Правовой форум Беларуси

У нас в ТС благодаря бессменному уже в течение трех пятилентних сроков председателю ТС полный бардак и беспредел. Монополизировав должность председателя, не допуская никого из  других членов ТС к участию в выборах в качестве кандидатов каждые пять лет вместо выборов просто переназначает себя, председатель самовольно дала себе неограниченные полномочия и компетенции, самовольно переняв компетенции и исключительные компетенции общего собрания собственников. Так много лет назад она самовольно без решения общего собрания собственников привязала свою ЗП (размер ЗП председателя засекречен председателем от общего собрания собственников, в чьей исключительной компетенции находится данный вопрос) к неизвестному количеству базовых величин. И таким образом с каждым ростом размера БВ автоматически растет и так уже очень выоская ЗП председателя ТС. Растет без решения общего собрания собственников., без их участия вообще в этом вопросе. Также регулярные незаконные поборы, которые председатель еще и проталкивает без решения общего собрания собственников. Двойные, тройные оплаты услуг ЖКХ, по требования председателя ТС. Когда мы ежемесячно платим за услуги ЖКХ, а председатель нам говорит, заплатите еще раз за эти же услуги. Одновременно постоянно самовольно повышает себе и так очень высокую зарплату и тянет с нас двойную, тройную оплату за услуги ЖКХ. Понятно куда и кому идут эти деньги. Постоянные другие сомнительные дела председателя, которые она уже особо и не скрывает: одновременное содержание на деньги членов ТС «мертвых душ» и организации,, которая выполняет те же функции, что и «мертвые души» течении нескольких лет, рост суммы списания материалов на 400+ %  по сравнению с прошлым годом каждый год по отчетам самого председателя, постоянный рост затрат на зарплаты и налоги на ЗП, при постоянном же сокращении штата сотрудников, двукратный рост затрат и так большой суммы на интернет и связь для председателя и бухгалтера за три года. Лишь малая часть приключений председателя ТС у нас. За три срока правления, монополизировав должность председателя, у нее естественно кричать, хамить, вырывать книгу замечаний, не иметь никакого элементарного уважения к тем, кто ее содержит, и платит огромную ЗП, у нее нет. Практически всех прав члены ТС лишены, свои полномочия при этом председатель ТС считает неограниченными и плевать хотела на все кодексы, уставы. Вся информация, начиная от размера ЗП председателя от членов ТС засекречена. Единственное, что есть — отчеты самого председателя, где она же сама и пишет любые цифры, которые вызывают все больше и больше сомнений у членов ТС. Проверять эти цифры членам ТС она не дает.  При постоянных, незаконных поборах, вопросы решаются плохо или не решаются вообще. Дому 20 лет, из них 12 лет у нас работает данная председатель. При постройке на крыльце подъездов и на придомой лестнице уложена хорошая плитка. Но от возраста, влаги уже стала крошится и рассыпаться и отслаиваться. В результате, чтобы поменять эти крохотные площади плиток на самую простую и дешевую плитку понадобилось 6 лет. Половина срока, который у нас работает данная председатель. Все это время крыльцо и лестница стояли в ободранном и развалившемся состоянии. Домофон стоит с момента постройки дома и естественно за это время уже работает не без проблем. По словам председателя он будет стоять пока полностью не развалится. Одновременно с этим председатель постоянно собирает с нас деньги в непонятные «резервные фонды» (не путать с капремонтом, капремонт естественно отдельно собирается), самовольно повышает себе ЗП как хочет и насколько хочет.

Вот в этом плане надо ужесточать требования и меры ответственности к работе председателей ТС. Вся информация по ТС должна быть открыта и доступна членам ТС. Любые самовольные манипуляции председателя ТС со своей зарплатой, с деньгами членов ТС, с нецелым расходованием средств членов ТС должны строго и неукоснительно наказываться по законам РБ.  

Средства членов ТС собранные ими на капремонт своего дома, должны идти исключительно на дом членов ТС.  

Для защиты интересов малых квартир просим Пункт 3 статьи 183 изложить в следующей редакции:

Так как,

Пункт 1 ст. 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) говорит буквально следующее: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное.

В свою очередь, п. 1 ст. 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) говорит, что собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

Общее имущество совместного домовладения согласно п. 31 ст. 1 ЖК –  это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Товарищество собственников согласно п. 57 ст. 1 ЖК – это юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном жилом доме на одной придомовой территории или нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, находящихся на смежных земельных участках, в целях сохранения и содержания общего имущества совместного домовладения, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников.

