Правовой форум Беларуси

Комментарий к изменениям в ЖК РБ

1. В пункте 7 статьи 159:

первое предложение абзаца третьего части первой дополнить словами «, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящего пункта и пунктом 10 статьи 92 настоящего Кодекса»;

дополнить пункт частью следующего содержания:

«В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, уполномоченное лицо вправе без проведения общего собрания участников совместного домовладения в интересах участников совместного домовладения передавать общее имущество совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения».

        Как без решения общего собрания можно распоряжаться за собственников их имуществом? Это исключительная компетенция общего собрания. Данное дополнение считаю находится вне правового поля и не может быть включено в ЖК.

2. В статье 170:

в пункте 1:

после части второй дополнить пункт частью следующего содержания:

«Гражданин может занимать должность председателя правления организации собственников в одной организации собственников.»;

В небольших городах аттестованных председателей правления очень мало и желающих ими стать еще меньше, т.к. работа непростая, требующая большой отдачи, сил и знаний. Об этом я знаю не понаслышке, т.к. пришлось неоднократно заниматься поиском председателя в свое ТС. Если ограничить председателей правления в количестве ТС, то это приведет к ликвидации ТС, т.к. нет и не будет необходимого числа аттестованных председателей правления для каждого ТС в отдельности, по крайней мере, в небольших населенных пунктах.  Очевидно и то, что небольшой по количеству жильцов дом не сможет конкурировать с большим в плане предложенной зарплаты председателю, что опять может привести к ликвидации ТС.

Мне, как собственнику, не важно, какое количество ТС у председателя правления и когда он выполняет работу. Мне важно, чтобы в моем ТС был порядок, качественное и бесперебойное обеспечение коммунальными услугами, выполнялись решения общего собрания.

Есть достаточное число председателей, которые не имеют другой работы, кроме работы председателем, т.е. для них она является основной. Очевидно, что одно ТС не сможет предложить достойную оплату труда работнику. Предложенной нормой авторы законопроекта нарушают права гражданина на труд и достойный уровень жизни.

часть шестую изложить в следующей редакции:

«После избрания председателя правления организации собственников, но не позднее пяти рабочих дней со дня принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о согласовании его кандидатуры, уполномоченный общим собранием (собранием уполномоченных) член организации собственников либо член правления организации собственников заключает с ним срочный трудовой договор (за исключением контракта) на период избрания.»;

Трудовой кодекс Республики Беларусь не ограничивает права работника на заключение вида трудового договора. Жилищный кодекс не должен противоречить Трудовому кодексу. Общее собрание собственников определяет форму и содержание договора/контракта.

3. В статье 170:

в пункте 2:

в абзаце втором слова «трудовым договором (контрактом)» заменить словами «срочным трудовым договором»;

в абзаце втором слова «трудовым договором (контрактом)» заменить словами «срочным трудовым договором (контрактом)»;

абзац четвертый части первой пункта 3 изложить в следующей редакции:

«обеспечивать ежемесячное размещение денежных средств, полученных от внесения платы за капитальный ремонт, на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях для аккумулирования этих средств в целях последующего направления их на капитальный ремонт жилых домов»;

Против предлагаемой нормы. ТС должно само управлять своими денежными средствами без перечисления денежных средств на счет местного исполнительного и распорядительного органа.

пункт 6 изложить в следующей редакции:

«6. Основанием для принятия решения об аннулировании свидетельства о прохождении профессиональной аттестации является неоднократное (два и более раза в течение календарного года):…

1.        Данная статья определяет алгоритм избрания и деятельности председателя правления, а полномочия распорядительных органов изложены в статье 186 ЖК РБ.

2.         Свидетельство о профессиональной аттестации подтверждает знания гражданина, а не его исполнительскую дисциплину, потому аннулировать свидетельство равносильно лишению диплома о высшем образовании.  

4. Пункт 3 статьи 183 изложить в следующей редакции:

«3. Вступительный, паевые, членские и целевые взносы уплачиваются путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации собственников.

Целевые взносы вносятся соразмерно доле участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Предложение: «3. Вступительный, паевые, членские и целевые взносы уплачиваются путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации собственников.

Все взносы вносятся соразмерно доле участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Дополнить пункт 6 абзацем 2 следующего содержания: «Взыскание задолженности по взносам и пени в связи с такой задолженностью производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а также в судебном порядке».

Взносы используются на содержание/управление общего имущества, соответственно, раз предложено взыскивать оплату за управление общим имуществом через исполнительную надпись, то и взносы ТС также должны взыскиваться через нотариальную надпись.

5. В пункте 1 статьи 185:

часть первую дополнить абзацем следующего содержания:

«областного, Минского городского, районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе в случае неизбрания председателя правления организации собственников и (или) неосуществления деятельности, установленной настоящим Кодексом и уставом организации собственников, в течение трех месяцев подряд.»;

дополнить пункт частью следующего содержания:

«При ликвидации товарищества собственников и организации застройщиков в случае, предусмотренном абзацем пятым части первой настоящего пункта, последующее создание товарищества собственников не допускается.».

Хочется провести параллель с  Кодекс о браке и семье, в котором тоже давайте запретим второй раз создавать семью, если первая распалась)

Как можно запрещать повторно создавать ТС??? Меняются собственники и их сознание, меняются условия жизни, а ЖК запрещает создавать ТС?...

