Правовой форум Беларуси

Модератор новостей, Ни в одной стране мира нет регулирования цен на риэлтерские услуги и уверена, что в РБ требуется отмена этого контроля.

В настоящее время происходит общественное обсуждение проектов Указа Президента Республики Беларусь «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» (в том числе об изменении Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь») и постановления Совета Министров Республики Беларусь «О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты» (далее - Проект). Обоснование к указанному Проекту подготовлено Министерством юстиции Республики Беларусь (далее - Обоснование).
Хотя Проект содержит ряд позитивных нововведений, но отдельные положения приведут к стагнации риэлтерской отрасли и исчезновению отдельных риэлтерских услуг в принципе.
В Обосновании обозначены ряд проблем, которые призваны решить обсуждаемые законодательные акты. В частности, негибкость действующих тарифов, не связанность объема работ и стоимости услуг по тарифам, невозможность предоставления скидок, и как следствие, в ряде случаев дороговизна риэлтерских услуг для отдельных потребителей.
Сильные стороны обсуждаемых законодательных актов:
Отмена тарифов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Отмена тарифов по объектам нежилого фонда (за определенными исключениями).
Расширены возможности получения информации о лицах имеющих и (или) имевших права на объект недвижимого имущества. В настоящий момент получение подобной информации для риэлтерских организаций  затруднено.
Исключены из тарифов услуга по представлению письменной информации по найму объектов жилищного фонда. Обычно недобросовестные компании брали предоплату за подобную услугу, а предоставляли неактуальную или ложную информацию. Страдали потребители и репутация отрасли в целом.
Проект вводит новые максимальные тарифы на риэлтерские услуги физическим лицам в отношение жилого фонда, дач, домов, гаражей, земельных участков, машиномест. Организации самостоятельно будут утверждать стоимость своих услуг в установленных пределах. Исключены тарифы в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости. Новые тарифы определены в базовых величинах по каждому виду услуг, причем многие услуги, предусмотренные в действующих тарифам просто отсутствуют в Проекте.
Например, следуя логике Проекта, собственнику квартиры, который хочет получить комплексную услугу по содействию в заключении договора купли-продажи, т. е. чтобы агентство нашло покупателя и помогло провести сделку, нужно будет заказывать набор из 3-х услуг, общей стоимостью не более 85 базовых величин (далее - б. в.). Этот набор услуг не отражает реальный перечень действий агентства недвижимости при оказании услуг. Фактически, Проект искусственно лимитирует возможную стоимость услуг на крайне низком уровне. Для средней 1-комнатной квартиры в Минске максимальная стоимость услуг станет ниже на 25,6%, для средней 2-комнатной - ниже на 37%, для средней 3-комнатной - ниже на 47,7%, для средней 4-комнатной - и вовсе, ниже на 53,2%.
Действующая тарификация привела к фактической недоступности для граждан риэлтерских услуг по содействию при заключении договора купли-продажи недорогих объектов недвижимости таких, как дач, домов и квартир общей стоимостью до 20 000 - 30 000 рублей. Себестоимость их оказания просто выше стоимости услуг, предусмотренной действующими тарифами. Хотя спрос на подобные услуги существует, чем и пользуются лица, осуществляющую незаконную предпринимательскую деятельность, без образования юридических лиц, получения лицензий и какого-либо правового регулирования.      
Предлагаемые Проектом тарифы усугубят ситуацию и сделают недоступными для граждан (по причине нерентабельности)  риэлтерские услуги по содействию при заключении договора купли-продажи загородных домов и коттеджей, средний срок продажи такого рода объектов 6-12 месяцев. Также пострадают собственники многокомнатных квартир и квартир, стоимостью от 200 000 рублей, сроки реализации таких объектов также варьируются в пределах 4-6 месяцев.
Аргументируется необходимость снижения максимальной стоимости риэлторских услуг тем, что поступают обращения от потребителей на необоснованно высокие тарифы на риэлтерские услуги. Статистика при этом говорит, что на необоснованную стоимость услуг пожаловались менее 15 потребителей из 62181 за 2018 год, это 0,024% от общего числа (по данным Обоснования и сайта minjust.gov.by). При этом предлагается столь радикальное решение.
