Правовой форум Беларуси

Обсуждение проекта закона «О риэлтерской деятельности»

Общественное обсуждение проекта Закона Республики Беларусь «О риэлтерской деятельности». Мнение учредителя и директора ООО «Магазин недвижимости» Владимира Пыльского. Опыт работы с 2013 года.

Больше всего меня волнует судьба агентов без высшего образования. В интересах потребителей надо предоставить возможность сохранить агентов-профессионалов на рынке. Есть много агентов без высшего образования, но которых потребители благодарят, рекомендуют друзьям и возвращаются к ним, когда надо решать задачи по купли-продажи недвижимости. Результат и довольный потребитель важнее диплома о высшем образовании. По-человечески жалко таких агентов.

Риэлтерские услуги состоят из двух блоков: отдел продаж и юридический отдел.

В первом в основном работают агенты по операциям с недвижимостью. Агенты изучают рынок недвижимости, знают рыночные цены на квартиры, дома, коммерческую недвижимость, встречаются с потребителями, выявляют в том числе неправовые потребности потребителей (продать квартиру быстро, выгодно, комфортно, купить подходящий объект и т.д.), консультируют потребителей как улучшить жилье с минимальными вложениями, чтобы быстрее и выгоднее его продать, покупателям помогают найти подходящий вариант по заданным критериям, совершают холодные звонки, мониторят интернет в поисках объектов, фотографируют и презентуют объект, подготавливают материалы для рекламы объекта, отвечают на звонки и готовы выехать на показ практически 24/7, наполняют базу объектов недвижимости агентства и т.д.

Юридический отдел в основном состоит из риэлтеров и отвечает за юридическое сопровождение сделок. Их задача, чтобы ни одна сделка не была в последствии признана судом недействительной. Риэлтер из юридического отдела сосредоточен на оформлении предварительного договора купли-продажи с согласованием условий предстоящей сделки, изучением документации по объекту, собственнику, проживающим и лицам, чьи согласия необходимо получить для совершения сделки. Риэлтер из юридического отдела сосредоточен на проведении безопасных сделок. Нельзя рассеивать его внимание функциями агента по операциям с недвижимостью из отдела продаж.

Предлагаю сохранить профессию агентов по операциям с недвижимостью или отменить образовательный ценз по признаку наличия высшего образования и предоставить возможность агентам со средним специальным образованием сдать экзамен и получить свидетельство об аттестации риэлтера. Экзамен не должен быть сложным. Агенту (риэлтеру из отдела продаж) не нужны глубокие знания юриспруденции. Его основные компетенции коммерческие, а не правовые: понимать потребности потребителя, знать, что продается и по каким ценам на рынке недвижимости, его тенденции, спрос и предложения, проводить переговоры, регулировать эмоциями сторон сделки, уметь совершать холодные звонки и т.д.

Прошу провести аттестацию действующих риэлтеров с учетом сроков действия их свидетельств об аттестации, а не в течении шести месяцев как это предусмотрено статьей 33 проекта Закона.

Проект Закона имеет ряд положительных новаций.

1. В статье 27 закрепляется право риэлтерских организаций запрашивать и получать информацию от широкого круга государственных органов и иных организаций. Особенно важно иметь доступ к выпискам из БТИ, справкам из РСЦ, справкам из наркологии/психиатрии, сведениям из ЗАГСа о заключенных браках. Это улучшит сервис риэлтерских компаний и расширит возможности для тщательной проверки объектов и проведения безопасных сделок (с низкой долей вероятности признания сделки недействительной).

2. В статье 9 закрепляется создание Палаты риэлтеров – органа самоуправления. Надеюсь Палата станет по-настоящему саморегулируемой организацией и в интересах риэлтерского сообщества будет реализовывать предусмотренные статьей 10 компетенции. Важно чтобы размер взносов был небольшим и учитывал финансовые возможности региональных компаний. Финансовая нагрузка большая: НДС, налог на прибыль, налог на рекламу, ФСЗН, страховой взнос, комиссионные и зарплаты сотрудникам, реклама объектов и агентства, аренда и т.д.

3. В статье 19 закрепляется, что риэлтером может быть физическое лицо с любым высшим образованием. То есть отменяется ограничивающие возможности требования к определенным видам высшего образования (юрист, экономист, инженер в сфере строительства).

Пожелания по дополнению Закона:

1. Предоставить возможность заключать договоры на оказание риэлтерских услуг с потребителями онлайн, а не только при личной встрече в офисе.

2. Отменить НДС. Насколько мне известно юристы-лицензиаты, нотариусы, адвокаты, ЗАГСы НДС не платят.

3. Предоставить возможность заключать договоры на оказание риэлтерских услуг по продаже недорогих объектов недвижимости (например, деревенский домик за 5-10 тысяч долларов США) по тарифам в базовых величинах как для покупателя (подбор варианта, согласование условий предстоящей сделки и т.д.) и по согласованию с Потребителем насчитывать, например, 100 базовых величин. Продавать такие объекты за 3% экономически нерентабельно для риэлтерской компании, а помощь потребителям оказывать надо.

С уважением,

Владимир Пыльский, учредитель и директор ООО «Магазин недвижимости»

Здравствуйте. Прощу рассмотреть -  В статье 27 в п.1 абзаце 1 слово «вправе» заменить словом «обязаны».

П.28,п.п.1 абзац 2 дополнить после слов «риэлтерской организации»  словами: «в том числе территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества»

Считаю, что нужно разделить риэлтерскую услугу на две основных составляющих –правовую и информационную.

Риэлтерские правовые услуги должны быть направлены на обеспечение «чистоты» сделки, доступ к персональным данным, защиту их имущественных прав. Требования к риэлтерам в таком случае оправданы.

Риэлтерские информационные услуги  это: "полевые" работы:  определение сторон, осмотры объектов недвижимости, подбор вариантов сделки, изучение предложений на рынке недвижимости, маркетинговые услуги и выгрузка рекламы об объектах недвижимости (иногда даже фотоуслуги), организация освобождения и передачи объекта после сделки и т.п.  Оказание данного вида услуг не требует от исполнителя специальных квалификационных знаний, предъявляемых к риэлтерам, а в первую очередь требуются маркетинговые знания рынка.