива комитета «Минскгоримущество»: минчанам предложат хранить велосипеды в неиспользуемых подвалах // Минск-Новости. 25 октября 2019 г. https://minsknews.by/inicziativa-komiteta-minskgorimushhestvo-minchanam-predlozhat-hranit-velosipedy-v-neispolzuemyh-podvalah/).
Однако, на практике возможность аренды указанных помещений для указанных целей не вызывает интереса у представителей бизнеса по следующим причинам.

1. Напрямую такие помещения использовать для «хранения велосипедов» недопустимо (хотя на практике и возможно), т.к. «помещения для хранения велосипедов» должны быть:
1) оборудованы «специальными конструкциями, предназначенными для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения».
Справочно: в п. 3.5 строительных норм СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов», утвержденных Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27 ноября 2020 г. № 94 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 30.03.2021, 8/36480) содержится определение следующего термина: «велосипедная стоянка (велостоянка): Место для длительного хранения велосипедов, представляющее собой сооружение, оборудованное специальными конструкциями, предназначенными для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения».
Отсутствие указанных «специальных конструкций» на практике влечет хранение велосипедов «навалом» (что недопустимо!), а также облегчает их хищение;
2) оснащены устройствами, фиксирующими велосипед в «специальных конструкциях» (замки и т.п.) и автоматизированного доступа к «веломесту» (паркоматы);
3) с реконструированным лестничным пролетом, включающей «съезд для велосипедов», что требует выполнения строительно-монтажных работ;
4) оснащены средствами противопожарной защиты.
5) освещены;
6) оборудованы камерами видеонаблюдения.
Все это требует немалых финансовых затрат и времени. Соответственно, перед получением прибыли от взятых в аренду помещений необходимо понести расходы, а доходы начнут поступать спустя несколько месяцев после заключения договора аренды.

2. Как указывалось выше, в таких помещениях предлагается «предоставлять услуги по хранению велосипедов» на основании договора хранения, который регламентирован гл. 47 «Хранение» Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (далее – ГК). С целью получения дохода предприниматели – арендаторы таких «помещений для хранения велосипедов» должны заключать с клиентами – владельцами велосипедов возмездные договоры, т.е. речь идет о возмездных договорах хранения, которые предусматривают следующие обязанности хранителя – арендатора «помещения для хранения велосипедов»:
а) принять велосипед на хранение;
б) хранить велосипед, переданный ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить его в сохранности (п. 1 ст. 776 ГК), т.е. обеспечить сохранность переданных на хранение велосипедов;
в) возвратить велосипед его владельцу «в том состоянии, в каком он был принят на хранение» согласно ст. 790 ГК;
г) нести ответственность «за утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение» по основаниям, предусмотренным ст. 372 ГК (ст. 791 ГК).
На практике договоры хранения на существующих «велостоянках», расположенных в жилой застройке, не заключаются, т.к. их выполнение экономически нецелесообразно для владельцев «помещения для хранения велосипедов»  – для обеспечения предусмотренных гл. 47 ГК обязанностей необходимо обеспечить контроль за приемкой и выдачей велосипедов с помощью найма дополнительных сотрудников (кладовщик), заключить договор страхования ответственности за «утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение» и т.п. В целом «оказание услуг по хранению» велосипедов теоретически возможно только в больших помещениях, рассчитанных на хранение тысяч велосипедов и их длительное хранение (например, на зимний период) без их ежедневной приемки-выдачи. При этом плата за пользование «помещением для хранения велосипедов» низка и не возмещает понесенных затрат, а при повышении платы – отсутствует спрос на такую услугу.
В иных случаях «оказание услуг по хранению» велосипедов возможно разве только при хранении велосипедов в автоматических камерах хранения, представляющих собой индивидуальные ячейки, использующихся одним поклажедателем для хранения 1-2 велосипедов. Между тем, §3 «Специальные виды хранения» гл. 47 ГК такого вида договора хранения не предусматривает. При этом спорным является вопрос о распространении правил, касающихся хранения вещей пассажиров и других граждан в камерах хранения транспортных организаций (ст. 813 ГК) на автоматические камеры хранения. Судебная практика исходит из следующего понимания характера отношений с использованием автоматических камер хранения (с учетом сходных положений, имеющих место при предоставлении клиенту банком индивидуального банковского сейфа для хранения ценностей без права контроля банка, с прямым указанием в п. 4 ст. 812 ГК, что к таким отношениям применяются правила ГК о договоре аренды). Администрация транспортной организации предоставляет гражданину специальную ячейку (емкость) для хранения ручной клади методом самообслуживания, без участия работников транспортной организации. Гражданин (поклажедатель) самостоятельно набирает (выбирает) только ему известный код (шифр), предназначенный для запирания (блокирования) ячейки. Администрация транспортной организации не знает и знать не может, какие вещи были положены гражданином на хранение, какие вещи изымались во время использования ячейки. Таким образом, между владельцем автоматической камеры хранения и гражданином, использующим место (ячейку) указанной камеры, возникают не отношения хранения, а отношения аренды, в силу чего клиент может взыскать убытки, причиненные ему вследствие утраты, повреждения или недостачи вещей только при доказанности факта неисправности автоматической камеры хранения.
При этом по своим характеристикам договор хранения в автоматических камерах хранения транспортных организаций является реальным (сделка, для заключения которой нужно не только согласовать существенные условия, но и передать определенное договором имущество), что затрудняет его применение на практике для указных выше целей.
Следует отметить, что «индивидуальные ячейки для хранения велосипедов» на практике не получили распространения, т.к. их создание и обслуживание требует гораздо больших затрат, чем оборудование помещения для «коллективного» хранения велосипедов.