Также в обоснование необходимости снижения приводится опрос, проведенный на сайте minjust.gov.by, участие в опросе приняли 119 человек, из них 71% считает действующие тарифы слишком высокими. Считаем некорректным ссылаться на такой опрос, так как выборка нерепрезентативна, за 2016, 2017 и 2018 годы потребителями риэлтерских услуг стали 170 443 физических и юридических лица.  На момент написания настоящего обращения на сайте realt.by проводится опрос “Как должны оплачиваться риэлтерские услуги?”, в котором приняли участие 1140 человек, из них за отмену государственных тарифов проголосовали 629 человек, или 55,17% (https://realt.by/news/article/24817/).
Не совсем понятно как определялся размер предлагаемых тарифов, почему устанавливается именно такая максимальная стоимость за конкретную услугу, а не иная.  В обоснование того, что текущие тарифы “высокие” приводится отсылка к тому, что на момент принятия действующих тарифов (март 2008 г.) базовая величина составляла 3,5 деноминированных рубля, а сейчас она 25,5 рублей. Но приведенный пример говорит о противоположном: реально риэлтерские услуги стали дешевле в 1,8 раза по отношению к средней заработной плате. В марте 2008 года средняя заработная плата составляла 80,78 деноминированных рублей (или 23,08 б. в.),  а в марте 2019 года средняя заработная плата составляла 1056,9 рублей (или 41,44 б. в.), 41,44 / 23,08 ≈ 1,8 раза. По отношению к доллару США услуги также подешевели в 1,33 раза (базовая величина 14 марта 2008 года в долларах составляла 16,3 $, а 30 мая 2019 года - 12,21 $). Использованные источники: nbrb.by и belstat.gov.by.
   Приводится в Обосновании и такой пример: по ныне действующим тарифам стоимость риэлтерских услуг по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки по отчуждению и (или) приобретению квартиры составляет 30 б. в., а нотариальный тариф, взимаемый нотариусами за составление и подготовку проектов договоров  на отчуждение квартиры составляет 1 б. в.. Смысл услуг абсолютно разный при схожести их наименований. В первом случае риэлтер и агент по операциям с недвижимостью осуществляют порядка 6-10 выездов для сбора документов и информации (в расчетно-справочные центры, психиатрические и наркологические диспансеры, к нотариусу, в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, ЗАГСы, администрации районов и т.д.), анализируются полученные документы на предмет отсутствия противоречий и ошибок, и многое другое. Во втором случае,  нотариус готовит типовой договор на своем рабочем месте без выезда.  Корректно сравнивать однотипные услуги, например, консультационные. По нотариальным тарифам консультация по договорам отчуждения имущества стоит 1 б. в., а по действующим тарифам на риэлтерские услуги консультация по сделкам с объектами недвижимости (в письменной форме) стоит 3 б.в.. При этом стоимость консультационных услуг адвокатов не тарифицируется и определяются по договоренности между адвокатом и клиентом, и на практике начинается от нескольких десятков рублей, а может составлять сотни и тысячи рублей, в зависимости от квалификации адвоката и сложности вопроса. И это логично, для ряда сделок и юридических действий участие нотариуса обязательно, но риэлтерские услуги не определены законодательством как обязательные, поэтому установление тарифов на них необязательно. Гражданин вправе выбирать как конкретную риэлтерскую организацию, так и в принципе  вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью без привлечения риэлтера.
   Хочу обратить внимание, что стоимость риэлтерских услуг в Республики Беларусь одна из самых низких в странах СНГ и ближнего зарубежья: так в Украине в среднем 3-6%, в России - 1-4%, в Казахстане - 1-5%, в Литве - 1-5%, во Франции - 5-10%, в Болгарии - 3-10% (https://realt.by/news/article/16773/). Система тарифов на риэлтерские услуги не применяется в других странах СНГ, и в целом в мире является редкостью. Сегодня комплексная услуга по содействию при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости в Беларуси установлена тарифами в диапазоне от 1 до 3%, и зависит не от объема работ, а от стоимости объекта недвижимости. Предлагаемый Проект ещё более снизит стоимость услуг, но определит ее не как фиксированную, а максимальную.