Кроме того, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 164 ЖК в уставе организации собственников (коими являются товарищества собственников и жилищные кооперативы) должны быть указаны предмет и цели ее деятельности.  Предметом деятельности товарищества собственников является содержание, эксплуатация и управление общим имуществом товарищества собственников.

Из п. 58 ст. 1 ЖК следует, что управление общим имуществом совместного домовладения — это осуществление деятельности в целях обеспечения эксплуатации общего имущества совместного домовладения, реализации собственниками прав пользования объектами недвижимого имущества и общим имуществом совместного домовладения.

Таким образом,

А согласно п. 1 ст. 252 ГК расходы по этой деятельности должны распределяться между собственниками соразмерно доле.

Согласно п. 2 ст. 150 ЖК доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

Согласно п. 6 ст. 1 ЖК вступительный взнос — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом при вступлении в организацию застройщиков, товарищество собственников (организация собственников) и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации собственников .

Согласно п. 59 ст. 1 ЖК целевой взнос — денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им . Надо ли объяснять, что проведение этих работ и мероприятий — это деятельность организации собственников?..

Согласно п. 60 ст. 1 ЖК членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии.

Таким образом, и вступительный, и членский, и целевой взнос предназначен для финансирования деятельности организации собственников, которая, напомним, заключается, в сохранении и содержании общего имущества, его эксплуатации и управлении им.

В совместных домовладениях, где нет товариществ собственников или жилищных кооперативов, управление общим имуществом осуществляет уполномоченное лицо по управлению общим имуществом (государственная организация ЖКХ). Вопросы внесения платы за управление общим имуществом совместного домовладения в данном случае урегулированы в главе 17 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571. В этом документе установлено следующее: плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения исчисляется соразмерно общей площади принадлежащих участнику совместного домовладения объектов недвижимого имущества по тарифам на услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, установленным в соответствии с законодательством (п. 70). Соразмерно общей площади!!!

В типовом договоре о совместном домовладении, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155, также содержится норма (п. 3), согласно которой каждый участник договора отвечает по общим договорным обязательствам пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Также Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29.08.2023 № 13 (далее – постановление № 13) утверждена Инструкция о порядке планирования и калькулирования затрат на оказание услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения в жилых домах (далее – Инструкция).

Как следует из п. 1 Инструкции, этот документ определяет порядок планирования и калькулирования затрат на оказание услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения в жилых домах уполномоченными лицами по управлению общим имуществом совместного домовладения, назначенными местными исполнительными и распорядительными органами в соответствии с подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» (далее – уполномоченные лица). Речь в данном случае идет о государственных организациях ЖКХ, которые управляют общим имуществом в домах, где не созданы товарищества собственников (ТС) или жилищные потребительские кооперативы (ЖПК).

Там, где функционируют ТС и ЖПК, нет услуги по управлению общим имуществом, не заключается соответствующий договор – эти организации осуществляют данную функцию (управление общим имуществом) как свою основную деятельность за счет членских взносов.

В п. 3 Инструкции установлено, что планирование и калькулирование затрат на оказание услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения в жилых домах осуществляется на 1 кв. метр общей площади жилого и (или) нежилого помещения.

При этом, отметим, что согласно п. 2 Инструкции затраты на оказание услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения в жилых домах определяются как общая величина материальных, трудовых и финансовых ресурсов, необходимых для ее оказания.

В п. 60 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь определено, что членский взнос – это денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии.

Очевидно, что членский взнос в ТС и ЖПК – это та же плата за управление общим имуществом совместного домовладения: состав затрат один и тот же, одна и та же деятельность.

Почему же тогда деятельность товариществ собственников и жилищных кооперативов по управлению общим имуществом должна финансироваться членами этих организаций не соразмерно общей площади принадлежащих им помещений? Никакого исключения законодательство не устанавливает.

Таким образом, из всего изложенного выше можно сделать следующие выводы:

1) Размер вступительного, членского и целевого взноса для членов ТС/ЖПК должен устанавливаться соразмерно доле участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, как того требует п. 1 ст. 252 ГК. Такой подход полностью согласуется с нормой п. 2 ст. 166 ЖК о пропорциональности количества голосов каждого члена организации собственников площади принадлежащих ему помещений.

2) Недопустимо, чтобы данный вопрос был отдан на усмотрение общего собрания членов организации собственников - всегда собственники больших квартир, имея большее количество голосов, проголосуют за то, чтобы взносы устанавливались в равных размерах, тем самым будут нарушаться права собственников небольших квартир. В настоящее время в законодательстве заложен четкий императивный подох к данному вопросу (это значит, что норма права не подлежит изменению по инициативе ее адресатов) и этот подход должен быть сохранен.

3) Если исходить из того, что по решению общего собрания членов организации собственников взносы могут устанавливаться в равном размере, а не прямо пропорционально доле, то ничто не мешает утверждать, что они могут устанавливаться обратно пропорционально - чем больше квартира, тем меньше размер взноса. С учетом нормы п. 2 ст. 166 ЖК, когда собственники больших квартир обладают "контрольным пакетом голосов", принятие такого решения вполне реально. С трехкомнатных квартир - 1 рубль, с однокомнатных квартир - 10 рублей. Но что запрещает, если мы не берем за правило норму п. 1 ст. 252 ГК, а утверждаем, что "собрание вправе определить" или "уставом может быть установлено иное"? Если принято такое решение (об обратной пропорциональности взноса площади квартиры), то какие у суда могут быть основания признать его незаконным и отменить?

4) За утверждениями о том, что указанные выше взносы (или какой-либо один из них) могут по решению общего собрания устанавливаться для всех в равном размере, не стоит ничего, кроме желания переложить часть своих расходов на соседа. Нет ни одной нормы в законодательстве, которая позволяла бы делать такие утверждения.

5) Решение общего собрания членов ТС/ЖПК, которым указанные выше взносы установлены в размерах, не соразмерных с долями в праве собственности на общее имущество, будет не отвечающим законодательству, НАРУШАЮЩИМ ПРАВА СОБСТВЕННИКОВ МАЛЫХ КВАРТИР и может быть обжаловано заинтересованными лицами в суде.

Ст. 170 п. 1 « Гражданин может занимать должность председателя правления организации собственников в одной организации собственников.»
Считаю, что изменение п.29 в ст.170 полностью нарушает Трудовой кодекс РБ.  
В случае введения указанного и других предложенных изменений существование товариществ собственников в нашей стране будет практически невозможно, как минимум потому, что большинство ТС не смогут позволить содержать председателя, а большое количество квалифицированных людей, для которых работа председателем в нескольких ТС является основной работой потеряют рабочие места.


При этом уверена, что это негативно скажется на качестве обслуживания жилищного фонда в стране, так как пропадет конкуренция между организациями.


Прошу пояснить, какое именно улучшение для граждан несут предложенные поправки, так как на данный момент большинство ТС обеспечивают высокое качество обслуживания вверенного им жилого фонда.

Ст. 31 п. 5 Меня волнует вопрос денег на капремонт. Они будут на спецсчете и взять их можно будет только когда дойдет очередь,т.е. никогда. Подобная схема сейчас в ЖЭСах, но, как показала практика, схема не рабочая для жильцов. Жильцы в ТС ЖСПК собирают деньги капитального ремонта из бюджета дотации не получают и денег хватает на проведения работ.

«В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, уполномоченное лицо вправе без проведения общего собрания участников совместного домовладения в интересах участников совместного домовладения
передавать общее имущество совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного
домовладения, иным лицам, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения.». - уполномоченное лицо не вправе единолично распоряжаться имуществом.

Наше жилье построено с господдержкой, но за наши деньги. Поэтому распоряжаться будем сами.

Недопустимое предложение по изменению ст.166 ЖК о возможном аннулировании свидетельства о прохождении профессиональной аттестации

за непослушание. Но!!! Данный документ подтверждает знания гражданина, а не его исполнительскую

дисциплину, потому аннулировать свидетельство об аттестации равносильно лишению диплома о высшем образовании.

И не понимаю, почему пытаются запретить повторное создание ТС/ЖСПК. Меняются собственники и их сознание, меняются условия жизни, а ЖК запрещает создавать ТС?   Аналогично, если Кодекс о браке и семье запретит второй раз создавать семью.

И вообще, самые противоречащие здравому смыслу и законодательству изменения и дополнения за последние годы.

По всем предлагаемые изменениям невозможно противоречить потому что нельзя сослаться на норму законодательства их во приоре нет.

соответствии с ст.44 Конституции Республики Беларусь, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. Неприкосновенность собственности, право ее наследования охраняется законом.

Таким образом, собственники, избравшие на общем собрании способ управления через товарищество собственников и самостоятельное обслуживание, и эксплуатацию своего имущества реализовали данные им по закону права. Лишение же их этого права, либо ограничение этих прав – противоречит действующему законодательству.

Предлагаю:

- изменения и дополнения в ЖК, в части ликвидации ТС и ЖСПК (которая в новом ЖК настолько легкая задача для местных органов власти) - не принимать;

- предложение один председатель - один ТС - не принимать;

- лишение аттестата председателя - не принимать

- предложение о невозможности вновь создать ТС - не принимать.