Публичное обсуждение проектов НПА

Такой подход, как представляется, должен
одновременно обеспечивать решение следующих задач:

а. Защита права граждан на отдых на территории садоводческого товарищества (понимая отдых как общее понятие, включающее в том числе и право на тишину для тех, кто ее ценит, и право на общение для тех, кто предпочитает иной досуг, в рамках установленных ограничений).

б. Установление индивидуальной ответственности за нарушение права граждан на отдых, исключающее коллективное наказание всех арендодателей.

в. Закрепление конкретных критериев пребывания на территории товарищества и прозрачных механизмов привлечения к ответственности за их несоблюдение.

г. Сохранение возможности для добросовестных собственников легально сдавать садовые домики в краткосрочную аренду.

д. Сохранение доходов граждан, получаемых от легальной сдачи недвижимости в аренду.

е. Сохранение доходов государства (налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду), которые при введении прямого запрета будут утрачены либо уйдут в теневой сектор.

ё. Обеспечение соразмерности ответственности тяжести совершенного нарушения.

ж. Недопущение социальной напряженности и раскола общества, что особенно важно в условиях необходимости консолидации перед внешними вызовами и угрозами.

2. На что направлен прямой запрет в проекте Указа?

В пункте 1 проекта Указа устанавливается:

запрет деятельности по организации отдыха и развлечений, предоставлению услуг по организации и проведению культурно-зрелищных, спортивно-массовых мероприятий, предоставлению услуг бани (сауны)

Прямой запрет направлен не на аренду как таковую, а на три вида деятельности:

- организация отдыха и развлечений;

- проведение культурно-зрелищных, спортивно-массовых мероприятий;

- услуги бани (сауны).

Не смотря на отсутствие запрета на краткосрочную сдачу в аренду садового домика и принадлежностей к нему, из обоснования к проекту следует иное. Разные понятия – «краткосрочная аренда садового домика» и «организация отдыха и развлечений», «предоставление домика для проживания», «проведение культурно-зрелищных, спортивно-массовых мероприятий» – фактически уравнены.

В обосновании указано:

«Такое использование садового домика (одновременно с баней, беседкой и примыкающей зоной отдыха) выходит за рамки разрешенного ГК предоставления садового домика только в аренду, и представляет собой деятельность, по признакам частично идентифицируемую с деятельностью по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма»

Таким образом, любое сопутствующее аренде действие (приготовление шашлыка, топка бани, прослушивание музыки, сбор гостей) может быть истолковано как «организация отдыха и развлечений» или «оказание услуг бани».

Результат уравнивания – под запрет фактически попадает сама краткосрочная аренда садового домика, а не только злоупотребления, связанные с этим.

3. Отсутствие критериев разграничения
аренды и запрещенной деятельности

Гражданский кодекс и постановление № 457 рассматривают краткосрочную аренду садового домика как передачу имущества во владение и пользование, а не как услугу. Типовой договор найма жилого помещения (постановление № 1191) допускает согласование сторонами дополнительных условий, включая сопутствующие услуги, без их криминализации.

Проект Указа и его обоснование не содержат объективных критериев, позволяющих отличить:

- разрешенную аренду от запрещенной «организации отдыха»;

- использование бани в личных целях от «оказания услуг бани»;

- обычное приготовление пищи от «организации развлечений».

При этом агроэкотуризм (Указ № 351), на который ссылаются авторы, имеет иные признаки: обязательное наличие сельхозпроизводства, регистрацию в райисполкоме, нахождение в населенном пункте. Проведение аналогии между арендой садового домика и агроэкотуризмом является некорректным.

Отсутствие четких критериев создает:

- риск произвольного правоприменения (грань будет определяться должностным лицом на свое усмотрение);

- коррупционный фактор;

- неопределенность для граждан, которые не могут предвидеть правовые последствия своих действий.

До введения каких-либо запретов необходимо законодательно определить разграничивающие критерии между арендой и деятельностью, подлежащей ограничению.

4.   Отсутствие экономического обоснования

В разделе IV финансово-экономического обоснования указано, что «изменения величины доходов бюджета не предвидится» и «изменений величины расходов физических лиц не предвидится»

Это утверждение не соответствует действительности, поскольку тысячи граждан, легально сдающих садовые домики в краткосрочную аренду (в рамках действующего ГК и постановления № 457), лишатся легального дохода, что повлияет на доходы бюджета от сдачи в аренду недвижимости гражданами. Экономическое обоснование принятия Проекта отсутствует.

5.Наше видение: вместо прямого запрета
– сбалансированный механизм, не создающий социальной напряженности

6.1. Предложение № 1 – Дополнить Типовые правила внутреннего распорядка СТ конкретными критериями.

В действующих Типовых правилах внутреннего распорядка садоводческого товарищества (постановление Совета Министров от 01.12.2023 № 846) установлен лишь общий режим тишины (с 19 до 9 часов), но отсутствуют критерии, позволяющие отличить добросовестную аренду от злоупотреблений.

Предлагаем дополнить Типовые правила следующими положениями:

- режим тишины (например, с 23:00 до 07:00 в будни, с 23:00 до 09:00 в выходные и праздничные дни);

- конкретные запреты: пиротехника, звукоусиливающая аппаратура на открытом воздухе после 22:00, проведение дискотек и массовых банкетов на участках площадью менее 6 соток, превышение количества гостей (например, более 4-5 человек сверх проживающих);

- определение добросовестной сдачи: аренда на срок не менее 1 суток, без оказания услуг бани/сауны за плату, без проведения мероприятий с числом гостей более установленного;

- ответственность: предупреждение, штраф, запрет на осуществление деятельности (на определенный срок либо безвременно).