Проблема стоимости риэлтерских услуг может быть решена рыночным путем на основе ценовой конкуренции. При отмене тарифов не произойдет необоснованный рост тарифов, так как в Республики Беларусь функционирует 137 частных риэлтерских организаций, а также действуют государственные организации, оказывающие риэлтерские услуги. При отмене тарифов потребитель получит более широкий выбор риэлтерских услуг как по стоимости, так и по качеству.
   При этом отрасль в целом имеет положительную динамику, количество обращений потребителей в регулирующие органы в отношении деятельности риэлтерских организаций: в 2016 г. поступило 154 обращения указанной тематики, в 2017 г. – 130, в 2018 г. – 102 обращения (по данным Обоснования). При этом наблюдается рост числа заключенных договоров на оказание риэлтерских услуг:  в 2016 году - 51 445 договоров, в 2017 - 56 817 договор, в 2018 - 62 181 договор. Таким образом количество договоров увеличивается, а количество жалоб уменьшается.
Также проектом Указа вводится обязанность риэлтерских организации проводить проверку объекта недвижимого имущества, в отношении которого оказываются риэлтерские услуги, путем изучения информации об истории данного объекта, о предыдущих собственниках, обладателях иных прав и ограничений (обременений) прав, а также иных сведений, в целях выявления обстоятельств, которые могут иметь значение для последующего совершения сделки с объектом недвижимого имущества. Указанная обязанность не привязана к заказу конкретной риэлтерской услуги (например, услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с совершением сделки с объектом недвижимого имущества), а декларируется по отношению ко всем услугам. Это создает возможность потребительского экстремизма. Например, потребитель заказывает консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимого имущества в отношении конкретного объекта (стоимость - 3 б.в.), и после этого он формально в праве требовать от риэлтерской организации проверки юридической истории объекта недвижимости. Считаю правильным, в случае сохранения тарификации, ввести услугу по проверке юридической истории объекта недвижимости, и привязать возникновение обязанности по проверке к заказу соответствующей услуги.
Проект предусматривает, что не допускается оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации. То, что продавец недвижимости обратился в риэлтерскую организацию за поиском покупателя и заказал услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с совершением сделки с объектом недвижимого имущества, не должно ограничивать покупателя в правах. В том числе, в праве на заказ аналогичной по наименованию услуги, но абсолютно иной по содержанию. Для покупателя заказ такой услуги является гарантом того, что в случае некачественного ее оказания, он сможет возместить ущерб за счет страховой выплаты, т.к. ответственность риэлтерской организации застрахована на сумму не менее 10000 б.в. Если бы Проект предусматривал наличие услуги по проверке объекта недвижимости, не возникла бы проблема с заказом одной и той же услуги. Для продавцов недвижимости действительно актуальна помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с совершением сделки с объектом недвижимости, а для покупателей - проверка объекта недвижимости.
В результате принятия Проекта и проекта Указа Президента Республики Беларусь «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», пострадают права и законные интересы граждан, так как ряд услуг перестанет оказываться легальными игроками рынка, а общее качество услуг снизится. Сократятся рабочие места в отрасли, лица, потерявшие рабочие места, пополнят “серый” сектор рынка, упадут поступления в бюджет.
   Предлагаю:
Отправить на доработку проекты Указа Президента Республики Беларусь «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета Министров Республики Беларусь «О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты».
Отменить тарифы на риэлтерские услуги. Необоснованную стоимость можно ограничить максимальными 6% от стоимости объекта недвижимости.
Не вводить запрет на оказание риэлтерских услуг одной организацией продавцам и покупателям, не лишая последних права заказать юридическую проверку объекта недвижимости и получить страхование по сделке.
Не вводить безусловную обязанность риэлтерской организации по проверке объекта недвижимости без заказа потребителем соответствующей услуги по проверке объекта недвижимости.

Вообще не совсем понятно для чего эти изменения. Когда приходишь в нотариальную контору, то все четко по тарифам и никогда не спрашиваешь обоснования сумм, во всех нотариальных конторах одинаковые тарифы. Так и сейчас в агентствах недвижимости. Принятие документа приведет к ухудшению качества услуг. Как тогда требовать качество услуг, будет ли уверенность, что услуга застрахована?