3. На практике с клиентами – владельцами велосипедов заключаются договора, предусматривающие плату за «техническое обслуживание и содержание помещения для хранения велосипедов» и т.п.. При заключении таких договоров возможно организовать автоматизированный доступ к «веломестам» с помощью «паркоматов», а также автоматизировать иные процессы, что исключает выполнение «обязательств по созданию рабочих мест». Между тем, законность осуществления деятельности по таким договорам вызывает сомнение!

4. Теоретически возможно заключение арендатором «обособленного помещения» с владельцами велосипедов договора аренды, который регулируется гл. 34 «Аренда» ГК. Так, «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (ч. 1 ст. 577 ГК). Объекты, которые могут быть переданы в аренду (объекты аренды)  указаны в ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК, в т.ч. «капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».
Согласно п. 3 ст. 578 ГК, ч. 1, 2 п. 9 и абз. 2 п. 10 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума ВХС № 1) независимо от вида (наименования) имущества, которое сдается в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. стороны договора аренды должны указать сведения, содержащие признаки и характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. В случае отсутствия доказательств, позволяющих индивидуализировать передаваемое в качестве объекта аренды имущество, считается, что условие об объекте аренды не согласовано, следовательно, договор аренды не заключен (п. 1 ст. 402, п. 3 ст. 578 ГК, ч. 4 п. 9 Постановления Пленума ВХС № 1).
Исходя из вышеизложенного, возможны следующие варианты договорных конструкций в отношениях между арендатором «обособленного помещения» с владельцами велосипедов:
1) предоставление арендатором части ранее арендованного изолированного помещения иному лицу по договору субаренды. Несмотря на различие объектов аренды («изолированное помещение» и «часть изолированного помещения»), на практике предоставление части ранее арендованного изолированного помещения иному лицу признается договором субаренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законодательством (ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК). Отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу влечет ничтожность такого договора (п. 2 ст. 586, ст. 169 ГК, п. 24 Постановления Пленума ВХС № 1).
Арендатор по договору аренды выступает в качестве арендодателя по договору субаренды.
К договору субаренды применяются нормы, регулирующие договор аренды, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Поэтому при согласовании условий договора субаренды стороны руководствуются правилами, предусмотренными для договора аренды. Однако необходимо учитывать условия договора аренды и ограничения, предусмотренные в договоре аренды либо в согласии арендодателя на сдачу имущества в субаренду, при их наличии.
Передача в аренду части ранее взятого в аренду изолированного помещения возможна на основании ч. 2 п. 1 ст. 621 ГК. В этом случае арендатор получает право пользования частью изолированного помещения соответствующей площади для хранения на ней своего имущества.
Учитывая, что части изолированных помещений являются объектами недвижимости, отличными от капитальных строений (зданий, сооружений), в которых они находятся, но неразрывно связанными с ними, к договорам аренды частей изолированных помещений применяются правила §4 «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест» гл. 34 ГК, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 2 п. 1 ст. 621 ГК, ч. 5 п. 2 Постановления Пленума ВХС № 1). Таким образом, в данном случае заключается не «договор аренды» (который регулируется §1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК), а «договор аренды изолированного помещения» (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК). Предметом такого договора может быть часть изолированного помещения. При этом в ГК не определено, что является частью изолированного помещения.