6.2. Предложение № 2 – Наделить СТ полномочиями по фиксации нарушений

Для обеспечения реального механизма контроля предлагаем:

- правление СТ вправе фиксировать нарушения правил внутреннего распорядка

- акты фиксации нарушений направляются в районный исполнительный комитет и являются основанием для принятия решения о применении мер ответственности;

6.3. Предложение № 3 – Компетенция райисполкома: тотальный запрет в конкретном СТ либо прекращение незаконной деятельности

Поскольку земли садоводческих товариществ находятся в ведении районных (городских) исполнительных комитетов, именно они должны принимать решение о применении мер ответственности. Предлагаем закрепить за райисполкомами две альтернативные компетенции:

А. Установление тотального запрета на проведение мероприятий и услуг бани/сауны в конкретном СТ (по аналогии с пунктом 14 Указа № 351 по агроэкотуризму):

Районные исполнительные комитеты вправе определять перечни садоводческих товариществ (либо отдельных земельных участков в их границах), на территории которых запрещается деятельность по организации отдыха и развлечений, предоставление услуг по организации и проведению культурно-зрелищных, спортивно-массовых мероприятий, предоставление услуг бани (сауны) при краткосрочной аренде садовых домиков. Такое решение принимается при наличии систематических нарушений правил внутреннего распорядка или с учетом площади земельных участков (в частности, если большинство участков в товариществе составляют 6 соток и менее)».

Б. Прекращение незаконной деятельности
в отношении конкретного участка (по аналогии с пунктами 8–9 Указа № 351):

Деятельность по предоставлению услуг по организации и проведению культурно-зрелищных, спортивно-массовых мероприятий, услуг бани (сауны) при краткосрочной аренде садового домика может быть прекращена решением районного исполнительного комитета.

Основания для прекращения – не менее трех подтвержденных нарушений правил внутреннего распорядка в течение одного календарного года, зафиксированных правлением СТ в установленном порядке.

Порядок прекращения и уведомления – по аналогии с пунктами 8–9 Указа № 351.

Это исключает тотальный запрет для всех и позволяет учитывать местные условия, а также применять индивидуальные меры к недобросовестным арендодателям без ущемления прав добросовестных.

Корректировка финансово-экономического обоснования

Просим разработчиков произвести расчет снижения налоговых поступлений в местные бюджеты в связи с ликвидацией доходов от сдачи садовых домиков и принадлежностей к ним в аренду, а также от сопутствующих услуг. Оценку выпадающих налоговых поступлений необходимо произвести на основании данных МНС о количестве граждан, легально сдающих садовые домики в аренду.

7. Итоговая позиция

Прямой запрет на организацию отдыха, проведение массовых мероприятий и услуг бани (сауны) при краткосрочной аренде садовых домиков является избыточным, экономически необоснованным и способным вызвать социальную напряженность.

Предлагаем заменить прямой запрет на сбалансированный механизм, включающий:

1. Дополнение Типовых правил внутреннего распорядка СТ конкретными критериями (режим тишины, запрет на пиротехнику и громкую музыку после 22:00, ограничение количества гостей, определение добросовестной сдачи, ответственность в виде предупреждения, штрафа, запрета на осуществление деятельности).

2. Предоставление СТ полномочий по фиксации нарушений (составлению актов)

3. Предоставление полномочий райисполкомам – по аналогии с Указом № 351 – принимать решения о тотальном запрете указанных видов деятельности в конкретных товариществах (при систематических нарушениях или с учетом площади участков) либо о прекращении незаконной деятельности в отношении конкретного участка.

4. Пересмотр финансово-экономического обоснования с включением реальной оценки выпадающих налоговых поступлений.

Такой подход исключает тотальный запрет для всех, сохраняет баланс интересов государства и граждан, позволяет вести индивидуальную, растянутую во времени работу с недобросовестными арендодателями, обеспечивает безопасность территории СТ, не создает социальной напряженности и обеспечивает соразмерность ответственности тяжести нарушения.

О рисках коррупции в механизме земельной
амнистии

Считаю необходимым пересмотреть действующий порядок согласования земель по фактическому пользованию в садоводческих товариществах.

Сейчас государственная земля фактически передана в “ручное управление” правлениям СТ и общим собраниям. Это создает прямые коррупционные риски.

На практике решение зависит:

— от отношения председателя; — от того, включат ли вопрос в повестку; — от исторических конфликтов между соседями; — от субъективного голосования лиц, которые не являются собственниками земли общего пользования.

При этом сама земля принадлежит государству.

Возникает правовой парадокс: товарищество, которое нередко даже не имеет зарегистрированных прав на земли общего пользования и актуального проекта организации территории, фактически получает право «вето» на оформление государственной земли гражданином.

Такой подход противоречит принципам дебюрократизации и провоцирует конфликты.

Необходимо исключить субъективный фактор и закрепить, что:

решение о предоставлении земель по фактическому пользованию принимает исключительно исполком, а основания отказа должны быть четко определены законом.

Отказать можно только если:

— затрагиваются дороги и проезды; — нарушаются санитарные, противопожарные или природоохранные нормы; — затрагиваются инженерные сети.

Во всех остальных случаях решение должно приниматься государством, а не собранием соседей.

Иначе земельная амнистия рискует остаться декларацией.

В отношении вносимых изменений в Указ
Президента Республики Беларусь от 30 мая 2023 г. № 155 в части:

4. в Положение о порядке передачи в собственность Республики Беларусь линий электропередачи и трансформаторных подстанций садоводческих товариществ, утвержденном Указом:

в пункте 4: дополнить пункт частями следующего содержания:

Не подлежат предоставлению в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельные участки общего пользования с расположенными на них объектами низковольтных электрических сетей.“

ЗАМЕНИТЬ на: