Правовой форум Беларуси

Давайте разберём ситуацию:

Клиент 1 - Собственник квартиры обращается в АН, желает сдать в найм.
Действия - заключаем договор, размещаем рекламу, представляем информацию о спросе и предложении на квартиры-аналоги, корректируем цену, принимаем звонки, предоставляем информацию об объекте найма потенциальным нанимателям, показываем конкретную квартиру, ведём переговоры, попутно консультируем собственника.
Тариф - Услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимого имущества и подбору вариантов сделки с объектом недвижимого имущества по найму (поднайму) объектов жилищного фонда - 5 б.в.

Клиент 2 - Наниматель обращается в АН, желает снять квартиру.
Действия - заключаем договор, подбираем объекты из собственной базы и в интернет, удовлетворяющие запросу нанимателя, уточняем актуальность предложений, договариваемся о времени просмотра с принимающей стороной, очень оперативно выезжаем на просмотры различных квартир, ведём переговоры, попутно консультируем нанимателя.
Тариф ТОТ ЖЕ (другого не дано) - Услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимого имущества и подбору вариантов сделки с объектом недвижимого имущества по найму (поднайму) объектов жилищного фонда - 5 б.в.

ВОПРОС:   ГДЕ НАРУШЕНИЯ ?

Жильё - социально значимый товар, конечную стоимость которого государство не берётся контролировать (за исключением отдельных категорий граждан, да и то только по части прибыли застройщика), но коммерческие и государственные организации, создающие жилые объекты недвижимости освобождены от оплаты НДС.
Риэлтерская услуга  хоть и нужна, но не обязательна (можно прожить и без неё) льгот по оплате НДС не имеет, но государство считает нужным контролировать стоимость этой услуги  в отношении объектов жилищного фонда, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест, в том числе для VIP-объектов стоимостью 300 тыс $, 500 тыс $ и более.
ЗАЧЕМ ? Неужели конкуренция среди сотни организаций, включая государственную, не является лучшим регулятором?
Многие уже сейчас готовы снизить стоимость своих услуг.
А что говорит опыт других государств? (ответ в п.4.2 Обоснования необходимости принятия постановления Совета Министров РБ "О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты").
А если и стоит государству заботиться о доступности риэлтерских услуг для населения, то путем освобождения от НДС для сделок с объектами жилого фонда .

Предложенные тарифы катастрофически ухудшают экономику агентств недвижимости. Максимум, который можно получить при сделке с квартирой в г.Минске - 108 Б.В. или 2754 р.
При этом ДЕЙСТВУЮЩИМИ тарифами предусмотрено, что при стоимости объекта:
4200 бв -   3%, т.е. 4200 х 0,03 = 126 б.в. или 3213 р.
5000 б.в. - 2,5% или 5000 х 0,025 = 125 б.в. или 3187,5 р.
9100 б.в. - 2% или 9100 х 0,02 = 182 б.в. или 4641 р.
16500 бв.в - 1% или 165 б.в. (4207,5 р.).

Как видим, новыми тарифами максимальный чек уменьшается от 16 до 41%. И это без учета выручки с услуг, оказываемых покупателю. Понятно, что гонорар в 4000+ рублей - редкость, но и такое бывает. Уменьшение максимального чека неизбежно приведет к уменьшению среднего чека, в нашем случае процентов на 20... С учетом фактической рентабельности АН на уровне 5-6% такое снижение не компенсируешь ничем, комнатки в подвалах да з/п по 200 рублей - не вариант.

Если уж и проводить реформы, то таким образом, чтобы не становилось хуже. А поскольку на вопрос о том, сколько стоит на самом деле риэлтерская услуга ответить не может никто, идеальное решение - свобода договора. На какую сумму потребитель и риэлтер договорятся, значит, столько и стоит.
Тарифы надо отменять