Право передачи частей изолированного помещения в аренду ограничивается площадью изолированного помещения, ранее полученного в аренду.
В данном случае установленные в изолированном помещении «специальные конструкции, предназначенные для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения» являются «принадлежностями» и передаются вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 582 ГК).
Согласно подп. 1.1 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» такие договоры субаренды заключаются на срок не менее трех лет, а заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов.
Между тем, содержащийся в п. 16 проекта Положения о порядке определения размера арендной платы, при сдаче в аренду недвижимого имущества запрет на превышение «размера арендной платы для  субарендатора» «размера  арендной  платы по  договору аренды данного недвижимого имущества» фактически запрещает применение на практике договоров субаренды для указанных целей.
2) предоставление арендатором по договору аренды установленных в ранее арендованном им изолированном помещении «специальных конструкций, предназначенных для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения».
Между тем, на практике обычно велосипеды хранятся в горизонтальном положении, стоя на полу, а «специальные конструкции» используются только для их фиксации («привязки») замком «для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения». В таком случае фактически предоставляются «во временное владение и пользование или во временное пользование» не только указанные «специальные конструкции», но и часть арендованного помещения, которая используется для хранения велосипедов в качестве «места стоянки», где собственно и размещается велосипед. Соответственно, законность осуществления деятельности по таким договорам вызывает сомнение!
В качестве возможных вариантов решения данной проблемы:
а) хранение велосипедов вертикально, кода они фиксируются в «специальных конструкциях», закрепленных на стене помещения;
б) хранение велосипедов горизонтально, располагая и фиксируя их на части «специальных конструкций» (помост, направляющие и др.) с исключением касания колесами пола. Данный вариант требует больших расходов на изготовление более массивных и сложных «специальных конструкций».
Представляется, что оба этих варианта исключают признание договора аренды «специальных конструкций» договором субаренды части помещения.  
3) предоставление части ранее арендованного изолированного помещения иному лицу по договору аренды, объектом которого является «вело-место», включающее часть изолированного помещения, ранее полученного в аренду, а также «установленные в изолированном помещении «специальные конструкции, предназначенные для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения». Данный вариант:
а) учитывает специфику предметов, которые будут храниться на части изолированного помещения;
б) исключает возможность сдачи в аренду части изолированного помещения, ранее полученного в аренду, без установки в указанном помещении «специальных конструкций, предназначенные для обеспечения сохранности велосипедов от утраты и повреждения».  
Соответственно, оптимальным является последний вариант.