6. Статья 2. Внести в Закон Республики Беларусь от 16 июля 2008 г. № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» следующие изменения:…

Вся статья меняет Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», предоставляя право уполномоченному лицу оказывать жилищно-коммунальные услуги, которые должны оказываться на конкурентной основе. Полагаю, что абсолютно неправильный подход, потому как УЛ является заказчиком и контролирует надлежащее качество этих услуг и никак не может являться исполнителем этих самых услуг.

Предлагается обязать УЛ согласно договору на управление общим имуществом проводить ежегодные собрания до 31 марта, а не только размещать на своих сайтах отчет, потому как многие собственники вообще не имеют возможности ознакомиться с ним.

7. Статья 5:

"Организации застройщиков и товарищества собственников, созданные до вступления в силу настоящего Закона на базе нескольких многоквартирных жилых домов, обязаны в течение одного года со дня вступления в силу настоящего Закона реорганизовать или ликвидировать организацию застройщиков или товарищество собственников."

Считаю, что данный пункт необходимо исключить, так как Согласно п. 1 ст. 185 ЖК Организация собственников может быть реорганизована или ликвидирована по решению:

общего собрания членов организации собственников;

суда по основаниям, предусмотренным законодательными актами;

собственника объектов недвижимого имущества в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к одному собственнику.

Организация застройщиков может быть реорганизована или ликвидирована также по решению государственных органов в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами.

В данной статье не содержится требования о реорганизации или ликвидации, в случае внесение изменений в законодательство. Также Закон не имеет обратной силы, за исключением случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность граждан.

Согласно закону Республики Беларусь от 17 июля 2018 г. № 130-З «О нормативных правовых актах»

Нормативный правовой акт не имеет обратной силы, то есть не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу, за исключением случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность граждан и юридических лиц и т.д.

Придание обратной силы нормативному правовому акту не допускается, если он предусматривает введение или усиление ответственности граждан и юридических лиц за действия, которые на момент их совершения не влекли указанную ответственность или влекли более мягкую ответственность.

Нормативные правовые акты, иным образом ухудшающие положение граждан и юридических лиц (возлагающие дополнительные (увеличенные) по сравнению с ранее существовавшими обязанности или ограничивающие в правах либо лишающие имеющихся прав), не имеют обратной силы, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Данная норма лишит организации застройщиков и товарищества собственников имеющегося права существовать на базе нескольких многоквартирных жилых домов.

Соответственно, так как ранее допускалось создание организации застройщиков и товарищества собственников на базе нескольких многоквартирных жилых домов, считаем необходимым исключить данный пункт, который в свою очередь приведет к дополнительным расходам граждан и юридических лиц.

Решение о создании организации застройщиков и товарищества собственников на базе нескольких многоквартирных жилых домов было решением собственников, для уменьшения затрат связанных с эксплуатацией общего имущества, так как выгоднее оплачивать услуги одного профессионального председателя на несколько домов и штата персонала, чем делить Товарищество на несколько, что в свою очередь увеличивает объем документооборота, необходимость открытия различных счетов, заключения договоров с поставщиками от имени нескольких организаций и т.д. Более того данные ограничения, в своем большинстве, будут приводить к совмещению деятельности основных работников, что приведет к ухудшению качества услуги по управлению общим имуществом и, как вывод, к многочисленным жалобам со стороны жителей наших домов.

Данным решением создается волна негатива собственников, которые создавали Товарищество с целью иметь порядок, чистоту в доме, исправное состояние всех инженерных систем, благоустройство на территории и т.д. Товарищества, состоящие из одного небольшого дома, не смогут выплачивать достойную заработную плату обслуживающему персоналу и организовать эффективное управление общим имуществом..

Таким образом, не продуманное принятие изменений в ЖК может привести к многочисленной ликвидации товариществ и переход жилых домов на обслуживание в ЖЭСы, что ляжет непомерной нагрузкой на бюджет нашей страны, так как в настоящее время все товарищества имеют 100% самоокупаемость и собственники своими членскими взносами несут дополнительные расходы по эксплуатации общего имущества.

Кроме того тысячи людей, работающих в товариществах, останутся без работы, а выплаты при их увольнии по действующем контрактам лягут на собственников.
На сегодняшний день ЖЭСы не в состоянии обеспечить комфортную среду для проживания граждан (имеются многочисленные факты), поэтому ликвидация товариществ приведет еще к большим жалобам со стороны населения, привыкшим жить в более комфортных условиях, что вызовет значительный рост социальной напряженности в обществе.

непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;

уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в порядке, установленном актами законодательства;

организацией застройщиков или товариществом собственников.

И так как согласно пункта 58 статьи 1  главы 1 раздела 1 ЖК РБ:

Управление общим имуществом совместного домовладения – услуга по осуществлению деятельности в целях обеспечения эксплуатации общего имущества совместного домовладения, реализации собственниками прав пользования объектами недвижимого имущества и общим имуществом совместного домовладения.

а, также пункта 59 и пункта 60 статьи 1  главы 1 раздела 1 ЖК РБ:

Целевой взнос – денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им.

Членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии.

Получается, что  управлять общим имуществом можно несколькими способами, и согласно определения - это УСЛУГА. Однако «Взыскание задолженности по плате за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, пени в связи с такой задолженностью производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а также в судебном порядке.», которая при этом включает в себя целевые и членские взносы, разрешают этой поправкой только для уполномоченного лица, а не для всех перечисленных в ст. 151 ЖК РБ способов.