Полагаю, что данный проект постановления вместо того, чтобы изменить в лучшую сторону правоотношения на рынке риэлтерских услуг, приведет только к ухудшению ситуации на этом рынке, сокращению налогооблагаемой базы, как результат, к массовому закрытию риэлтерских организаций, и, в конечном счете, пострадают потребители, т.к. услуги им будут оказывать ни за что не отвечающие черные маклеры.
Риэлтерская услуга не является социальной, ею пользуются не более 15% участников сделок с недвижимостью. Установление жесткого потолка в тарифах приведет к тому, что дешевыми и дорогими объектами недвижимости никто из риэлтеров работать не будет, а если и будут, то с большой долей вероятности выручку по таким объектам государство не увидит, что крайне плохо со всех точек зрения.
Доля коммерческой недвижимости и клиентов-юридических лиц в портфеле любого агентства недвижимости крайне невелика, не более 5%, поэтому отмена ценообразования по таким клиентам погоды не сделает.
Сохранение государственного ценообразования в этой сфере - это архаизм, который приведет к гибели легального рынка риэлтерских услуг.

Сергей, я не могу вам сказать кто и что получит по страховке сегодня, потому что это решает суд в каждом конкретном случае, признавая ущерб потребителя от действий риэлтерской организации. Если посмотреть правоприменительную практику по этому вопросу, то бывали случаи, когда страховка выплачивалсь, даже если нет никакой внятной вины риэлтеров. Т.е. страховка сегодня выплачивается, несмотря на наличие у обывателей заблуждений, что это не так. Однако, происходит это только при наличии определенных условий. И сегодня одним из таких условий является заключение покупателем договора на оказание ему риэлтерских услуг. Мнение, которое министерство юстиции всячески толкает через СМИ, о том, что и без договора с покупателем риэлтеры должны все проверить, к сожалению базируется не нормах действующего законодательства, а исключительно на внутреннем убеждении заместителя министра юстиции г-на Старовойтова. Когда дело доходит до реальных судов и недействительности сделок, оказывается, что страховка в этих ситуациях не работает. И кого в этом винить?
Вместе, с тем, если уж вы просили меня ответить честно, я могу высказать свое мнение о том, как должно быть: при проведении сделки с участием агентства недвижимости, стороны должны быть застрахованы безусловно от возможного ущерба. Даже если причиной возникновения такого ущерба стало признание недействительной сделки, прошедшей 25 лет назад. Факт проведения сделки через агентство должен означать страхование такой сделки. Это возможно только при условии пересмотра действующих норм законодательства, предоставления риэлтерам возможности получать доступ ко всей необходимой для принятия решения о безопасности сделки информации, а также установлении стоимости риэлтерских услуг, которые учтут в том числе выросшую ответственость риэлтерской организации.
И решение такого вопроса стало бы решением действительно важных, системных проблем этого рынка.
Но вместо этого Министерство юстиции занимается разработкой таких вот проектов: запретить, ограничить и все в таком духе. Других терминов они похоже и не помнят уже.
Не стану повторять свои доводы за отмену тарифов, но даже из вашего сообщения видно, что регулируемые тарифы, это зло, которое мешает развитию рынка. Вот вы говорите, что не хватает безопасного механизма передачи денег. На самом деле они сегодня у агентств имеются, но они находятся за пределами правового поля, поскольку не включены в тарифы. Эти услуги просто лишены возможности развиваться.  Если не будет тарифов, естественно, эти услуги будут легализованы в договорах и начнут развиваться, как это и бывает в рыночной экономике. И это касается многих других вопросов, возникающих в процессе продажи объекта недвижимости.

Если предложенное регулирование тарифов кому-то еще кажется правильным и логичным задайтесь таким вопросом: почему одна и та же услуга стоит по разному для разных объектов недвижимости? например подготовка документов для сделки с квартирой - 30 базовых, а в отношении дома - 45. А если участок еще в частной собственности, то выходит к дому еще плюс 30. Это что, защита интересов потребителей? Там что на самом деле настолько отличаются пакеты документов? Точно нет. Это просто пример того, что регулятор понятия не имеет как должны правильно регулироваться тарифы. А изменение это проталкивает просто для того, чтобы создать видимость важной работы.