5. Организация и предоставление в пользование гражданам мест для хранения велосипедов («веломест») является малоприбыльной коммерческой деятельностью. В частности, на практике плата за использование существующих «сооружения для хранения велосипедов» составляет порядка 5 руб./мес. за одно «веломесто».
Предлагаемые в проекте Указа «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – проект Указа) ставки арендной платы не заинтересуют потенциальных инвесторов без предоставления существенных льгот по следующим обстоятельствам:
1) низкая вероятность возврата инвестиций в обустройство «веломест» на арендуемых площадях даже в долгосрочной перспективе. Анализ практики установки и эксплуатации «сооружений для хранения велосипедов» одного из крупных застройщиков г. Минска позволяет сделать следующие выводы. Оборудование 50 веломест для хранения велосипедов (далее – веломеста) внутри помещений обходится арендатору в среднем в 12000 руб. При пятилетнем сроке окупаемости инвестиций и без учета рисков, 12000 руб. / 5 лет / 12 мес. / 50 пользователей = 4 руб. – сумма, которую арендатору необходимо возмещать с одного веломеста в месяц круглогодично, без учёта амортизации оборудования;
2) высокие ежемесячные текущие затраты на организацию и обслуживание веломеста:
а) затраты на эксплуатацию, текущий ремонт, санитарное содержание, коммунальные и прочие. Величина таких платежей в месяц для 50 веломест составляет в среднем около 350 руб. или 7 руб. в месяц на одно веломесто.
б) на данный момент размер базовой арендной величины составляет 17,85 рубля (утверждена Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1 апреля 2020 г. № 162). Таким образам арендаторам предлагается оборудовать помещение для хранения велосипедов, детских и инвалидных колясок в Минске и областных центрах с учетом арендной ставки в размере от 3,2 до 32 рублей за метр квадратный в месяц (в зависимости от коэффициента спроса, устанавливаемого арендодателем).
в) суммированием приведенных выше затрат на одно веломесто, получаем 14,2 рубля на квадратный метр (даже если считать ставку аренды на минимально возможном уровне). Для комфортного хранения и перемещения велосипеда внутри арендуемого объекта недвижимости (помещения) необходимо минимум 1,8 кв.м., получаем 25,56 рублей стоимости ежемесячного обслуживания одного веломеста.
3) проведенные нашей организацией исследования и опросы мнений велосипедистов показали, что владельцы велосипедов, детских и инвалидных колясок не готовы возмещать затраты арендатора недвижимости (организатора веломест) в сумме превышающей 10 рублей в месяц за веломесто. И тем не менее, гражданам и организациям предлагается брать в аренду недвижимость для указанных целей на общих условиях, что лишает какого-либо смысла любые виды инвестирования в обустройство веломест на таких объектах.

6. На практике указанные выше помещения могут использоваться не только для хранения велосипедов, но и для хранения инвалидных и детских колясок («велоколясочные»), что позволит освободить подъезды жилых многоквартирных домов от хранящихся в них с нарушениями правил противопожарной безопасности детских колясок, а также расширит возможность использования инвалидных колясок за пределами жилых помещений. Так, в абз. 2 п. 5.9 строительных норм СН 3.02.12-2020 «Среда обитания для физически ослабленных лиц», утвержденных Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30 ноября 2020 г. № 81 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 02.03.2021, 8/36370), содержится следующие требование: «Для хранения инвалидных и детских колясок, зарядки инвалидных колясок предусматривают места на велосипедных стоянках». А в п. 6.3 СН 3.02.12-2020 содержится следующие требование: «При  проектировании  многоквартирных  жилых домов  и общежитий  следует предусматривать соответствующие  места в изолированных (закрытых) вспомогательных помещениях для хранения инвалидных и детских колясок, зарядки инвалидных колясок».

7. Исходя из вышеизложенного, в целях повышения эффективности вовлечения в хозяйственный оборот капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, а также совершенствования порядка заключения договоров аренды и субаренды недвижимого имущества, вносим следующие замечания и предложения по проекту Указа, учет которых:
1) увеличит привлекательность предлагаемых в аренду объектов недвижимости, в т.ч. и неиспользуемых, особенно расположенной в жилой застройке населенных пунктов;
2) оборудование на арендуемых площадях востребованных гражданами веломест позволит разгрузить подъезды и лестничные клетки жилых домов от нагромождения детских колясок и велосипедов.