Абсолютно не согласна с предложенным вариантом регулирования и тарифов.
1. Отменить услуги по поиску квартир и комнат в аренду по предварительной оплате нельзя. Услуга по факту заселения дорога для большинства потребителей, имеющих необходимость в данной услуге. Часто варианты комнат предлагают в рамках консультации. потому что даже 5 б.в. этим людям дорого, а помощь нужна. Другое дело агентства, которые ведут не корректно работу.., частенько даже не имея лицензии. Представляясь какими - то  информационными центрами и т.д. Под видом собственников дают рекламу, пишут списки несуществующих квартир и .т.д.  Это наверно не здесь нужно обсуждать, а в рамках уголовного кодекса под статьей Мошенничество.  При нормальном подходе человек заселится и по предоплате, сократив при этом свои расходы. особенно это касается заселения в комнаты. Бабушки по комнатам на договор с агентством не пойдут никогда по многим причинам..так же как и хозяйки недорого жилья. Сдавать жилье для них необходимость, часто это очень простые и пожилые люди.. Умники с компьютерами и продадут и сдадут сами... Но есть большое количество людей, которые далеки от прогресса,а помощь им нужна...
2. Тарифицировать услугу тоже нельзя и не нужно. Нужно просто сделать предельную, например 3 % максимум. И рынок сам себя утрясет. т.е. люди пойдут в то агентство с которым договорятся.. например за 1 % и это правильно. Мы можем выбирать парикмахеров ( дороже дешевле) это та же сфера услуг, почему нельзя договориться с риэлтером? но равнять работу со всеми объеками под одну гребенку нельзя. Эти тарифы , как и прошлые преложил человек, никогда и близко не сталкивался с продажей недвижимости. Т.е. от слова вообще .... просто полный дилетантизм.
3.  Запретить одному агентству работать и с продавцом и с покупателей тоже нельзя, услуга для покупателя добровольная, но нужная. В новостройках спора нет- нечего проверять. А в доме 1960г. постройки?? где сменилось 20 собственников? кому не нужно, тот не пользуется. почему другое агентство должно проверять объект, с которым отработало одно, которое знает все и вся , несколько месяцев общаясь с собственником и зная всю ситуацию. Ведь в агентства, особенно небольшие, где идет работа именно с людьми, идут с очень сложными ситуациями. Чистых продаж 5 процентов от всех сделок.остальное исполкомы, разводы, наследства с пятью, не говорящими друг с другом наследниками и пр...  Не спорю, в крупных может там и поток, агентов, клиентов. И теряется человеческое отношение. При отмене услуги для покупателя нужно отменять и страховку, в ней просто теряется смысл, которого и так было немного)
Хотелось бы что разработчик законопректа все- таки подумал над тем что разрабатывает , и прислушался не к толпе, которая всегда против всех, а именно к тем людям, которые пользуются услугами агентств, и к самим сотрудникам данной сферы.

В данный момент продаю свою квартиру.
Везде в объявлениях указываю: "Агентства просьба не беспокоить" тем не менее, регулярно раздаются звонки агентов. Разговор начинается с расспросов за квартиру и вопросов об окончательной стоимости, а заканчивается словами "Вы что, не хотите продать свою квартиру?!", после чего сообщают, что у них есть покупатели, которые ищут квартиру и готовы приехать посмотреть мою, но без подписанного договора с моей стороны - никто не приедет. Мои аргументы на тему того, что агентство уже взяло деньги с покупателя и почему я должен ещё им заплатить из своего кармана, когда агентство и агент абсолютно никак и ничем не помогли мне с продвижением и продажей - остаются без ответа.

Безусловно, далеко не все агентства ведут себя подобным образом, но 3 записи подобных разговоров у меня есть.

При ныне действующей системе ценообразования АН получает вознаграждение в % от суммы продажи по факту совершения сделки (чаще всего 2000 б.р.-3500 б.р.). НО, только в случае продажи !!!

ВНИМАНИЕ:

Предлагаемые тарифы обязывают потребителей оплачивать фактически оказанные риэлтерские услуги по согласованному перечню.   А это значит, что в случае отсутствия сделки клиент должен будет оплатить стоимость услуг уменьшенную всего лишь на 15 б.в. от полной стоимости !!!
Основание: п.8, п.9 Инструкции о порядке оплаты риэлтерских услуг.

Как потребитель услуги, абсолютно согласен с предлагаемыми изменениями в законодательстве.