Указ «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом»
Пункт 1
Подпункт 1.12
Не возмещают ссудодателям расходы (затраты), перечисленные в части первой настоящего подпункта:
Предлагается дополнить абзацами следующего содержания:
Вариант1
«юридические лица и индивидуальные предприниматели, сдающие в аренду [передающие во временное владение и пользование или во временное пользование] физическим лицам организованные [созданные] ими в арендованных изолированных помещениях [либо зданиях (сооружениях)] веломеста*, а также осуществляющие ремонт и техническое обслуживание велосипедов, детских колясок;
__________________________                                                          

* Для целей настоящего Указа под вело-местом понимается место стоянки, предназначенное для размещения велосипедов, детских и инвалидных колясок, являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе велосипедной стоянки) либо изолированного помещения, оснащенное специальными конструкциями, предназначенными для [фиксации и] обеспечения сохранности велосипедов, детских и инвалидных колясок от утраты и повреждения».

Согласие собственника изолированных помещений [, зданий (сооружений)] на сдачу в аренду расположенных в них веломеста не требуется.
Вариант 2
«юридические лица и индивидуальные предприниматели, сдающие в аренду физическим лицам установленные ими в [арендованном] капитальном строении (здании, сооружении, в том числе велосипедной стоянки) либо в изолированном помещении специальные конструкции, предназначенные для [фиксации и] обеспечения сохранности велосипедов, детских и инвалидных колясок от утраты и повреждения
Пункт 3
Действие настоящего Указа не распространяется на:
государственный жилищный фонд;
…
отношения по сдаче в аренду и передаче в безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на землях общего пользования
Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения по аренде указанных объектов?
С целью комплексного регулирования арендных отношений предлагается абз. 2 и 7 из п. 3 проекта Указа исключить, что позволит:
1) создавать «веломеста» во вспомогательных помещениях  многоквартирных жилых домов и общежитий, относящихся к «государственному жилищному фонду», и затем сдавать их в аренду;
2) сдавать в аренду части тротуаров и иных плосткостных сооружений, расположенных на «землях общего пользования» («открытые площадки с покрытием»), для размещения на них  некапитальных «велосипедных стоянок».

Положение о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь
Пункт 5
Заключение договоров аренды зданий и изолированных помещений, указанных в частях первой и второй настоящего пункта, без проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды осуществляется в случаях:
Предлагается дополнить ч. 3 п. 5 Положения абзацем следующего содержания:
Вариант 1
«сдачи в аренду изолированных помещений для организации [создания] в них веломест,  а также пунктов по ремонту и техническому обслуживанию велосипедов, детских колясок»;
Вариант 2
«сдачи в аренду изолированных помещений для установки в них специальных конструкций, предназначенных для [фиксации и] обеспечения сохранности велосипедов, детских и инвалидных колясок от утраты и повреждения, а также организации в них пунктов по ремонту и техническому обслуживанию велосипедов, детских колясок
Пункт 16
При сдаче в субаренду недвижимого имущества размер арендной  платы для  субарендатора  определяется в  соответствии  с настоящим Положением,  если  иное не  предусмотрено  Президентом Республики Беларусь,  и  не должен  превышать  размера арендной  платы  по  договору аренды данного недвижимого имущества
С учетом предложений по Варианту 1 (см. выше) предлагается дополнить следующим текстом: «, кроме сдачи в субаренду частей изолированных помещений с установленными в них специальными конструкциями, предназначенными для [фиксации и] обеспечения сохранности велосипедов, детских и инвалидных колясок от утраты и повреждения».

Приложение 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества
Пункт 1
Понижающие коэффициенты: 1.1. 0,1 – за площади, арендуемые:
Предлагается дополнить абзацем следующего содержания:
«юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, сдающих в аренду [передающим во временное владение и пользование или во временное пользование] физическим лицам организованные [созданные] ими в арендованных изолированных помещениях [либо зданиях (сооружениях)] веломеста, а также осуществляющими  деятельность в  области сервисного обслуживания велосипедов, детских колясок»